مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية الدبية

كيفية عمل مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية في دبي

إذا كنت مستأجراً تواجه زيادة في التجديد أو مالك عقار تتساءل عن المبلغ الذي يمكنك رفع الإيجار به بشكل قانوني، فإن مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية هو الرقم الوحيد الذي يُعتد به. كل شيء آخر لا قيمة له.

الإجابة السريعة

مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية (المعروف رسمياً بمؤشر الإيجار لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، الذي تديره الهيئة العقارية الدبية) يحدد الحد الأقصى القانوني الذي يمكن لصاحب العقار رفع الإيجار به عند التجديد. يمكنك التحقق منه من خلال تطبيق Dubai REST أو موقع دائرة الأراضي والأملاك بإدخال بيانات عقارك. إذا كان إيجارك الحالي أقل من المتوسط السوقي المعروض بأكثر من 10%، يمكن لصاحب العقار رفعه - لكن فقط على أساس متدرج بحد أقصى 20%، وفقاً للمرسوم رقم 43 لسنة 2013. ما دون عتبة 10% هذه، لا يُسمح بأي زيادة.

ما هو مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية بالفعل

الهيئة العقارية الدبية (RERA) هي الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك بدبي. مؤشر الإيجار عبارة عن قاعدة بيانات لمتوسط القيم الإيجارية في جميع أنحاء دبي، مصنفة حسب المنطقة والمبنى ونوع العقار وعدد غرف النوم. يتم تحديثه بشكل دوري - أحياناً سنوياً، وأحياناً بشكل متكرر أكثر عندما يتحرك السوق بقوة.

أنت لا تتفاوض ضد المؤشر. أنت تطبقه.

يعطيك المؤشر "متوسط سوقي" لنوع عقارك المحدد في مجتمعك المحدد. هذا الرقم هو الأساس. سواء كان بإمكان صاحب العقار رفع الإيجار - وبأي مبلغ - يعتمد بالكامل على كيفية مقارنة إيجارك الحالي بهذا المتوسط.

حد الزيادة من خمس طبقات بموجب المرسوم 43 لسنة 2013

هنا حيث يخطئ معظم المستأجرين وملاك العقارات. الحد الأقصى ليس نسبة مئوية ثابتة. إنه متدرج تم تحديده في المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ^[1]:

• إذا كان الإيجار الحالي أقل بـ 10% من متوسط السوق → لا توجد زيادة بنسبة 0%
• من 11-20% أقل → زيادة تصل إلى 5%
• من 21-30% أقل → زيادة تصل إلى 10%
• من 31-40% أقل → زيادة تصل إلى 15%
• أكثر من 40% أقل → زيادة تصل إلى 20%

فإذا قال المؤشر أن شقتك بغرفتي نوم في جميرا ليك تاور تتوسط 120,000 درهم إماراتي وأنت تدفع 110,000 درهم إماراتي، فأنت أقل بحوالي 8% عن السوق - لا يمكن لصاحب العقار رفع الإيجار على الإطلاق هذا العام. محبط لملاك العقارات، لكن هذا هو القانون.

كيفية التحقق من مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية

هناك طريقتان رسميتان:

تطبيق Dubai REST. قم بتنزيله وفتح حاسبة مؤشر الإيجار وأدخل مجتمعك والمبنى ونوع العقار وعدد غرف النوم. يعيد النسبة المئوية للزيادة القانونية لعقدك المحدد.

موقع دائرة الأراضي والأملاك. يتم نشر مؤشر الإيجار على dubailand.gov.ae تحت "الخدمات". نفس المدخلات، نفس الناتج.

بصراحة، التطبيق أسرع. استخدمه قبل أي محادثة تجديد حتى تدخل مسلحاً برقم وليس بتخمين.

احذر: يعطي المؤشر نطاقاً في بعض المناطق حيث البيانات ضئيلة. إذا لم يتم إدراج مبناك بشكل فردي، يسحب المؤشر من الأقرب المماثل. أحياناً يجادل ملاك العقارات بأن الأقرب المماثل منخفض جداً؛ أحياناً يجادل المستأجرون بأنه مرتفع جداً. مركز تسوية نزاعات الإيجار يتعامل مع ناتج حاسبة الهيئة العقارية الرسمية كسلطة معتمدة.

قواعد الإخطار - فخ 90 يوماً

حتى إذا سمح مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية بزيادة، لا يمكن لصاحب العقار فرضها عليك فجأة. تتطلب المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007 (كما عدّله القانون رقم 33 لسنة 2008) إخطار مكتوب قبل 90 يوماً من انتهاء تاريخ العقد لأي تغيير في الإيجار أو الشروط الأخرى الأساسية ^[2].

لا إخطار، لا زيادة. يتم تجديد العقد بنفس الشروط.

هذا هو الخطأ الأكثر شيوعاً الذي أراه من ملاك العقارات. يرسلون رسالة واتس آب قبل ستة أسابيع من التجديد يطالبون بـ 15% أكثر، يرفض المستأجر، والقضية تصل إلى مركز تسوية نزاعات الإيجار في ديرة. يفوز المستأجر، في كل مرة تقريباً، لأن الإخطار لم يكن صحيحاً أو لم يكن في الوقت المناسب.

ماذا إذا تجاهل صاحب العقار المؤشر؟

قدم طلباً في مركز تسوية النزاعات. رسم التقديم هو 3.5% من الإيجار السنوي (الحد الأدنى 500 درهم إماراتي، الحد الأقصى 20,000 درهم إماراتي). ستحتاج إلى عقد الإيجار وشهادة تسجيل العقد (العجاري هو نظام التسجيل الإجباري للعقود في دبي)، والهوية الإماراتية، وناتج حاسبة مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية لوحدتك.

عادة ما يصدر مركز تسوية النزاعات حكماً من الدرجة الأولى في غضون 30-45 يوماً. إذا رفع صاحب العقار الإيجار فوق حد المؤشر أو تخطى الإخطار لمدة 90 يوم، سيأمر المحكمة برد الإيجار إلى المبلغ القانوني وقد تأمر برد أي دفعات زائدة.

للحصول على سياق أوسع حول حقوق المستأجرين، انظر فئة قانون الإيجار.

المصادر

^[1] المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة الإيجار في إمارة دبي، المادة 1. دائرة الأراضي والأملاك بدبي.

^[2] القانون رقم 26 لسنة 2007 الذي ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي، كما عدّله القانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 14.

^[3] دائرة الأراضي والأملاك بدبي، مؤشر الإيجار — dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/

هل تحتاج إلى التحقق من هذا في موقفك؟ تحدث إلى محام مرخص في الإمارات العربية المتحدة →