RERA रेंटल इंडेक्स: दुबई में आपका कानूनी किराया वृद्धि कैसे निर्धारित होती है
यदि आप दुबई के किरायेदार या मकान मालिक हैं और किराया वृद्धि को लेकर विवाद में हैं, तो RERA रेंटल इंडेक्स ही एकमात्र महत्वपूर्ण संख्या है। यह वह आधिकारिक कैलकुलेटर है जो यह तय करता है कि आपका मकान मालिक कानूनी रूप से आपका किराया बढ़ा सकता है या नहीं — और यदि हाँ, तो कितना। इसे गलत समझने पर आप या तो अधिक भुगतान करेंगे या किराया विवाद केंद्र (Rental Disputes Centre) में जाकर खड़े हो जाएंगे।
संक्षिप्त उत्तर
RERA रेंटल इंडेक्स रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (Dubai Land Department के अंतर्गत) द्वारा प्रकाशित एक उपकरण है जो क्षेत्र, भवन और इकाई के प्रकार के अनुसार औसत किराए का मानक तय करता है। डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 के अंतर्गत, आपका मकान मालिक किराया तभी बढ़ा सकता है जब आपका वर्तमान किराया इंडेक्स में दर्शाए गए बाजार औसत से कम हो — और अनुमत वृद्धि इस बात पर निर्भर करती है कि आप बाजार मूल्य से कितना नीचे हैं, जो 0% से 20% तक हो सकती है। कैलकुलेटर Dubai REST ऐप और DLD की वेबसाइट पर उपलब्ध है। मकान मालिक और किरायेदार दोनों एक ही संख्या पर निर्भर करते हैं।
RERA रेंटल इंडेक्स वास्तव में क्या करता है
RERA का पूर्ण नाम रियल एस्टेट नियामक एजेंसी है, जो दुबई भूमि विभाग (DLD) के अधीन कार्य करने वाली नियामक संस्था है। RERA रेंटल इंडेक्स दुबई भर में औसत किराया मूल्यों का उसका डेटाबेस है, जिसे ejari-पंजीकृत किरायेदारी अनुबंधों का उपयोग करके समय-समय पर अद्यतन किया जाता है। वैसे, ejari दुबई में अनिवार्य किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है — इसके बिना, न्यायालयों की दृष्टि में आपका अनुबंध लगभग अस्तित्वहीन है।
यह इंडेक्स दो कार्य करता है। यह आपके क्षेत्र में समान इकाइयों का औसत किराया बताता है। और यह नवीनीकरण पर आपका मकान मालिक किराया कितना बढ़ा सकता है, इस पर सीमा लगाता है।
यही सीमा वह पहलू है जिसकी अधिकांश लोगों को परवाह होती है।
सच कहें तो, किराया विवाद केंद्र (RDC) में अधिकांश विवाद इसलिए होते हैं क्योंकि मकान मालिक इस कैलकुलेटर को नजरअंदाज करके पहले से बाजार दर पर किराया दे रहे किरायेदार से 15% की वृद्धि की मांग कर देते हैं। यह मकान मालिक के लिए कभी अच्छा नहीं रहता।
डिक्री 43 वर्ष 2013 की वृद्धि गणना विधि
यह वह कानून है जो पूरी व्यवस्था संचालित करता है: डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 दुबई अमीरात में रियल एस्टेट किराए में वृद्धि के निर्धारण के संबंध में। अनुच्छेद 1 वे श्रेणियाँ निर्धारित करता है जिन्हें आपको याद रखना आवश्यक है।
यदि आपका वर्तमान किराया RERA रेंटल इंडेक्स में दर्शाए गए औसत बाजार किराए से 10% तक कम है, तो आपका मकान मालिक किराया नहीं बढ़ा सकता। शून्य। यदि आप बाजार दर से 11% से 20% कम पर हैं, तो अधिकतम वृद्धि 5% है। बाजार दर से 21% से 30% कम होने पर, यह 10% है। 31% से 40% कम होने पर, 15%। बाजार दर से 40% से अधिक कम होने पर, सीमा 20% है।
यही पूरी गणना विधि है। इसमें "लेकिन भवन अच्छा है" जैसा कोई अपवाद नहीं है। इसमें "लेकिन रखरखाव लागत बढ़ गई" जैसी कोई छूट नहीं है।
सावधान रहें: यहाँ तक कि जब इंडेक्स वृद्धि की अनुमति देता है, तब भी आपके मकान मालिक को Law No. 26 of 2007 (जैसा कि Law No. 33 of 2008 द्वारा संशोधित) के अनुच्छेद 14 के अंतर्गत अनुबंध समाप्ति से कम से कम 90 दिन पहले आपको लिखित सूचना देनी होगी। 90 दिन की सूचना न देने पर नवीनीकरण उन्हीं शर्तों पर होगा। कोई अपवाद नहीं।
कैलकुलेटर का वास्तविक उपयोग कैसे करें
Dubai REST ऐप (निःशुल्क, DLD द्वारा प्रकाशित) खोलें या dubailand.gov.ae पर जाएं और किराया वृद्धि कैलकुलेटर खोजें। आपको अपना ejari अनुबंध संख्या चाहिए होगी, या आप क्षेत्र, संपत्ति प्रकार, शयनकक्षों की संख्या और वर्तमान वार्षिक किराया दर्ज करके इसे मैन्युअल रूप से चला सकते हैं।
कैलकुलेटर दो संख्याएँ देता है: आपकी इकाई के प्रकार के लिए औसत बाजार किराया, और प्रतिशत और AED में अधिकतम कानूनी वृद्धि।
स्क्रीनशॉट सहेजें। उसे दिनांकित करें। यदि आप कभी RDC के समक्ष उपस्थित होते हैं, तो वह स्क्रीनशॉट आपका सबूत है।
एक त्वरित उदाहरण। आप JLT में एक 2-बेडरूम अपार्टमेंट में AED 95,000 में रह रहे हैं। कैलकुलेटर दर्शाता है कि बाजार औसत AED 1,30,000 है। आप बाजार दर से लगभग 27% नीचे हैं — तीसरी श्रेणी। अधिकतम कानूनी वृद्धि: 10%। आपका मकान मालिक आपसे AED 1,04,500 तक मांग सकता है, इससे एक फ़िल्स भी अधिक नहीं। यदि वे AED 1,20,000 की मांग करते हैं, तो वह मांग अप्रवर्तनीय है।
जब मकान मालिक और किरायेदार संख्या पर असहमत हों
यह आप सोचते हैं उससे अधिक बार होता है। इंडेक्स अद्यतन होता है, भवन की असामान्य विशेषताएं होती हैं, या एक पक्ष को बस उत्तर पसंद नहीं आता।
तीन बातें जानना आवश्यक है।
पहला, RERA रेंटल इंडेक्स कानूनी रूप से बाध्यकारी संदर्भ है। Law No. 26 of 2007 का अनुच्छेद 9 और डिक्री 43 दोनों इसे निर्णायक स्रोत के रूप में इंगित करते हैं। आपके मकान मालिक का व्हाट्सएप सर्वेक्षण कि "अन्य इकाइयाँ कितने किराए पर दी जा रही हैं" साक्ष्य नहीं है।
दूसरा, यदि कोई भी पक्ष मानता है कि इंडेक्स का आंकड़ा उस विशिष्ट इकाई के लिए गलत है (वास्तव में असामान्य लेआउट, प्रीमियम दृश्य, या तुलनात्मक सेट बहुत छोटा है), तो आप किराया विवाद केंद्र में मामला दायर करके इकाई-विशिष्ट मूल्यांकन का अनुरोध कर सकते हैं। RDC बनियास रोड पर DLD मुख्यालय के पास डेरा में स्थित है। दाखिल करने का शुल्क वार्षिक किराए का 3.5% है, जो AED 20,000 तक सीमित है, न्यूनतम AED 500।
तीसरा, आप डिक्री 43 को अनुबंध द्वारा अपवर्जित नहीं कर सकते। आपके किरायेदारी अनुबंध में कोई भी खंड जो कहता हो कि "इंडेक्स की परवाह किए बिना किराया प्रतिवर्ष 10% बढ़ेगा" शून्य है। RDC इसे अनदेखा करता है।
जानने योग्य लागतें (2024): RDC दाखिल शुल्क वार्षिक किराए का 3.5% (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000) है। Ejari पंजीकरण ज्ञान और नवाचार शुल्क सहित AED 220 है। Dubai REST ऐप निःशुल्क है।
90 दिन की सूचना का जाल
यहीं पर मकान मालिक वे मामले हार जाते हैं जो उन्हें जीतने चाहिए थे। यहाँ तक कि यदि इंडेक्स 20% की वृद्धि की अनुमति देता है, तो वृद्धि केवल अगले नवीनीकरण पर प्रभावी होती है — और केवल तभी जब आपने अनुबंध समाप्ति से कम से कम 90 दिन पहले सूचना दी हो।
सूचना लिखित में होनी चाहिए। अनुच्छेद 14 कड़ाई से नोटरीकृत सूचना की आवश्यकता नहीं रखता, लेकिन RDC के न्यायाधीश या तो नोटरी पब्लिक डिलीवरी या प्राप्ति के प्रमाण सहित पंजीकृत कूरियर की अपेक्षा करते हैं। केवल ईमेल जोखिमपूर्ण है। व्हाट्सएप और भी बुरा है।
यदि आपका मकान मालिक 60 दिन पहले सूचना देता है और किराया बढ़ाने की कोशिश करता है, तो आप बस एक वर्ष के लिए पुराने किराए पर नवीनीकरण कर लें। सच कहें तो, यह जाल RDC में हर एक तिमाही में मकान मालिकों को फंसाता है।
किरायेदार — इस नियम को उलट कर देखें। यदि आप नवीनीकरण पर जाना चाहते हैं या पुनः बातचीत करना चाहते हैं, तो आपको भी अपनी शर्तों में किसी परिवर्तन की 90 दिन की सूचना देनी होगी। दोनों पक्षों की ओर से चुप्पी का अर्थ है उन्हीं शर्तों पर स्वतः नवीनीकरण।
इंडेक्स किस पर लागू नहीं होता
कुछ बातें जिनमें RERA रेंटल इंडेक्स आपकी सहायता नहीं कर सकता।
यह उन वाणिज्यिक पट्टों पर उसी तरह लागू नहीं होता जो आवासीय किराया कानून के ढाँचे से बाहर हैं — हालाँकि डिक्री 43 दुबई में वाणिज्यिक संपत्तियों पर भी विस्तारित है और श्रेणी तर्क वही रहता है। अपने स्वयं के नियमों वाले मुक्त क्षेत्र (उदाहरण के लिए, DIFC) अपनी स्वयं की पट्टा व्यवस्था के अंतर्गत संचालित होते हैं।
यह इंडेक्स बिना किसी किराया इतिहास वाली नई इमारतों पर लागू नहीं होता। नए टॉवर में पहली लीज आधार रेखा निर्धारित करती है।
और यह दुबई के बाहर लागू नहीं होता। अबू धाबी, शारजाह और उत्तरी अमीरात में अलग (और कुछ मामलों में कोई नहीं) वैधानिक किराया सीमाएँ हैं। यदि आप अबू धाबी में हैं, तो किराया सीमा के नियम 2016 के बाद से कई बार बदल चुके हैं — वह एक अलग लेख का विषय है।
हालाँकि, विशेष रूप से दुबई के लिए, RERA रेंटल इंडेक्स एकमात्र विश्वसनीय स्रोत है। इसे हस्ताक्षर करने से पहले, नवीनीकरण से पहले, और निश्चित रूप से अपने मकान मालिक द्वारा मांगी गई किसी भी किराया वृद्धि का भुगतान करने से पहले उपयोग करें।
यदि आप नवीनीकरण वार्ता की ओर जा रहे हैं, तो पहले कैलकुलेटर चलाएँ। परिणाम का प्रिंट लें। संख्या लेकर बैठक में जाएँ। अधिकांश मकान मालिक स्क्रीनशॉट देखते ही पीछे हट जाते हैं — क्योंकि वे भलीभाँति जानते हैं कि यदि वे ऐसा नहीं करते तो यह मामला कहाँ जाएगा।
स्रोत
[1] डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 दुबई अमीरात में रियल एस्टेट किराए में वृद्धि के निर्धारण के संबंध में — दुबई भूमि विभाग। [2] Law No. 26 of 2007 दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध को विनियमित करने वाला कानून (जैसा कि Law No. 33 of 2008 द्वारा संशोधित), अनुच्छेद 9 और 14। [3] दुबई भूमि विभाग — किराया वृद्धि कैलकुलेटर और रेंटल इंडेक्स, dubailand.gov.ae। [4] किराया विवाद केंद्र, दुबई — शुल्क अनुसूची और दाखिल करने की प्रक्रिया। [5] Dubai REST ऐप, दुबई भूमि विभाग द्वारा प्रकाशित।
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