दुबई में इजारी (Ejari) कैसे पंजीकृत करें: किरायेदार के लिए व्यावहारिक मार्गदर्शिका
यदि आप दुबई में किराए पर रह रहे हैं और आपके मकान मालिक ने आपको किरायेदारी अनुबंध सौंप दिया है, तो आपका काम अभी पूरा नहीं हुआ है। आपको इजारी (Ejari) पंजीकृत करना होगा — वह सरकारी प्रणाली जो आपके पट्टे को कानूनी रूप से मान्यता प्रदान करती है — और सच कहें तो, अधिकांश किरायेदारों को यह तब पता चलता है जब कोई समस्या उत्पन्न हो जाती है। DEWA बिना इसके आपकी बिजली कनेक्ट नहीं करेगा, पुलिस आपकी शोर-शराबे की शिकायत दर्ज नहीं करेगी, और किराया विवाद केंद्र (Rental Disputes Centre) बिना इसके आपका मामला नहीं सुनेगा।
संक्षिप्त उत्तर
इजारी (रियल एस्टेट नियामक एजेंसी की किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली, जो कानून संख्या 26 वर्ष 2007 के अंतर्गत संचालित है) पंजीकृत करने के लिए आपको निम्नलिखित की आवश्यकता होगी: हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध, एमिरेट्स आईडी, पासपोर्ट की प्रति, मकान मालिक द्वारा प्रदत्त स्वामित्व विलेख (Title Deed) की प्रति, DEWA परिसर संख्या और हालिया DEWA बिल। आप Dubai REST ऐप या Ejari पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन आवेदन कर सकते हैं, या किसी टाइपिंग सेंटर में जा सकते हैं। शुल्क 2024 तक AED 220 (VAT और ज्ञान/नवाचार शुल्क सहित) है। ऑनलाइन प्रक्रिया में 24-48 घंटे लगते हैं, कभी-कभी सेंटर में उसी दिन हो जाती है। प्रमाण पत्र अनुबंध की अवधि तक वैध रहता है।
इजारी वास्तव में क्या है, और मकान मालिक अक्सर इससे क्यों बचते हैं
इजारी (Ejari) अरबी में "मेरा किराया" का अर्थ रखता है। इसे रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) द्वारा संचालित किया जाता है, जो दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department) के अंतर्गत मकान मालिकों, दलालों और किरायेदारी की निगरानी करने वाला नियामक निकाय है।
यह प्रणाली कानून संख्या 26 वर्ष 2007 द्वारा अनिवार्य बनाई गई थी और डिक्री संख्या 26 वर्ष 2013 द्वारा प्रबलित की गई, जिसने किराया विवाद केंद्र (RDC) की स्थापना की। इन दोनों के बीच का संबंध महत्वपूर्ण है — बिना इजारी के, RDC में कोई मामला दर्ज नहीं होगा। बात इतनी सीधी है।
यहाँ वह बात है जो अधिकांश किरायेदार गलत समझते हैं: तकनीकी रूप से पंजीकरण की बाध्यता मकान मालिक पर है, लेकिन व्यवहार में खर्च और कागजी कार्रवाई का बोझ किरायेदार पर पड़ता है। AED 220 के लिए यह लड़ाई लड़ना उचित नहीं है। बेहतर है कि आप स्वयं पंजीकरण करा लें और आगे बढ़ें।
सक्रिय इजारी प्रमाण पत्र के बिना आप निम्नलिखित नहीं कर सकते:
- DEWA (बिजली और पानी) कनेक्ट या स्थानांतरित करना
- अपने पते से संबद्ध पारिवारिक निवास वीजा के लिए आवेदन या नवीनीकरण
- RTA भुगतान क्षेत्रों में पार्किंग परमिट प्राप्त करना
- किराया विवाद दर्ज करना या RERA किराया सूचकांक के अंतर्गत किराया वृद्धि को चुनौती देना
आरंभ करने से पहले आवश्यक दस्तावेज़
ऐप खोलने या टाइपिंग सेंटर जाने से पहले इन्हें तैयार रखें। एक भी दस्तावेज़ का न होना पंजीकरण रुकने का सबसे बड़ा कारण है।
आपकी ओर से (किरायेदार):
- हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध (सभी पृष्ठ, दोनों पक्षों के हस्ताक्षर सहित)
- मूल एमिरेट्स आईडी
- वैध UAE निवास वीजा पृष्ठ सहित पासपोर्ट की प्रति
- हालिया DEWA बिल या DEWA परिसर संख्या (10 अंकों वाली, खाता संख्या नहीं)
- सुरक्षा जमा राशि की रसीद (कुछ सेंटर माँगते हैं, अधिकांश नहीं)
मकान मालिक की ओर से:
- स्वामित्व विलेख (Title Deed) की प्रति
- मकान मालिक के पासपोर्ट की प्रति
- मकान मालिक की एमिरेट्स आईडी (यदि UAE निवासी हैं)
- यदि कोई संपत्ति प्रबंधक हस्ताक्षर कर रहा है तो मुख्तारनामा (Power of Attorney)
यदि संपत्ति किसी रियल एस्टेट कंपनी द्वारा प्रबंधित है, तो वे अक्सर स्वामित्व विलेख और मुख्तारनामा स्वयं संभाल लेते हैं। पूछें — मान कर न चलें।
सावधान रहें: यदि आपका किरायेदारी अनुबंध 2017 में RERA द्वारा पेश किए गए मानक एकीकृत किरायेदारी अनुबंध के बजाय पुराने केवल-अरबी प्रारूप में है, तो इजारी प्रणाली उसे अस्वीकार कर सकती है। अपने मकान मालिक पर एकीकृत फॉर्म उपयोग करने का दबाव डालें। यह निःशुल्क है, DLD वेबसाइट पर उपलब्ध है, और दोनों पक्षों की रक्षा करता है।
इजारी पंजीकृत करने के तीन तरीके
आपके पास तीन वास्तविक विकल्प हैं। प्रत्येक के अपने फायदे और नुकसान हैं।
विकल्प 1: Dubai REST ऐप (यदि आपका मकान मालिक सहयोग करे तो सबसे तेज़)
App Store या Google Play से Dubai REST डाउनलोड करें। UAE Pass से लॉग इन करें। "Register Ejari Contract" चुनें, अपने दस्तावेज़ अपलोड करें, कार्ड से AED 220 का भुगतान करें और जमा करें। इसके बाद मकान मालिक को एक अधिसूचना मिलती है और उन्हें अपने Dubai REST खाते से स्वीकृति देनी होती है।
यहीं पर समस्या आती है। यदि आपका मकान मालिक विदेश में है, वृद्ध है, या ऐप से बचता है, तो इसमें दिन — कभी-कभी सप्ताह — लग सकते हैं।
विकल्प 2: अनुमोदित टाइपिंग सेंटर
दुबई में दर्जनों टाइपिंग सेंटर हैं — करामा, अल बर्शा मॉल, देइरा, और अधिकांश तशहील-शैली सेवा केंद्रों में। अपने दस्तावेज़ों के साथ वहाँ जाएं, टाइपिस्ट आपकी ओर से दाखिल करेगा, और आपको आमतौर पर एक-दो घंटे में प्रमाण पत्र मिल जाता है। लागत AED 220 और एक छोटा टाइपिंग शुल्क (लगभग AED 30-50) है।
अधिकांश पहली बार आवेदन करने वाले किरायेदारों के लिए यही मार्ग अनुशंसित है। टाइपिस्ट जानते हैं कि प्रणाली क्या समस्याएँ पकड़ती है और आपके अनुबंध में कोई समस्या होने पर पहले ही बता देंगे।
विकल्प 3: अपने रियल एस्टेट दलाल के माध्यम से
यदि आपका दलाल उचित रूप से लाइसेंस प्राप्त है (आप DLD वेबसाइट पर सत्यापित कर सकते हैं), तो वे आपकी ओर से पंजीकरण कर सकते हैं। सुनिश्चित करें कि वे जो शुल्क उद्धृत करते हैं वह आधिकारिक AED 220 और उनके सेवा शुल्क के अनुरूप हो। कुछ दलाल इसे बढ़ा-चढ़ाकर बताते हैं। विस्तृत विवरण माँगें।
लागत, समयसीमा और उसके बाद क्या होता है
लागत (2024): - इजारी पंजीकरण शुल्क: AED 220 (VAT, ज्ञान और नवाचार शुल्क सहित) - टाइपिंग सेंटर सेवा: AED 30-50 (वैकल्पिक) - नवीनीकरण: प्रत्येक वर्ष पट्टा नवीनीकरण पर वही AED 220 - प्रतिस्थापन प्रमाण पत्र (खो जाने पर): लगभग AED 30
सभी दस्तावेज़ों के साथ जमा करने के बाद, ऑनलाइन पंजीकरण में 24-48 घंटे लगते हैं। टाइपिंग सेंटर अक्सर उसी दिन प्रमाण पत्र दे देते हैं। आपको QR कोड सहित एक PDF प्राप्त होगी — यही आपका प्रमाण है। इसे सुरक्षित रखें। स्वयं को ईमेल करें। अपने फोन पर एक प्रति रखें।
प्रमाण पत्र आपके किरायेदारी अनुबंध की अवधि तक वैध रहता है। नवीनीकरण करते समय आपको पुनः पंजीकरण करना होगा। आपके मकान मालिक के कहने पर भी कोई स्वतः नवीनीकरण नहीं होता।
यदि आप कहीं और जाते हैं और नया पट्टा हस्ताक्षरित करते हैं, तो कानूनी दृष्टि से पुराने इजारी को "रद्द" करने की आवश्यकता नहीं — वह अनुबंध के साथ समाप्त हो जाता है — लेकिन यदि आप इसे व्यवस्थित रखना चाहते हैं (और नई जगह DEWA से संबंधित अजीब समस्याओं से बचना चाहते हैं), तो अपने पुराने मकान मालिक से प्रणाली के माध्यम से समाप्ति दाखिल करने के लिए कहें।
जब मामला उलझ जाए
कुछ सामान्य समस्याएँ और उनके समाधान:
मकान मालिक स्वामित्व विलेख देने से इनकार करता है। यह अपेक्षा से अधिक होता है। आप फिर भी संपत्ति के Oqood (ऑफ-प्लान शीर्षक) की प्रति का उपयोग करके टाइपिंग सेंटर में दाखिल कर सकते हैं, या सेंटर से संपत्ति के माकानी (Makani) नंबर का उपयोग करके DLD प्रणाली से विलेख निकालने के लिए कह सकते हैं। यदि मकान मालिक खुलेआम बाधा डाल रहा है, तो यह स्वयं में एक शिकायत है जिसे आप RERA में दर्ज कर सकते हैं।
मकान मालिक इजारी पंजीकृत करना चाहता है लेकिन कागज पर किराया बढ़ाकर दिखाना चाहता है। सहमत न हों। इजारी में दर्ज राशि RERA किराया सूचकांक में जाती है, जो यह निर्धारित करती है कि आपका मकान मालिक डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 के अंतर्गत अगले वर्ष कानूनी रूप से किराया बढ़ा सकता है या नहीं। इजारी पर नकली अधिक राशि मकान मालिक की मदद करती है, आपकी नहीं।
आप बिना इजारी के महीनों से कहीं रह रहे हैं और अब आपको इसकी आवश्यकता है। अभी पंजीकरण करें, अनुबंध प्रारंभ तिथि से पूर्वव्यापी रूप से। प्रणाली इसकी अनुमति देती है। टाइपिंग सेंटर के आधार पर आपको मामूली विलंब शुल्क लग सकता है, लेकिन बिना इजारी के जारी रहने से यह बेहतर है। विशेष रूप से यदि आपके निवास वीजा का नवीनीकरण निकट है।
मकान मालिक से विवाद है और कोई इजारी नहीं है। आप केवल अपने हस्ताक्षरित अनुबंध और संपत्ति विवरण के साथ एकतरफा पंजीकरण कर सकते हैं, फिर RDC में दाखिल कर सकते हैं। मामला धीमा चलेगा, लेकिन यह अवरुद्ध नहीं होगा।
किरायेदार के अधिकारों के व्यापक संदर्भ के लिए, हमारी किरायेदारी कानून श्रेणी किराया वृद्धि, बेदखली नोटिस और सुरक्षा जमा राशि की वापसी को कवर करती है।
दुबई के बाहर इजारी पर संक्षिप्त टिप्पणी
इजारी दुबई-विशिष्ट है। अबू धाबी तौसीक (Tawtheeq) प्रणाली उपयोग करता है, जो नगर पालिका और परिवहन विभाग द्वारा संचालित है। शारजाह की अपनी नगरपालिका पंजीकरण प्रणाली है। इन्हें भ्रमित न करें — अबू धाबी में एक किरायेदार जो इजारी पंजीकृत करता है, वह कुछ भी पंजीकृत नहीं करता, क्योंकि वह प्रणाली वहाँ लागू नहीं होती।
यदि आप अमीरात बदल रहे हैं, तो स्थानीय पंजीकरण आवश्यकता अलग से जाँचें। सिद्धांत समान हैं; प्लेटफॉर्म नहीं।
निष्कर्ष
इजारी जल्दी पंजीकृत करें, सही तरीके से पंजीकृत करें, और प्रमाण पत्र ऐसी जगह रखें जहाँ आप उसे खोज सकें। AED 220 का शुल्क इस देश में खरीदा जाने वाला सबसे सस्ता कानूनी बीमा है। इसे छोड़ना पैसे नहीं बचाता — यह केवल लागत को स्थगित करता है, आमतौर पर सबसे बुरे समय पर।
यदि आपका मकान मालिक पंजीकरण पर आपत्ति करता है या किराए की राशि में हेराफेरी करने के लिए कहता है, तो इसे एक संकेत के रूप में लें कि शेष किरायेदारी कैसी होगी। इसे गंभीरता से लें।
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स्रोत:
[1] कानून संख्या 26 वर्ष 2007 — दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध को विनियमित करना [2] कानून संख्या 33 वर्ष 2008 — कानून संख्या 26 वर्ष 2007 में संशोधन [3] डिक्री संख्या 26 वर्ष 2013 — किराया विवाद केंद्र की स्थापना [4] डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 — दुबई अमीरात में अचल संपत्ति के किराया वृद्धि का निर्धारण [5] दुबई भूमि विभाग — इजारी पंजीकरण सेवाएँ (dubailand.gov.ae) [6] Dubai REST ऐप, दुबई भूमि विभाग का आधिकारिक प्लेटफॉर्म [7] RERA एकीकृत किरायेदारी अनुबंध प्रारूप (2017)
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