दुबई किरायेदारों के लिए इजारी पंजीकरण गाइड

दुबई में इजारी पंजीकरण: किरायेदारों और मकान मालिकों को क्या जानना चाहिए

यदि आप दुबई में किराये पर रह रहे हैं — चाहे किरायेदार हों या मकान मालिक — तो इजारी पंजीकरण वैकल्पिक नहीं है। यह वह प्रणाली है जो आपके किरायेदारी अनुबंध को कानूनी वैधता प्रदान करती है, और इसके बिना आप न तो DEWA कनेक्शन प्राप्त कर सकते हैं, न किसी परिवार के सदस्य का रेजिडेंस वीज़ा प्रायोजित कर सकते हैं, और न ही किराया विवाद केंद्र में मामला दर्ज कर सकते हैं।

संक्षिप्त उत्तर

इजारी, दुबई भूमि विभाग की नियामक शाखा — रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) — द्वारा संचालित ऑनलाइन किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है। दुबई में प्रत्येक आवासीय और वाणिज्यिक किरायेदारी (उन मुक्त क्षेत्रों को छोड़कर जिनके अपने रजिस्ट्री तंत्र हैं, जैसे DIFC) का पंजीकरण अनिवार्य है। कानून संख्या 26 वर्ष 2007 के अंतर्गत मकान मालिक कानूनी रूप से उत्तरदायी है, किंतु व्यवहार में किरायेदार सामान्यतः AED 219.75 शुल्क का भुगतान करके यह प्रक्रिया पूरी करता है। इसके लिए आपको किरायेदारी अनुबंध, एमिरेट्स आईडी, स्वामित्व विलेख और DEWA परिसर संख्या की आवश्यकता होगी। ऑनलाइन पंजीकरण में 1 से 3 कार्य दिवस लगते हैं।

इजारी पंजीकरण वास्तव में आपके लिए क्या करता है

इजारी — अरबी में जिसका अर्थ है "मेरा किराया" — आपके और मकान मालिक के बीच एक निजी अनुबंध को ऐसे दस्तावेज़ में परिवर्तित करता है जिसे दुबई सरकार मान्यता देती है। यह मान्यता उतनी महत्वपूर्ण है जितना लोग समझते नहीं।

इजारी पंजीकरण प्रमाण पत्र के बिना, आप अपने नाम पर DEWA (दुबई विद्युत और जल प्राधिकरण) सक्रिय नहीं कर सकते। आप अपने किराये को निवास के प्रमाण के रूप में उपयोग करते हुए अपने जीवनसाथी या बच्चों का रेजिडेंस वीज़ा आवेदन या नवीनीकरण नहीं कर सकते। आप RTA से पार्किंग परमिट नहीं प्राप्त कर सकते। और यदि आपका मकान मालिक आपको अवैध रूप से बेदखल करने या किराया अनुचित रूप से बढ़ाने की कोशिश करता है, तो किराया विवाद केंद्र (RDC) वैध प्रमाण पत्र प्रस्तुत किए बिना आपका मामला स्वीकार नहीं करेगा।

सच कहें तो, अधिकांश किरायेदारों को इजारी के महत्व का पता तब चलता है जब कुछ गड़बड़ हो जाता है और उन्हें उस अधिकार को लागू करना पड़ता है जिसे वे स्वयंसिद्ध मानते थे।

इसका कानूनी आधार दुबई कानून संख्या 26 वर्ष 2007 में निहित है, जो मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध के विनियमन से संबंधित है, और जिसे कानून संख्या 33 वर्ष 2008 द्वारा संशोधित किया गया है। कानून 33 का अनुच्छेद 4 प्रत्येक किरायेदारी अनुबंध के पंजीकरण को कानूनी अनिवार्यता बनाता है।

शुल्क कौन देता है, और वास्तव में जिम्मेदार कौन है

यहीं पर अधिकांश लोग भ्रमित हो जाते हैं।

मकान मालिक पर पंजीकरण कराने का कानूनी दायित्व है। कानून इस बारे में स्पष्ट है। किंतु दुबई में सामान्य बाज़ार परंपरा यह है कि किरायेदार AED 219.75 शुल्क का भुगतान करता है और प्रक्रिया पूरी करता है — आमतौर पर इसलिए क्योंकि किरायेदार को उपयोगिता सेवाएं प्रारंभ करने के लिए यह प्रमाण पत्र तत्काल चाहिए होता है।

यदि आपका किरायेदारी अनुबंध इस बारे में मौन है कि शुल्क कौन देगा, तो तकनीकी रूप से आप मकान मालिक से इसे वहन करने की मांग कर सकते हैं। AED 220 के लिए यह विवाद आपके समय के लायक नहीं है। जो बात वास्तव में महत्वपूर्ण है वह यह है कि मकान मालिक दस्तावेज़ों में सहयोग करे, क्योंकि स्वामित्व विलेख की प्रति और मकान मालिक के पासपोर्ट के बिना इजारी प्रक्रिया आगे नहीं बढ़ सकती।

एक व्यावहारिक सुझाव: अनुबंध में यह लिख दें कि प्रत्येक वर्ष इजारी नवीनीकरण का शुल्क कौन देगा। अन्यथा हर जून में वही विवाद दोहराना पड़ेगा।

शुरू करने से पहले आपको क्या चाहिए

प्रणाली में लॉग इन करने या टाइपिंग सेंटर जाने से पहले ये दस्तावेज़ एकत्र कर लें। एक भी दस्तावेज़ छूटा तो प्रक्रिया फिर से शुरू करनी पड़ेगी।

किरायेदार के लिए:

• मूल हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध (एकीकृत किरायेदारी अनुबंध प्रारूप)
• किरायेदार की एमिरेट्स आईडी (और यदि गैर-निवासी हैं तो पासपोर्ट की प्रति)
• इकाई के लिए हालिया DEWA बिल या परिसर संख्या

मकान मालिक के लिए (या किरायेदार द्वारा उनकी ओर से एकत्र किए गए दस्तावेज़):

• संपत्ति का स्वामित्व विलेख — वर्तमान होना चाहिए और मकान मालिक के नाम पर होना चाहिए
• मकान मालिक की एमिरेट्स आईडी या पासपोर्ट
• यदि संपत्ति किसी कंपनी के स्वामित्व में है: व्यापार लाइसेंस और अधिकृत हस्ताक्षरकर्ता के दस्तावेज़
• यदि किसी रियल एस्टेट कंपनी द्वारा प्रबंधित है: RERA-पंजीकृत प्रबंधन अनुबंध

अनुबंध एकीकृत किरायेदारी अनुबंध प्रारूप पर होना चाहिए। सादे कागज़ पर हस्तलिखित अनुबंध या 2015 के पुराने प्रारूप अस्वीकार कर दिए जाएंगे। वर्तमान संस्करण Dubai REST ऐप से डाउनलोड करें या आपका टाइपिंग सेंटर उसे प्रिंट कर देगा।

सावधान रहें: यदि स्वामित्व विलेख संयुक्त नामों में है (जैसा कि विवाहित जोड़ों द्वारा संयुक्त रूप से खरीदी गई संपत्ति में सामान्य है), तो दोनों मालिकों को हस्ताक्षर करने होंगे या मुख्तारनामा (Power of Attorney) देना होगा। एकल हस्ताक्षर वाले अनुबंध वापस कर दिए जाते हैं।

पंजीकरण कैसे करें: तीन व्यावहारिक विकल्प

इसके लिए तीन तरीके हैं। अपना समय और अरबी भाषा के पोर्टल के साथ अपनी सहजता के आधार पर चुनें।

विकल्प 1: Dubai REST ऐप। यदि सब कुछ सुव्यवस्थित है तो यह सबसे तेज़ तरीका है। App Store या Google Play से Dubai REST डाउनलोड करें, UAE Pass से लॉग इन करें, "Register Ejari Contract" चुनें, दस्तावेज़ अपलोड करें, कार्ड से AED 219.75 का भुगतान करें, और सामान्यतः 24-48 घंटों में प्रमाण पत्र प्राप्त हो जाएगा। यह विकल्प सर्वोत्तम है जब आपका मकान मालिक भी UAE Pass पर हो और डिजिटल रूप से अनुमोदन दे सके।

विकल्प 2: अनुमोदित टाइपिंग सेंटर। दुबई भर में सैकड़ों टाइपिंग सेंटर हैं — अल मनारा, अल बरशा, देइरा। आप दस्तावेज़ सौंपें, वे आवेदन टाइप करें, आप लगभग AED 220 और AED 100-200 सेवा शुल्क का भुगतान करें। प्रसंस्करण समय समान रहता है। यदि आपके अनुबंध में कोई जटिलता है तो यह विकल्प उचित है।

विकल्प 3: RERA-पंजीकृत रियल एस्टेट एजेंट या संपत्ति प्रबंधन फर्म के माध्यम से। यदि किसी दलाली फर्म ने आपका पट्टा संभाला है, तो उन्हें इसे पंजीकृत करना चाहिए। लिखित में पुष्टि करें — अनुमान न लगाएं।

दुबई भूमि विभाग द्वारा प्रकाशित शुल्क संरचना:

• इजारी प्रमाण पत्र शुल्क: AED 219.75 (VAT और ज्ञान/नवाचार शुल्क सहित)
• टाइपिंग सेंटर सेवा शुल्क (यदि उपयोग किया जाए): AED 100-220
• रियल एस्टेट एजेंट सेवा शुल्क (यदि उपयोग किया जाए): परिवर्तनशील

नवीनीकरण, रद्दीकरण, और वे बातें जो कोई नहीं समझाता

इजारी एकबारगी काम नहीं है। हर बार जब आपकी किरायेदारी नवीनीकृत होती है — सामान्यतः वार्षिक रूप से — आपको नए इजारी पंजीकरण की आवश्यकता होती है। वही दस्तावेज़, वही शुल्क।

यदि आप अनुबंध के बीच में ही मकान खाली करते हैं, तो मकान मालिक से मौजूदा इजारी रद्द करवाएं। यह महत्वपूर्ण है क्योंकि इजारी DEWA से जुड़ा होता है, और आपके नाम पर बचा हुआ पंजीकरण अगले किरायेदार के लिए बाधा बन सकता है या आपको उन उपयोगिताओं के लिए उत्तरदायी ठहरा सकता है जिनका आपने उपयोग नहीं किया। रद्दीकरण के लिए मकान मालिक का अनापत्ति प्रमाण पत्र और DEWA का अंतिम निकासी बिल आवश्यक है। इसमें लगभग एक दिन लगता है।

यदि मकान मालिक रद्द करने से इनकार करता है — जो सुरक्षा जमा राशि के विवाद के समय अपेक्षा से अधिक बार होता है — तो RDC में मामला दर्ज करें। न तो आप सहयोग को सौदेबाज़ी के हथियार के रूप में उपयोग कर सकते हैं, और न ही वे।

एक महत्वपूर्ण नियम जो जानना उचित है: RERA किराया सूचकांक के अंतर्गत, आपका मकान मालिक किराया केवल आधिकारिक कैलकुलेटर द्वारा निर्धारित प्रतिशत के भीतर ही बढ़ा सकता है, और डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 के अंतर्गत अनुबंध समाप्ति से 90 दिन पहले लिखित नोटिस देना अनिवार्य है। वैध इजारी के बिना, आप अवैध किराया वृद्धि को चुनौती नहीं दे सकते। इसलिए समय पर नवीनीकरण केवल प्रशासनिक कार्य नहीं है — यह आपकी सुरक्षा है।

मुक्त क्षेत्र, DIFC, और दुबई से बाहर की संपत्तियां

इजारी केवल दुबई की प्रणाली है। यदि आप अबू धाबी में किराये पर रह रहे हैं, तो इसके समकक्ष प्रणाली तवथीक है, जो अबू धाबी नगर पालिका द्वारा संचालित है। शारजाह में एक अलग नगर पालिका पंजीकरण प्रणाली है। प्रत्येक अमीरात की अपनी व्यवस्था है।

दुबई के भीतर, DIFC संपत्तियों के लिए एक विशेष स्थिति है। दुबई अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र के भीतर की किरायेदारियां DIFC कानून संख्या 4 वर्ष 2007 के अंतर्गत एक अलग क्षेत्राधिकार के रूप में कार्य करने के कारण, इजारी के बजाय DIFC रियल प्रॉपर्टी रजिस्ट्रार के पास पंजीकृत होती हैं। यदि आपका कार्यालय गेट विलेज में है या आपका अपार्टमेंट सेंट्रल पार्क टावर्स में है, तो आप इजारी का उपयोग बिल्कुल नहीं करते।

दुबई में बाकी सभी स्थानों के लिए — JLT, मरीना, डाउनटाउन, बिजनेस बे, देइरा, सभी — इजारी ही उत्तर है।

जब इजारी पंजीकरण में समस्या आए

अस्वीकृति के सबसे सामान्य कारण:

1. स्वामित्व विलेख में असंगति। अनुबंध पर नाम स्वामित्व विलेख से मेल नहीं खाता। अक्सर इसलिए होता है क्योंकि संपत्ति हाल ही में बेची गई थी और अनुबंध पूर्व मालिक के साथ हस्ताक्षरित था। समाधान: वर्तमान पंजीकृत मालिक के साथ नया अनुबंध बनाएं।

1. DEWA परिसर संख्या अनुपस्थित या गलत। दुबई की प्रत्येक संपत्ति की एक अद्वितीय DEWA परिसर संख्या होती है। इसके बिना, इजारी पंजीकरण को लिंक नहीं कर सकता। पुराने DEWA बिल से या संपत्ति के स्थान के आधार पर DEWA की वेबसाइट से प्राप्त करें।

1. एमिरेट्स आईडी की समाप्ति। यदि आपकी एमिरेट्स आईडी समाप्त हो गई है और आपने नवीनीकरण नहीं कराया, तो इजारी अस्वीकार कर देगा। पहले आईडी नवीनीकृत कराएं।

1. चेक अनुबंध से मेल नहीं खाते। चेक की तिथियां और राशियां किरायेदारी अनुबंध में लिखी बातों से मेल खानी चाहिए। स्पष्ट लगता है, लेकिन बार-बार चूक जाता है।

यदि आवेदन अस्वीकृत हो जाए, तो प्रणाली कारण बताती है, और आप सामान्यतः उसी दिन सुधार करके पुनः आवेदन कर सकते हैं।

निष्कर्ष

इजारी पंजीकरण उन दुबई प्रशासनिक कार्यों में से एक है जो तब तक तुच्छ लगता है जब तक आपको इसकी ज़रूरत न पड़े। फिर यह वह एकमात्र दस्तावेज़ बन जाता है जो आपको DEWA, वीज़ा नवीनीकरण, या किराया विवाद से जोड़ता है — जो आप अन्यथा डिफ़ॉल्ट रूप से हार जाते।

मकान में प्रवेश के पहले सप्ताह के भीतर यह करा लें। PDF अपने फोन में रखें। हर वर्ष किरायेदारी नवीनीकरण पर इसे भी नवीनीकृत करें। बस इतना काफी है।

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स्रोत:

[1] दुबई कानून संख्या 26 वर्ष 2007, दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध के विनियमन से संबंधित [2] दुबई कानून संख्या 33 वर्ष 2008, कानून संख्या 26 वर्ष 2007 में संशोधन करने वाला, अनुच्छेद 4 [3] दुबई डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013, दुबई अमीरात में किराया वृद्धि निर्धारण पर [4] दुबई भूमि विभाग — इजारी सेवा पृष्ठ और शुल्क अनुसूची (dubailand.gov.ae) [5] रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) किराया सूचकांक — Dubai REST ऐप [6] DIFC कानून संख्या 4 वर्ष 2007 (रियल प्रॉपर्टी कानून)