दुबई में ऑफ-प्लान संपत्तियाँ: आपको जो जानना ज़रूरी है

दुबई में ऑफ-प्लान विकास परियोजनाएँ: 2024 में क्रेताओं को क्या जानना चाहिए

यह मार्गदर्शिका वह संस्करण है जो किसी मित्र को देने योग्य है।

संक्षिप्त उत्तर

दुबई में ऑफ-प्लान विकास परियोजनाएँ कानून संख्या 8 वर्ष 2007 और कानून संख्या 13 वर्ष 2008 के अंतर्गत बेची जाती हैं, जिसमें सभी निधियाँ RERA (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण — वह सरकारी निकाय जो डेवलपर्स पर निगरानी रखता है) द्वारा पर्यवेक्षित एस्क्रो खाते में जमा होती हैं। आप एक ओक्यूद (अंतरिम ऑफ-प्लान पंजीकरण) पर हस्ताक्षर करते हैं, 4% DLD शुल्क (दुबई भूमि विभाग हस्तांतरण शुल्क) के साथ-साथ प्रशासनिक और ओक्यूद प्रभार भी अदा करते हैं। भुगतान योजनाएँ आमतौर पर निर्माण के दौरान 20-40% और शेष राशि सुपुर्दगी पर, या सुपुर्दगी के बाद 2-5 वर्षों में होती हैं। यदि आप बिना किसी वैध आधार के अनुबंध रद्द करते हैं तो निर्माण की प्रगति के आधार पर आप अपनी भुगतान की गई राशि का 25% से 100% तक खो सकते हैं।

कानूनी ढाँचा वास्तव में आपकी रक्षा कैसे करता है

इस क्षेत्र में मुख्यतः तीन कानून कार्य करते हैं।

वर्ष 2007 का एस्क्रो खातों से संबंधित कानून संख्या 8 प्रत्येक डेवलपर को बाध्य करता है कि वह आपके भुगतान किसी अनुमोदित बैंक में एक समर्पित एस्क्रो खाते में जमा करे। डेवलपर को यह धनराशि सीधे प्राप्त नहीं होती। वे इसे RERA द्वारा लेखापरीक्षित सत्यापित निर्माण चरणों के विरुद्ध आहरित करते हैं। यही वह संरचनात्मक कारण है जिससे दुबई में वैसी ऑफ-प्लान भयावह कहानियाँ नहीं सुनी जातीं जैसी कुछ अन्य बाज़ारों में पढ़ने को मिलती हैं।

इसके अलावा अंतरिम रियल एस्टेट रजिस्टर से संबंधित कानून संख्या 13 वर्ष 2008 है, जिसने ओक्यूद प्रणाली की स्थापना की। प्रत्येक ऑफ-प्लान बिक्री को 60 दिनों के भीतर दुबई भूमि विभाग के साथ पंजीकृत करना अनिवार्य है, अन्यथा अनुच्छेद 3 के तहत अनुबंध कानूनी रूप से शून्य हो जाता है। यह बात क्रेताओं की समझ से कहीं अधिक महत्त्वपूर्ण है। ओक्यूद के बिना डेवलपर के विरुद्ध कोई प्रवर्तनीय अधिकार नहीं — बिल्कुल नहीं।

कानून संख्या 19 वर्ष 2017 ने पुराने कानून संख्या 9 वर्ष 2009 की जगह लेकर रद्दीकरण की अव्यवस्था को सुलझाया। इसमें स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि यदि आप चूक करते हैं तो भवन की पूर्णता के आधार पर डेवलपर कितनी राशि अपने पास रख सकता है। हम उन प्रतिशतों तक पहुँचेंगे।

सच कहें तो, यह कानूनी ढाँचा इस क्षेत्र के सबसे मजबूत ढाँचों में से एक है। जोखिम आमतौर पर कानून में नहीं होता — बल्कि उस अनुबंध में होता है जिस पर आपने अनुसूचियाँ पढ़े बिना हस्ताक्षर कर दिए।

सावधान रहें: एक भी दिरहम स्थानांतरित करने से पहले दुबई भूमि विभाग के आधिकारिक माध्यमों पर परियोजना का एस्क्रो खाता संख्या अवश्य सत्यापित करें। 2023 और 2024 में हुए धोखाधड़ी के मामलों में हू-ब-हू नकली चालानों पर फर्ज़ी एस्क्रो खाता संख्याएँ शामिल थीं।

दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदने की वास्तविक लागत

अंकित मूल्य (स्टिकर प्राइस) शायद ही कभी वास्तविक मूल्य होता है। इकाई की लागत के अतिरिक्त निम्नलिखित के लिए बजट बनाएँ:

• DLD हस्तांतरण शुल्क: क्रय मूल्य का 4%, साथ ही AED 40 प्रशासनिक शुल्क
• ओक्यूद पंजीकरण शुल्क: AED 3,000 (परियोजना के अनुसार थोड़ा भिन्न)
• संपत्ति पंजीकरण न्यासी शुल्क: AED 500,000 से अधिक की संपत्तियों के लिए AED 4,000 + 5% VAT
• बंधक पंजीकरण (यदि वित्तपोषण हो): ऋण राशि का 0.25% + AED 290
• पुनः बिक्री पर NOC शुल्क: डेवलपर के अनुसार AED 500-5,000
• सेवा प्रभार: सुपुर्दगी पर प्रथम वर्ष के लिए अग्रिम भुगतान, प्रायः AED 12-25 प्रति वर्ग फुट

कुछ डेवलपर कहेंगे कि वे "DLD शुल्क वहन करेंगे।" अनुबंध पढ़ें। आमतौर पर इसे उन्होंने उच्च क्रय मूल्य में शामिल कर लिया होता है, या वे इसे केवल तभी वहन करते हैं जब आप मानक भुगतान योजना पर बने रहें। रियल एस्टेट में कोई मुफ्त पैसा नहीं होता।

सुपुर्दगी के बाद की भुगतान योजनाएँ आकर्षक लगती हैं, लेकिन समतुल्य तैयार द्वितीयक इकाई के मुकाबले सम्पूर्ण मूल्य की तुलना करें। व्यवहार में, सुपुर्दगी के बाद की योजनाएँ अक्सर समकक्ष तैयार संपत्ति की तुलना में 5-15% अधिक मूल्य पर आती हैं। कभी-कभी यह नकदी प्रवाह के लिए उचित होता है। कभी-कभी नहीं।

यदि आप चूक करें — या डेवलपर करे — तो क्या होता है

यहीं पर अधिकांश क्रेता आश्चर्यचकित हो जाते हैं।

यदि आप चूक करते हैं — भुगतान नहीं कर पाते, समापन नहीं कर पाते — तो डेवलपर को कानून संख्या 19 वर्ष 2017 के तहत दुबई भूमि विभाग के माध्यम से आपको 30 दिन का नोटिस देना अनिवार्य है। इसके बाद, वे जो प्रतिशत राशि अपने पास रख सकते हैं वह निर्माण की प्रगति पर निर्भर करती है:

• 80% या अधिक पूर्ण: डेवलपर क्रय मूल्य का अधिकतम 40% तक रख सकता है, या इकाई बेचकर खर्च काटने के बाद शेष राशि वापस कर सकता है
• 60-80% पूर्ण: अधिकतम 40% प्रतिधारण
• 60% से कम लेकिन निर्माण आरंभ हो चुका: अधिकतम 25% प्रतिधारण
• डेवलपर के नियंत्रण से परे कारणों से निर्माण शुरू नहीं हुआ: अधिकतम 30% प्रतिधारण
• डेवलपर की गलती (कोई निर्माण नहीं, एस्क्रो नियमों का पालन नहीं): क्रेता को पूर्ण धनवापसी

इस प्रकार 90% पूर्ण टावर पर चूक करना आर्थिक रूप से विनाशकारी है। निर्माण शुरू होने से पहले चूक करना कष्टदायक अवश्य है, लेकिन सहनीय है।

यदि डेवलपर चूक करता है — अनुबंधित सुपुर्दगी से अधिक विलंब, परियोजना छोड़ना, एस्क्रो नियमों का उल्लंघन — तो RERA उन्हें पंजीकरण रद्द कर सकता है, एस्क्रो फ्रीज़ कर सकता है, प्रतिस्थापन डेवलपर नियुक्त कर सकता है, या धनवापसी का आदेश दे सकता है। दुबई रियल एस्टेट न्यायालय (प्रथम दृष्टांत न्यायालय का एक विशेषज्ञ सर्किट) विवादों की सुनवाई करता है, और ऑफ-प्लान चूक पर निर्णय आमतौर पर दाखिल करने से 6-9 महीनों में आते हैं।

2020-2022 के दौरान अप्रत्याशित परिस्थितियों (फोर्स मज्योर) की धाराएँ बड़े पैमाने पर लागू हुईं। अब अधिकांश डेवलपर इन्हें व्यापक रूप से लिखते हैं। अपनी धारा पढ़ें। यदि यह डेवलपर को "किसी भी सरकारी कार्रवाई" के लिए विस्तार की अनुमति देती है, तो यह बहुत व्यापक दायरा है।

बिक्री एवं क्रय अनुबंध (SPA) को समझदारी से पढ़ना

विक्रय और क्रय अनुबंध (SPA) वह जगह है जहाँ असली संघर्ष होता है। तीन धाराओं की जाँच करें:

सुपुर्दगी तिथि और अनुग्रह अवधि। अनुबंध की तिथि शायद ही कभी वास्तविक तिथि होती है। अधिकांश SPA में "प्रत्याशित पूर्णता तिथि" के बाद 12 महीने की अनुग्रह अवधि शामिल होती है, जिसके पश्चात डेवलपर उल्लंघन में माना जाता है। इसलिए "Q4 2025 सुपुर्दगी" का कानूनी अर्थ Q4 2026 हो सकता है। उसी के अनुसार योजना बनाएँ, या हस्ताक्षर करने से पहले इसे कम करवाने पर बातचीत करें।

विशिष्टताएँ और प्रतिस्थापन अधिकार। डेवलपर्स "समकक्ष" सामग्री और फिनिश को प्रतिस्थापित करने का अधिकार सुरक्षित रखते हैं। संगमरमर की जगह इंजीनियर्ड पत्थर आ जाता है। ब्रांडेड उपकरणों की जगह गैर-ब्रांडेड। यदि शोरूम अपार्टमेंट आपके लिए महत्त्वपूर्ण है, तो विशिष्टता पत्रक को अनुसूची के रूप में संलग्न करें और प्रतिस्थापन के लिए लिखित सहमति अनिवार्य करें।

साझा क्षेत्र और इकाई माप। दुबई "सकल विक्रय योग्य क्षेत्रफल" का उपयोग करता है, जिसमें साझा क्षेत्रों का एक अनुपात शामिल होता है। वास्तविक रहने योग्य स्थान शीर्षक में उल्लिखित वर्ग फुटेज से 15-20% कम हो सकता है। कानून संख्या 27 वर्ष 2007 का अनुच्छेद 11 आपको 5% की सहनशीलता देता है — यदि इकाई अनुबंधित से 5% से अधिक छोटी सुपुर्द की जाती है, तो आप मुआवज़ा या अनुबंध विखंडन का दावा कर सकते हैं। 5% से अधिक बड़ी होने पर डेवलपर आपसे अतिरिक्त शुल्क ले सकता है। या प्रयास कर सकता है।

स्वामित्व हस्तांतरण प्रक्रिया की गहन जानकारी के लिए, कुछ भी महत्त्वपूर्ण हस्ताक्षर करने से पहले दुबई भूमि विभाग के स्वयं के संसाधन देखने योग्य हैं।

याद रखने योग्य प्रमुख तिथियाँ: SPA के 60 दिनों के भीतर ओक्यूद पंजीकरण। DLD शुल्क पंजीकरण पर देय है, सुपुर्दगी पर नहीं। अंतिम 4% हस्तांतरण पूर्णता के बाद स्वामित्व विलेख (टाइटल डीड) चरण पर होता है।

सही परियोजना (और डेवलपर) का चयन

यहाँ ब्रांड का महत्त्व क्रेताओं की स्वीकृति से कहीं अधिक है। शीर्ष स्तरीय डेवलपर्स — Emaar, Nakheel, Dubai Properties, Meraas, Damac, Sobha, Select Group — का ऐसा ट्रैक रिकॉर्ड है जिसकी आप जाँच कर सकते हैं। नए प्रवेशकों का नहीं।

प्रतिबद्धता करने से पहले ये जाँचें करें:

1. डेवलपर पंजीकरण: पुष्टि करें कि डेवलपर RERA के साथ पंजीकृत है और परियोजना का वैध परियोजना पंजीकरण संख्या Dubai REST ऐप या DLD वेबसाइट पर उपलब्ध है।
2. एस्क्रो खाते की स्थिति: एस्क्रो खाता संख्या DLD के आधिकारिक अभिलेखों से मेल खानी चाहिए, न कि केवल विवरणिका से।
3. निर्माण प्रगति: RERA पूर्णता प्रतिशत प्रकाशित करता है। यदि डेवलपर 60% का दावा कर रहा है और RERA 22% कह रहा है, तो वहाँ से हट जाएँ।
4. पूर्व सुपुर्दगी रिकॉर्ड: दुबई न्यायालय और किराया विवाद केंद्र में डेवलपर के नाम से खोज करें। बड़े पैमाने पर कुछ विवाद सामान्य हैं। दर्जनों अनसुलझे दावे नहीं।
5. सेवा प्रभार इतिहास: सहयोगी परियोजनाओं के लिए सेवा प्रभार बजट माँगें। कभी-कभी सस्ते क्रय मूल्य के पीछे महंगे चालू प्रभार छिपे होते हैं।

सच कहें तो, एक मजबूत डेवलपर की छोटी इकाई उस बड़ी इकाई से बेहतर है जिसका नाम कोई नहीं पहचानता। एक कमज़ोर डेवलपर से मिलने वाली छूट शायद ही कभी विलंब या गुणवत्ता की समस्याओं के जोखिम को पूरा करती है। दुबई में ऑफ-प्लान विकास परियोजनाओं के निवेशक आपको लाभ के बारे में बताना पसंद करते हैं। उनसे पूछें कि नुकसान की स्थिति में क्या होता है।

सुपुर्दगी से पहले पुनः बिक्री और असाइनमेंट

आप अपनी ऑफ-प्लान इकाई पूर्णता से पहले बेच सकते हैं, लेकिन केवल तभी जब SPA असाइनमेंट की अनुमति देता हो और डेवलपर अनापत्ति प्रमाण-पत्र (NOC) जारी करे। अधिकांश डेवलपर आवश्यक करते हैं:

• असाइनमेंट की अनुमति से पहले क्रय मूल्य का 30-40% भुगतान
• NOC शुल्क का भुगतान (AED 500-5,000)
• क्रेता के नाम पर नया ओक्यूद, जिसमें असाइनमेंट मूल्य पर DLD शुल्क पुनः देय होगा

यह अंतिम बिंदु चुभता है। 4% DLD शुल्क नए क्रेता द्वारा भुगतान किया जाता है, भले ही आप पहले ही एक बार चुका चुके हों। इसलिए ऑफ-प्लान इकाइयाँ पलटने पर प्रत्येक हस्तांतरण पर एक अंतर्निहित 4% घर्षण लागत लगती है। आसान निकास मानने से पहले इसका आकलन करना उचित है।

2024 में दुबई ऑफ-प्लान पुनः बिक्री बाज़ार सक्रिय लेकिन अनिश्चित रहा है। प्रमुख स्थानों (डाउनटाउन, पाम, दुबई क्रीक हार्बर, दुबई हिल्स) में प्रीमियम परियोजनाएँ लॉन्च मूल्य पर उल्लेखनीय प्रीमियम पर कारोबार कर रही हैं। बाहरी समुदायों में द्वितीयक परियोजनाएँ कभी-कभी शुल्कों के बाद लॉन्च मूल्य से कम पर पुनः बिकती हैं। स्थान, डेवलपर और समय — तैयार संपत्ति के समान नियम, लेकिन और अधिक प्रबलित।

एक अंतिम यथार्थ जाँच

दुबई में ऑफ-प्लान विकास परियोजनाएँ निवेश या गृह खरीद के रूप में बहुत अच्छी तरह काम कर सकती हैं, यदि आप खुली आँखों से प्रवेश करें। कानूनी ढाँचा आपको विनाशकारी विफलताओं से बचाता है। अनुबंध — और आपके द्वारा चुना गया डेवलपर — बाकी सब कुछ तय करता है।

विवरणिका मत खरीदिए। SPA, डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड और स्थान खरीदिए। उसी क्रम में।

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उद्धरण:

[1] कानून संख्या 8 वर्ष 2007, दुबई अमीरात में रियल एस्टेट विकास के लिए एस्क्रो खातों के संबंध में। [2] कानून संख्या 13 वर्ष 2008, दुबई अमीरात में अंतरिम रियल एस्टेट रजिस्टर के विनियमन के संबंध में, जैसा कि कानून संख्या 9 वर्ष 2009 और कानून संख्या 19 वर्ष 2017 द्वारा संशोधित। [3] कानून संख्या 19 वर्ष 2017, कानून संख्या 13 वर्ष 2008 में संशोधन के संबंध में। [4] कानून संख्या 27 वर्ष 2007, संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्तियों के स्वामित्व के संबंध में, अनुच्छेद 11। [5] दुबई भूमि विभाग का आधिकारिक शुल्क अनुसूची (2024)। [6] RERA परियोजना स्थिति रिपोर्ट, Dubai REST एप्लिकेशन।