दुबई में ऑनलाइन इजारी पंजीकरण कैसे करें

ऑनलाइन इजारी: 2025 में अपनी दुबई किरायेदारी का पंजीकरण कैसे करें

यदि आप दुबई में किराये पर रह रहे हैं और आपके मकान मालिक ने अभी-अभी आपको किरायेदारी अनुबंध सौंपा है, तो आप कानूनी रूप से पंजीकृत होने से लगभग 30 मिनट दूर हैं — बशर्ते आप यह काम स्वयं करें। ऑनलाइन इजारी पंजीकरण उस टाइपिंग सेंटर के रास्ते से कहीं अधिक तेज़, सस्ता और आसान है, जिसे अधिकांश एजेंट अभी भी सुझाते हैं।

यहाँ एक महत्त्वपूर्ण बात है: अधिकांश किरायेदारों को यह नहीं पता कि वे यह काम स्वयं कर सकते हैं, और अधिकांश मकान मालिक यह चाहते हैं कि आप यह न जानें।

संक्षिप्त उत्तर

यदि आपके दस्तावेज़ तैयार हों, तो आप दुबई REST ऐप या दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department) के पोर्टल के माध्यम से 30 मिनट से भी कम समय में ऑनलाइन इजारी पंजीकरण कर सकते हैं। आपको एक हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध, एमिरेट्स आईडी, पासपोर्ट की प्रति, स्वामित्व विलेख (या मकानी नंबर), DEWA परिसर संख्या, तथा AED 100 शुल्क और लगभग AED 20 सेवा शुल्क की आवश्यकता होगी। जमा करने और अनुमोदन मिलने के बाद, आपको एक पंजीकरण संख्या सहित इजारी प्रमाणपत्र प्राप्त होगा — यही वह दस्तावेज़ है जो DEWA, वीज़ा आवेदन, विद्यालय नामांकन, और किसी भी RDC (किराया विवाद केंद्र) शिकायत के लिए आवश्यक होता है।

इजारी वास्तव में क्या है, और इसे क्यों नहीं छोड़ा जा सकता

इजारी — अरबी में "मेरा किराया" — रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) द्वारा संचालित किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है, जो दुबई भूमि विभाग (DLD) के अंतर्गत कार्य करती है। इसे दुबई कानून संख्या 26, 2007 द्वारा अनिवार्य किया गया और डिक्री संख्या 26, 2013 द्वारा और सुदृढ़ किया गया, जिसने किराया विवाद निपटान केंद्र की स्थापना की।[1][2]

पंजीकृत इजारी के बिना, आप वस्तुतः एक अदृश्य किरायेदार हैं। DEWA (दुबई विद्युत एवं जल प्राधिकरण) आपको कनेक्शन नहीं देगा। किराया विवाद केंद्र आपके मकान मालिक के विरुद्ध आपका मामला नहीं सुनेगा। आपके बच्चे के विद्यालय में प्रवेश से मना किया जा सकता है। आपके जीवनसाथी का वीज़ा नवीनीकरण? अवरुद्ध हो जाएगा।

संक्षेप में: इजारी नहीं, तो कोई प्रशासनिक कार्य नहीं।

RERA नियमों के तहत पंजीकरण करवाने की तकनीकी जिम्मेदारी मकान मालिक की है, लेकिन व्यवहार में किरायेदार ही यह काम करते हैं, क्योंकि मकान मालिक टालमटोल करते हैं और आपको कल तक प्रमाणपत्र चाहिए। यह ठीक है — जिसके पास भी दस्तावेज़ हों, वह आवेदन जमा कर सकता है।

2025 में ऑनलाइन इजारी पंजीकरण के दो तरीके

अब दो वैध डिजिटल माध्यम उपलब्ध हैं, और किसी के लिए भी टाइपिंग सेंटर जाने की आवश्यकता नहीं है।

विकल्प 1: दुबई REST ऐप। इसे App Store या Google Play से डाउनलोड करें, UAE Pass से साइन इन करें, "Services" → "Register Ejari" पर जाएँ। दस्तावेज़ अपलोड करें, कार्ड से भुगतान करें, काम हो गया। अनुमोदन आमतौर पर कुछ घंटों में मिलता है, कभी-कभी मिनटों में।

विकल्प 2: DLD वेबसाइट (dubailand.gov.ae)। यही प्रक्रिया, ब्राउज़र-आधारित। यह तब उपयोगी है जब आप लैपटॉप से काम कर रहे हों और स्कैन पहले से सहेजे हुए हों।

दोनों माध्यमों से एक ही कानूनी मान्यता वाला प्रमाणपत्र तैयार होता है। REST ऐप आमतौर पर तेज़ होता है क्योंकि UAE Pass एकीकरण स्वचालित रूप से आपकी एमिरेट्स आईडी का विवरण भर देता है।

टाइपिंग सेंटरों से बचें। वे वास्तव में स्व-सेवा कार्य के लिए सरकारी शुल्क के ऊपर AED 150-220 अतिरिक्त वसूलते हैं।

शुल्क (2025) - इजारी पंजीकरण शुल्क: AED 100 - ज्ञान शुल्क: AED 10 - नवाचार शुल्क: AED 10 - REST ऐप/DLD पोर्टल के माध्यम से कुल: AED 120 - टाइपिंग सेंटर अतिरिक्त शुल्क: AED 150-220 अतिरिक्त

शुरू करने से पहले आवश्यक दस्तावेज़

पहले इन्हें एकत्र करें। जमा करने में होने वाली अधिकांश विफलताएँ सिस्टम त्रुटि नहीं, बल्कि दस्तावेज़ों में असंगति के कारण होती हैं।

• हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध (सभी पृष्ठ, दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित)
• किरायेदार की एमिरेट्स आईडी (आगे और पीछे दोनों) तथा वैध निवास वीज़ा पृष्ठ सहित पासपोर्ट की प्रति
• मकान मालिक के पासपोर्ट की प्रति — या यदि कोई कंपनी संपत्ति की स्वामी है, तो व्यापार लाइसेंस
• संपत्ति का स्वामित्व विलेख, या प्रभाव योजना (Affection Plan), या ऑफ-प्लान इकाइयों के लिए ओक्वूद (Oqood)
• DEWA परिसर संख्या (किसी भी DEWA बिल पर मुद्रित — वह 10 अंकों की संख्या)
• यदि नवीनीकरण कर रहे हैं तो हालिया DEWA बिल
• भवन के लिए मानचित्र/मकानी संख्या

यदि अनुबंध मकान मालिक की ओर से किसी संपत्ति प्रबंधन कंपनी द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, तो आपको मुख्तारनामा (Power of Attorney) या प्रबंधन अनुबंध भी अपलोड करना होगा।

एक विवरण लोगों को अक्सर चौंकाता है: किरायेदारी अनुबंध में दुबई भूमि विभाग का एकीकृत अनुबंध प्रारूप होना अनिवार्य है। यदि आपके मकान मालिक ने इसे Word पर खुद से तैयार किया है, तो सिस्टम उसे अस्वीकार कर देगा। एकीकृत प्रपत्र DLD साइट से डाउनलोड किया जा सकता है, और अधिकांश एजेंट अब इसका उपयोग डिफ़ॉल्ट रूप से करते हैं।

यदि आपके स्वामित्व विलेख में अनुबंध पर हस्ताक्षर करने वाले व्यक्ति से कोई भिन्न स्वामी दर्शाया गया है — तो रुकें। भुगतान न करें। एजेंट को कॉल करें और पूछें कि वास्तव में अधिकृत व्यक्ति कौन है। किरायेदारों ने यह जाँच न करने के कारण गलत व्यक्ति को किराया दे दिया है।

चरण-दर-चरण: दुबई REST ऐप के माध्यम से पंजीकरण

वास्तविक प्रक्रिया इस प्रकार है।

1. दुबई REST खोलें, UAE Pass के माध्यम से लॉग इन करें।
2. "Services" → "RERA" → "Register Ejari Contract" पर टैप करें।
3. आवेदक प्रकार के रूप में "Tenant" (किरायेदार) चुनें।
4. संपत्ति की मकानी संख्या दर्ज करें या कॉलोनी और भवन के आधार पर खोजें। ऐप इकाई दर्शाएगा।
5. हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध (PDF, सभी पृष्ठ) अपलोड करें।
6. एमिरेट्स आईडी, वीज़ा पृष्ठ सहित पासपोर्ट, मकान मालिक की आईडी/व्यापार लाइसेंस, स्वामित्व विलेख, DEWA बिल अपलोड करें।
7. अनुबंध का विवरण पुष्टि करें: प्रारंभ तिथि, समाप्ति तिथि, वार्षिक किराया, भुगतान शर्तें (चेकों की संख्या), सुरक्षा जमा राशि।
8. कार्ड से AED 120 का भुगतान करें।
9. प्रतीक्षा करें। अधिकांश अनुमोदन 2-4 घंटों के भीतर मिलते हैं। यदि कोई समस्या हो, तो आपको एक अस्वीकृति नोट मिलेगा जिसमें कारण स्पष्ट रूप से बताया जाएगा।

अनुमोदन मिलने के बाद, इजारी प्रमाणपत्र PDF डाउनलोड करें। इसमें एक QR कोड और पंजीकरण संख्या होती है — इसे सुरक्षित रखें। अगले 12 महीनों में आपसे बार-बार दोनों माँगे जाएँगे।

सावधान रहें: यदि आपकी किरायेदारी महीने के मध्य में शुरू होती है और आप अनुबंध को पूर्वदिनांकित करते हैं, तो इजारी प्रणाली इसे चिह्नित कर देती है। वास्तविक हस्ताक्षर तिथि या स्थानांतरण तिथि का उपयोग करें, न कि वह सुविधाजनक पूर्व तिथि जो आपके एजेंट ने सुझाई हो।

नवीनीकरण, रद्दीकरण, और वह गलती जो अधिकांश किरायेदार करते हैं

इजारी एकबारगी काम नहीं है। प्रत्येक नवीनीकरण के लिए नए सिरे से पंजीकरण आवश्यक है — सिस्टम इसे स्वतः आगे नहीं बढ़ाता। वार्षिक नवीनीकरण में समान AED 120 लगते हैं और वही प्रक्रिया होती है, सिवाय इसके कि आपको फ़ाइल में पिछली इजारी संख्या की आवश्यकता होगी।

जब आप स्थान छोड़ते हैं, तो आपको या मकान मालिक को इजारी रद्द करनी चाहिए। यदि आप रद्द नहीं करते, तो इकाई आपकी एमिरेट्स आईडी से जुड़ी रहती है, जिससे नई जगह नई लीज़ पंजीकृत करते समय समस्या हो सकती है। रद्दीकरण नि:शुल्क है और REST ऐप के माध्यम से लगभग 5 मिनट में होता है — इसे पूरा करने के लिए आपको DEWA का अंतिम निकासी प्रमाणपत्र चाहिए होगा।

किराया वृद्धि के मामले में, आप डिक्री संख्या 43, 2013 और RERA किराया सूचकांक द्वारा संरक्षित हैं। मकान मालिक नवीनीकरण पर मनमाने ढंग से किराया नहीं बढ़ा सकता — उसे अनुबंध समाप्त होने से 90 दिन पहले लिखित नोटिस देना होता है, और वृद्धि सूचकांक की सीमाओं के अनुसार होनी चाहिए। यदि नोटिस नहीं दिया गया, तो किराया वही रहेगा। अवधि।

बहुत से किरायेदार यहाँ गलती करते हैं: वे यह मान लेते हैं कि कोई भी वृद्धि कानूनी है क्योंकि नए अनुबंध में वह लिखी है। ऐसा नहीं है। RDC नियमित रूप से उन वृद्धियों को रद्द करता है जो 90 दिन की नोटिस आवश्यकता का उल्लंघन करती हैं, भले ही आपने हस्ताक्षर किए हों।

किरायेदार अधिकारों और किराया सीमाओं के बारे में अधिक जानकारी के लिए, हमारे किरायेदारी कानून मार्गदर्शिकाएँ देखें।

जब इजारी पंजीकरण में समस्या आए

कुछ सामान्य विफलता के मामले जिन पर ध्यान देना आवश्यक है:

मकान मालिक स्वामित्व विलेख देने से इनकार करता है। कुछ मामलों में आप इसके बिना पंजीकरण कर सकते हैं यदि मकान मालिक के पास उस इकाई के साथ पंजीकृत इजारी इतिहास है, लेकिन आपको संभवतः RERA में शिकायत दर्ज करनी होगी। कष्टप्रद है, लेकिन संभव है।

इकाई DLD के साथ पंजीकृत नहीं है। यह पुरानी इमारतों और अधूरे विकास परियोजनाओं के साथ होता है। स्वामी को पहले पंजीकरण करना होगा, उसके बाद ही आप इजारी कर सकते हैं।

अनुबंध में हस्तलिखित संशोधन हैं। पुनर्मुद्रण करें और पुनः हस्ताक्षर करें। सिस्टम PDF पर लिखे-काटे दस्तावेज़ अस्वीकार कर देता है।

आप साझा आवास की स्थिति में हैं। प्रति इकाई केवल एक किरायेदार पंजीकृत इजारी धारक हो सकता है। सह-किरायेदारों को मान्यता नहीं दी जाती। यदि आप किसी रूममेट के साथ किराया साझा करते हैं, तो पहले से तय करें कि इजारी किसके नाम पर होगी — वही व्यक्ति RDC के प्रयोजनों के लिए कानूनी किरायेदार बनेगा।

यदि आप इजारी पर नाम न होने वाले रूममेट हैं, तो मकान मालिक के विरुद्ध आपके प्रभावी रूप से कोई अधिकार नहीं हैं। RDC की दृष्टि में आप पंजीकृत किरायेदार के अतिथि हैं।

ऐसे विवादों के लिए जो गंभीर रूप धारण कर लेते हैं, बनियास रोड पर DLD भवन में स्थित किराया विवाद केंद्र वार्षिक किराये के 3.5% फ़ाइलिंग शुल्क (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000) पर मामलों की सुनवाई करता है। अधिकांश मामलों में निर्णय 30-75 दिनों के भीतर आते हैं। इन विशिष्ट विवादों के लिए DIFC न्यायालयों से तेज़।

स्रोत

[1] दुबई कानून संख्या 26, 2007: दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध विनियमन पर — dubailand.gov.ae [2] डिक्री संख्या 26, 2013: किराया विवाद निपटान केंद्र की स्थापना — dubailand.gov.ae [3] RERA इजारी सेवा मार्गदर्शिका, दुबई भूमि विभाग — dubailand.gov.ae/en/eservices/ejari [4] दुबई REST ऐप सेवा सूची — दुबई भूमि विभाग, 2025

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