दुबई में कानूनी तरीके से निवेश कैसे करें

दुबई में निवेश: 2025 में वास्तव में क्या काम करता है

संक्षिप्त उत्तर

दुबई में निवेश मुख्यतः तीन मार्गों से होता है: अचल संपत्ति (फ्रीहोल्ड क्षेत्र, ऑफ-प्लान या रेडी), व्यवसाय स्थापना (अधिकांश क्षेत्रों में 100% विदेशी स्वामित्व के साथ मुख्य भूमि, या 30 से अधिक फ्री ज़ोन में से एक), और विनियमित वित्तीय उत्पाद (DIFC, ADGM, या DFSA-लाइसेंस प्राप्त फंड)। न्यूनतम व्यावहारिक पूंजी एक छोटे फ्रीहोल्ड स्टूडियो के लिए AED 7,50,000 से लेकर एक बुनियादी फ्री ज़ोन लाइसेंस के लिए AED 50,000 तक है। जून 2023 से AED 3,75,000 से अधिक लाभ पर 9% की दर से कॉर्पोरेट कर लागू है। व्यक्तिगत आयकर नहीं है। अधिकांश निवेश मार्गों के साथ निवास वीज़ा जुड़ा होता है।

अचल संपत्ति अभी भी सबसे प्रमुख विकल्प है, लेकिन अपना क्षेत्र सावधानी से चुनें

दुबई में आने वाली अधिकांश विदेशी पूंजी अभी भी अचल संपत्ति में लगती है। फ्रीहोल्ड नामित क्षेत्र — दुबई मरीना, डाउनटाउन, पाम जुमेराह, बिजनेस बे, JVC, दुबई हिल्स, और विनियमन संख्या 3 वर्ष 2006 के अंतर्गत बढ़ती हुई सूची — वे स्थान हैं जहाँ गैर-GCC नागरिक वास्तव में संपत्ति का पूर्ण स्वामित्व प्राप्त कर सकते हैं। अन्य किसी भी स्थान पर आपको पट्टा (लीजहोल्ड) मिलेगा या खरीदारी बिल्कुल संभव नहीं होगी।

ऑफ-प्लान बनाम रेडी संपत्ति — यहीं सबसे महंगी गलतियाँ होती हैं।

ऑफ-प्लान में आपको भुगतान योजना मिलती है, कभी-कभी हैंडओवर के बाद 60/40, और डेवलपर शेख जायद रोड के होर्डिंग पर जो ROI आंकड़े दिखाते हैं वे आकर्षक लगते हैं। रेडी संपत्ति से तत्काल किराया आय मिलती है — JVC में आमतौर पर 5-8% सकल, डिस्कवरी गार्डन्स में 6-9%, और सर्विस चार्ज घटाने के बाद मरीना में इससे कम। वैसे, सर्विस चार्ज वह मद है जिसका उल्लेख बिल आने तक कोई नहीं करता। इमारत के अनुसार प्रति वर्ग फुट प्रतिवर्ष AED 12-25 का बजट रखें।

दुबई भूमि विभाग (DLD) 4% हस्तांतरण शुल्क के साथ AED 580 प्रशासनिक शुल्क लेता है। एजेंसी कमीशन 2% है। बंधक पंजीकरण ऋण राशि का 0.25% है। आपका एजेंट चाहे जो कहे, इनमें से कोई भी शुल्क परक्राम्य नहीं है।

निवास के दृष्टिकोण से: संपत्ति में AED 7,50,000 का निवेश 2 वर्षीय निवेशक वीज़ा दिलाता है, और AED 20,00,000 का निवेश मंत्रिमंडल संकल्प संख्या 65 वर्ष 2022 के अंतर्गत 10 वर्षीय गोल्डन वीज़ा दिलाता है। गोल्डन वीज़ा के प्रयोजनों के लिए संपत्ति पूर्ण निर्मित होनी चाहिए, ऑफ-प्लान नहीं — यह विवरण कई खरीदारों को चौंका देता है।

सावधान रहें: विपणन सामग्री में 8-10% के "गारंटीड किराया रिटर्न" का आमतौर पर मतलब है कि डेवलपर दो वर्षों तक आपको आपका अपना पैसा वापस दे रहा है। SPA (विक्रय एवं क्रय अनुबंध) को ध्यान से पढ़ें और देखें कि तीसरे वर्ष में क्या होता है।

विस्तृत विवेचन के लिए दुबई में संपत्ति खरीदने पर हमारी मार्गदर्शिका देखें।

व्यवसाय स्थापना: मुख्य भूमि अंततः विचार योग्य बनी

कई वर्षों तक मुख्य भूमि का अर्थ था 51/49 — आपको बहुमत शेयर धारण करने वाला एक एमिराती भागीदार चाहिए था। संघीय डिक्री-कानून संख्या 26 वर्ष 2020 ने इसे बदल दिया, और जून 2021 से अधिकांश वाणिज्यिक गतिविधियों में मुख्य भूमि पर 100% विदेशी स्वामित्व की अनुमति है। अर्थव्यवस्था और पर्यटन विभाग गतिविधि सूची प्रकाशित करता है; केवल स्वामित्व कारणों से फ्री ज़ोन के प्रति प्रतिबद्ध होने से पहले इसे जाँचें।

फ्री ज़ोन अभी भी उचित है यदि:

• आप अंतर्राष्ट्रीय व्यापार कर रहे हैं और UAE बाज़ार को सीधे चालान करने की आवश्यकता नहीं है
• आप एक विशिष्ट विनियामक ढाँचा चाहते हैं (वित्त के लिए DIFC, वस्तुओं के लिए DMCC, चिकित्सा के लिए दुबई हेल्थकेयर सिटी)
• आपको तीव्र स्थापना की आवश्यकता है — IFZA और मेदान 5-10 कार्य दिवसों में लाइसेंस जारी कर सकते हैं

मुख्य भूमि उचित है यदि आप UAE सरकारी संस्थाओं को बेचना चाहते हैं, भौतिक खुदरा संचालन चलाना चाहते हैं, या फ्री ज़ोन वीज़ा सीमा के बिना अधिक कर्मचारियों को नियुक्त करना चाहते हैं।

लागत में व्यापक भिन्नता है। एक वीज़ा सहित एक बुनियादी IFZA लाइसेंस पहले वर्ष में लगभग AED 12,500-15,000 में आता है। DMCC AED 35,000 के करीब से शुरू होता है। किसी विनियमित फर्म के लिए DIFC — न्यूनतम श्रेणी 4 — एक अलग ही दुनिया है, जहाँ विनियामक पूंजी USD 10,000 से शुरू होती है और वार्षिक शुल्क USD 12,000-25,000 की सीमा में है, साथ में DFSA (दुबई वित्तीय सेवा प्राधिकरण) पर्यवेक्षण शुल्क अलग से।

सच कहें तो, कई लोग स्थापना पर अधिक खर्च करते हैं क्योंकि किसी ने उन्हें बताया कि DIFC प्रतिष्ठित लगता है। यदि आप ई-कॉमर्स व्यवसाय चला रहे हैं, तो आपको DIFC की आवश्यकता नहीं है। आपको एक बुनियादी फ्री ज़ोन, एक कॉर्पोरेट बैंक खाता चाहिए, और इसके बारे में अत्यधिक सोचना बंद करना होगा।

2023 में कॉर्पोरेट कर ने गणित बदल दिया

UAE कॉर्पोरेट कर संघीय डिक्री-कानून संख्या 47 वर्ष 2022 के तहत लागू हुआ, जो 1 जून 2023 को या उसके बाद शुरू होने वाले वित्तीय वर्षों से प्रभावी है। मुख्य दर AED 3,75,000 से अधिक कर योग्य लाभ पर 9% है। उससे नीचे, शून्य।

फ्री ज़ोन कंपनियाँ अभी भी "अर्हक आय" पर 0% के लिए पात्र हो सकती हैं यदि वे अर्हक फ्री ज़ोन व्यक्ति मानदंडों को पूरा करती हैं — पर्याप्त उपस्थिति (सब्सटेंस), अर्हक गतिविधियाँ, 9% पर कर लगाने का विकल्प न चुनना, और अंतरण मूल्य निर्धारण (ट्रांसफर प्राइसिंग) अनुपालन। मंत्रिमंडल निर्णय संख्या 100 वर्ष 2023 अर्हक गतिविधियों की सूची देता है। इसे पढ़ें। यह न मानें कि आपका फ्री ज़ोन लाइसेंस स्वचालित रूप से 0% सुनिश्चित करता है।

व्यक्तिगत आय पर कर नहीं लगता। वेतन, आपकी स्वयं की UAE कंपनी से लाभांश (जहाँ कंपनी ने कॉर्पोरेट कर चुका दिया है), व्यक्तिगत निवेशों पर पूंजीगत लाभ — ये सभी उन व्यक्तियों के लिए कॉर्पोरेट कर के दायरे से बाहर हैं जो व्यवसाय नहीं चला रहे।

5% VAT अलग है और 2018 से लागू है। पंजीकरण की सीमा कर योग्य आपूर्ति में AED 3,75,000 है।

बजट लागत (2025): संपत्ति पर DLD 4% हस्तांतरण शुल्क; AED 3,75,000 से अधिक लाभ पर 9% कॉर्पोरेट कर; फ्री ज़ोन लाइसेंस AED 12,500-50,000 (ज़ोन के अनुसार); DIFC श्रेणी 4 फर्म USD 10,000 न्यूनतम पूंजी और विनियामक शुल्क अतिरिक्त।

वित्तीय उत्पाद और DIFC मार्ग

यदि आप विनियमित निवेश उत्पाद चाहते हैं — फंड, संरचित नोट, विवेकाधीन पोर्टफोलियो प्रबंधन — तो आप DIFC (दुबई अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र) में DFSA द्वारा या ADGM (अबू धाबी वैश्विक बाज़ार) में FSRA द्वारा लाइसेंस प्राप्त फर्मों की ओर देख रहे हैं। दोनों UAE के भीतर स्थित सामान्य विधि (कॉमन लॉ) क्षेत्राधिकार हैं, जिनके अपने न्यायालय और अपना नागरिक एवं वाणिज्यिक कानून है।

DIFC, DIFC कानून संख्या 5 वर्ष 2018 (कंपनी कानून) और एक अलग विनियामक व्यवस्था के तहत संचालित होता है। निवेशकों के लिए, जो महत्वपूर्ण है वह यह है कि DFSA-लाइसेंस प्राप्त फर्में उपयुक्तता नियमों, ग्राहक वर्गीकरण और पृथक ग्राहक धन आवश्यकताओं के अधीन हैं। यह उस व्यक्ति के लिए नहीं है जो आपको बिजनेस बे टॉवर से सामान्य मुख्य भूमि लाइसेंस पर संचालित किसी "वेल्थ मैनेजमेंट" बॉयलर रूम से कॉल कर रहा है।

साफ कहें तो, यदि कोई बिक्री प्रतिनिधि 100% आवंटन दर और 25 वर्ष की लॉक-इन अवधि वाले ऑफशोर बॉन्ड की पैरवी कर रहा है, तो वहाँ से हट जाएं। इन उत्पादों ने UAE में किसी भी बाज़ार दुर्घटना से अधिक प्रवासियों की वित्तीय क्षति की है।

अनुभवी निवेशकों के लिए, DIFC प्रिस्क्राइब्ड कंपनीज़ व्यवस्था भी प्रदान करता है — कम लागत पर पारिवारिक संपत्ति के लिए एक उपयोगी होल्डिंग संरचना — और DIFC फाउंडेशन, जिसने UAE-आधारित परिवारों के लिए काफी हद तक ऑफशोर ट्रस्ट की जगह ले ली है। DIFC फाउंडेशन बनाम ऑफशोर ट्रस्ट पर हमारी टिप्पणी देखें।

वीज़ा, निवास और गोल्डन वीज़ा का पहलू

दुबई में अधिकांश निवेश आंशिक रूप से निवास का माध्यम भी है। मानक मार्ग इस प्रकार हैं:

• निवेशक वीज़ा (2 वर्ष): पूर्ण निर्मित संपत्ति में AED 7,50,000, या UAE कंपनी में शेयर पूंजी
• गोल्डन वीज़ा (10 वर्ष): संपत्ति में AED 20,00,000 (पूर्ण निर्मित, कम से कम AED 20,00,000 भुगतान के साथ बंधक हो सकता है), या सार्वजनिक निवेश कोष में AED 20,00,000, या अर्हक व्यवसाय स्वामित्व
• उद्यमी वीज़ा: अनुमोदित स्टार्ट-अप के संस्थापकों के लिए, कम सीमाएँ

2022 में गोल्डन वीज़ा नियमों को कड़ा किया गया ताकि संपत्ति पूर्ण निर्मित हो और AED 20,00,000 निवेशक की वास्तविक इक्विटी का प्रतिनिधित्व करे, न कि सकल क्रय मूल्य का। यदि आपने AED 20,00,000 के बंधक के साथ AED 30,00,000 का एक अपार्टमेंट खरीदा, तो आपकी इक्विटी AED 10,00,000 है। यह अर्हता प्राप्त नहीं करता। यह लोगों को बार-बार चौंकाता है।

ICP (संघीय पहचान, नागरिकता, सीमा शुल्क और बंदरगाह सुरक्षा प्राधिकरण) संघीय पक्ष को संसाधित करता है; GDRFA-दुबई अमीरात स्तरीय जारी करने का काम संभालता है। 2024-2025 में सीधे-सादे मामलों के लिए प्रसंस्करण 2-4 सप्ताह तक घट गया है।

इसका निष्कर्ष क्या है? वह निवास खरीदें जिसकी आपको वास्तव में आवश्यकता है, न कि सबसे महंगा जो उपलब्ध है।

आज AED 20,00,000 के साथ वास्तव में क्या करें

यह सलाह नहीं है — इन सौदों की कानूनी-समीक्षा दृष्टिकोण से सोचने का बस एक तरीका है।

एक संतुलित विभाजन: लगभग 60% पाँच वर्ष से कम पुरानी किसी इमारत में B+ स्थान पर एक तैयार फ्रीहोल्ड वन-बेडरूम में (मरीना ट्रॉफी यूनिट के बजाय JVC, टाउन स्क्वेयर, दुबई हिल्स अपार्टमेंट के बारे में सोचें), 30% किसी उचित लाइसेंस प्राप्त सलाहकार के माध्यम से DFSA-विनियमित विविधीकृत फंड में, और 10% अवसरों और आपात स्थितियों के लिए AED में तरल रखें। संपत्ति से आपको गोल्डन वीज़ा और किराया आय मिलती है। फंड से आपको तरलता और एकल अमीरात में एकल परिसंपत्ति वर्ग से विविधीकरण मिलता है। नकद रखने का मतलब है कि जब कुछ दिलचस्प अवसर आए तो आप बिक्री के लिए मजबूर नहीं होंगे।

दुबई में निवेश उन लोगों को पुरस्कृत करता है जो दस्तावेज़ पढ़ते हैं, उबाऊ प्रश्न पूछते हैं, और 30% रिटर्न का वादा करने वाले WhatsApp समूहों को नज़रअंदाज़ करते हैं। बाकी सभी को यह दंडित करता है।

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संदर्भ:

[1] विनियमन संख्या 3 वर्ष 2006 — दुबई अमीरात में अचल संपत्ति में गैर-नागरिकों के स्वामित्व के लिए क्षेत्रों का निर्धारण [2] संघीय डिक्री-कानून संख्या 26 वर्ष 2020 — वाणिज्यिक कंपनियों पर संघीय कानून संख्या 2 वर्ष 2015 में संशोधन [3] संघीय डिक्री-कानून संख्या 47 वर्ष 2022 — निगमों और व्यवसायों के कराधान पर [4] मंत्रिमंडल निर्णय संख्या 100 वर्ष 2023 — फ्री ज़ोन व्यक्तियों के लिए अर्हक आय पर [5] मंत्रिमंडल संकल्प संख्या 65 वर्ष 2022 — विदेशियों के प्रवेश और निवास पर (गोल्डन वीज़ा) [6] DIFC कंपनी कानून, DIFC कानून संख्या 5 वर्ष 2018 [7] दुबई भूमि विभाग शुल्क अनुसूची, dubailand.gov.ae [8] DFSA नियम पुस्तिका, व्यवसाय आचरण मॉड्यूल, dfsa.ae

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