دليل مؤشر حاسبة إيجارات مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) في دبي

مؤشر حاسبة ريرا: كيف تعمل آلية زيادة الإيجارات في دبي فعلياً

إذا كنت مستأجراً تلقّيت للتو إشعار تجديد يتضمن زيادة بنسبة 20%، أو مالك عقار تتساءل عن الحد الأقصى المسموح به قانوناً لرفع الإيجار، فإن مؤشر حاسبة مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) هو الرقم الوحيد الذي يُعتدّ به. إذ يُمثّل المعيار الرسمي الذي تعتمده دائرة الأراضي والأملاك في دبي للبتّ في النزاعات الإيجارية المعروضة على مركز فض النزاعات الإيجارية. والحقيقة أن معظم الناس يُسيئون قراءته.

الإجابة المختصرة

مؤشر حاسبة ريرا — المعروف أيضاً بمؤشر الإيجارات في دبي — هو أداة تُصدرها مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتُبيّن متوسط إيجار السوق للعقارات في كل مجمع سكني بدبي. بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، لا يحق لمالك العقار رفع الإيجار إلا إذا كان الإيجار الحالي أدنى من مستوى السوق، وبنسبة زيادة لا تتجاوز السقف المحدد وفقاً للفجوة بين إيجارك والسعر السائد. فإذا انعدمت هذه الفجوة، انعدمت الزيادة. والحاسبة المتاحة على تطبيق دبي ريست أو الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك هي المرجع الفاصل.

ما هو مؤشر حاسبة ريرا فعلياً

ريرا — مؤسسة التنظيم العقاري — هي الجهة التنظيمية داخل دائرة الأراضي والأملاك في دبي المنوط بها الإشراف على الملاك والوسطاء العقاريين وسوق الإيجارات. ومؤشر حاسبة ريرا هو أداة قياس مرجعية للإيجارات. تُدخل فيها اسم المجمع السكني ونوع العقار وعدد غرف النوم والإيجار السنوي الحالي، فتُخرج لك ما إذا كان إيجارك أدنى من السوق أم مساوياً له أم أعلى منه، فضلاً عن الحد الأقصى للزيادة القانونية التي يحق لمالك العقار المطالبة بها عند التجديد.

يستمد المؤشر بياناته من عقود إيجاد المسجّلة. وإيجاد هو نظام تسجيل عقود الإيجار الإلزامي الذي تُديره دائرة الأراضي والأملاك؛ إذ يحصل كل عقد إيجار قانوني في دبي على رقم إيجاد فريد. ومن ثَمَّ فإن المؤشر يمثّل في جوهره متوسطاً متحركاً للمبالغ التي يدفعها الناس فعلياً، مجمعاً سكنياً تلو الآخر، ويُحدَّث مع تسجيل كل عقد جديد.

ثمة أمور ينبغي معرفتها منذ البداية: المؤشر ملزم قانوناً، إذ يعتمد مركز فض النزاعات الإيجارية هذه الأداة بعينها عند الفصل في قضايا زيادة الإيجار، ولا يأخذ بعين الاعتبار «أبحاث السوق» التي يجريها المالك أو ما يُعلَن عنه في الوحدة المجاورة على منصة بيوت.

الحدود القصوى لزيادة الإيجار وفق المرسوم 43 لسنة 2013

هذا هو الجزء الذي يُخطئ فيه معظم العملاء. لا يُتيح المرسوم رقم 43 لسنة 2013 لملاك العقارات رفع الإيجار بحرية مطلقة لمجرد تحرك السوق، بل ترتبط الزيادة بمدى انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط سعر السوق لوحدات مماثلة في مجمعك السكني:

• إذا كان إيجارك أدنى بما لا يتجاوز 10% من متوسط السوق: لا يُسمح بأي زيادة.
• إذا كان أدنى بنسبة تتراوح بين 11% و20%: الحد الأقصى للزيادة 5%.
• إذا كان أدنى بنسبة تتراوح بين 21% و30%: الحد الأقصى للزيادة 10%.
• إذا كان أدنى بنسبة تتراوح بين 31% و40%: الحد الأقصى للزيادة 15%.
• إذا كان أدنى بأكثر من 40%: الحد الأقصى للزيادة 20%.

هذا هو النظام كاملاً: خمس شرائح لا تفاوض فيها ولا استثناءات بسبب «تكاليف التجديد» أو «رسوم الخدمات الجديدة». فإذا أشارت الحاسبة إلى الصفر، فالجواب صفر.

وثمة أمر آخر يغفل عنه الملاك: بموجب المادتين 13 و14 من القانون رقم 26 لسنة 2007 (وتعديلاته)، يتعيّن على المالك إخطارك كتابياً قبل 90 يوماً من تاريخ التجديد إذا أراد تغيير أي بند في العقد، سواء أكان الإيجار أم مدة العقد أم غير ذلك. فإذا فات هذا الأجل، يتجدد العقد بالشروط ذاتها. وقد شهدت بنفسي ملاكاً يخسرون زيادات إيجارية كاملة لمدة عام بسبب هذا الخطأ وحده.

تنبيه: رسالة واتساب في الشهر الحادي عشر تُعلم فيها بزيادة الإيجار 15% لا تُعدّ إخطاراً قانونياً مدته 90 يوماً. يشترط مركز فض النزاعات الإيجارية توثيق الإخطار، سواء عبر خطاب مسجّل أو موثّق رسمياً أو بريد سريع مع إثبات الاستلام. أما البريد الإلكتروني فيقع في منطقة رمادية.

كيف تستخدم مؤشر حاسبة ريرا بنفسك

نزّل تطبيق دبي ريست (مجاني على iOS وAndroid) أو توجّه إلى الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك. افتح قسم مؤشر الإيجارات / حاسبة الإيجار. ستحتاج إلى:

1. اسم المجمع السكني (مثل: دبي مارينا، أو قرية جميرا الدائرية، أو البرشاء 1 — كن دقيقاً في التحديد)
2. نوع العقار (شقة، فيلا، تاون هاوس)
3. عدد غرف النوم
4. إيجارك السنوي الحالي بالدرهم الإماراتي

ستُعيد الأداة نطاق متوسط إيجار السوق والحد الأقصى للزيادة القانونية. اطبع النتيجة أو التقط لقطة شاشة مع إظهار التاريخ. فإذا انتهى بك المطاف أمام مركز فض النزاعات الإيجارية، ستحتاج إلى هذه الوثيقة.

تحفّظ واحد: يعمل المؤشر على مستوى المجمع السكني، لا على مستوى البرج أو الشارع. لذا تُقاس شقة غرفة نوم واحدة في برج فاخر على الواجهة البحرية لمارينا بما يوازيها في مبنى أقدم داخل المارينا. وقد يبدو المتوسط متحيزاً لأحد الطرفين. أحياناً يصبّ في مصلحة المستأجر وأحياناً في مصلحة المالك. وهذا هو الثمن الذي ندفعه مقابل وجود قاعدة ثابتة بدلاً من نزاعات تُحسم كل حالة على حدة.

حين يتجاهل المالك مؤشر حاسبة ريرا

يحدث هذا كثيراً. يُرسل المالك إشعار تجديد بزيادة 20%، وتُشير الحاسبة إلى 0%، فماذا تفعل عندئذٍ؟

ادفع المبلغ القانوني، لا المبلغ المطلوب. تحديداً، استمر في سداد إيجارك الحالي وفق الجدول الزمني الحالي، ولا تدفع الزيادة. ثم تقدّم بدعوى أمام مركز فض النزاعات الإيجارية في ديرة (مبنى الكفاف، بالقرب من محطة مترو الماكس). رسوم رفع الدعوى 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم.

احرص على إحضار:

• شهادة إيجاد
• عقد الإيجار الحالي
• إشعار تجديد العقد الصادر من المالك (مع تاريخ الاستلام)
• لقطة شاشة لنتيجة حاسبة ريرا
• إثبات سداد الإيجار (صور شيكات أو تحويلات بنكية)

يُصدر مركز فض النزاعات الإيجارية عادةً حكم الدرجة الأولى خلال 30 إلى 45 يوماً. وإذا وثّقت كل شيء وأيّدتك الحاسبة، فستكسب القضية. لا يحق للمالك إخلاؤك أثناء سريان العقد لمجرد رفضك زيادة غير مشروعة، إذ إن أسباب الإخلاء محصورة ومنصوص عليها في المادة 25 من القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008.

أما السيناريو الأصعب: فهو أن يُرسل إليك المالك إشعار إخلاء لمدة 12 شهراً استناداً إلى المادة 25(2) بحجة رغبته في بيع العقار أو استيعاب أحد أفراد أسرته. وهذا مشروع إذا جرى بالطريقة الصحيحة (موثّق رسمياً، مدته 12 شهراً كاملاً، ولسبب حقيقي). ويلجأ بعض الملاك إلى هذا الأسلوب للتخلص من المستأجرين الذين يدفعون إيجاراً أدنى من السوق. فإذا شككت في سوء النية — كأن يُطرح العقار للإيجار من جديد بعد شهرين — فبإمكانك المطالبة بالتعويض. وقد حكم مركز فض النزاعات الإيجارية لصالح مستأجرين بتعويضات تصل إلى 12 شهراً من قيمة الإيجار بسبب إشعارات الإخلاء الوهمية.

التكاليف التقديرية عند اللجوء إلى مركز فض النزاعات الإيجارية: - رسوم رفع الدعوى: 3.5% من الإيجار السنوي (500 درهم حداً أدنى، 20,000 درهم حداً أقصى) - رسوم المعرفة والابتكار: 20 درهماً مجتمعةً - الترجمة إذا لم يكن عقدك باللغة العربية: 200 إلى 500 درهم - أتعاب المحامي (اختياري في النزاعات الإيجارية): 5,000 إلى 15,000 درهم في العادة

للاطلاع على مزيد من المعلومات حول حقوق المستأجر وأحكام إشعارات الإخلاء، راجع أدلة قانون الإيجار.

ما لا يشمله مؤشر حاسبة ريرا

ثمة نقاط عمياء جديرة بالمعرفة:

المناطق الحرة والمجمعات الخاصة. تخضع بعض المناطق كمركز دبي المالي العالمي لأحكام خاصة بها. إذ تندرج عقود الإيجار في مركز دبي المالي العالمي تحت قانون الإيجار الخاص به (قانون مركز دبي المالي العالمي رقم 1 لسنة 2020)، ولا يسري عليها مؤشر حاسبة ريرا بصورة صارمة، وإن كان الأطراف يستشهدون به أحياناً كمرجع للسوق.

الإيجارات السياحية قصيرة الأمد. تعمل العقارات المرخّصة من قِبَل دائرة الاقتصاد والسياحة لأغراض الإقامة قصيرة الأمد خارج نطاق قانون الإيجار الاعتيادي، ولا تخضع لأحكام الإخطار بمدة 90 يوماً ولا لسقف الزيادة.

عقود الإيجار التجاري. المؤشر مخصص للإيجار السكني. وتسير نزاعات الإيجار التجاري وفق منهجية مختلفة، وإن كان الاستئناس بمبادئ المرسوم 43 ممكناً على سبيل القياس.

المباني الجديدة التي تفتقر إلى بيانات سابقة. إذا كان البرج حديث الإنشاء ولم تتوفر له بيانات إيجاد بعد، فقد تُرجع الحاسبة نتيجة «لا توجد بيانات». وقد يستغل بعض الملاك هذا الفراغ، فلا تتهاون في هذه الحالة؛ اطلب من ريرا إجراء تقييم يدوي أو استشهد بالمباني المماثلة في المنطقة.

عقد الإيجار في السنة الأولى. الإيجار الذي تتفق عليه عند التوقيع الأول خاضع لما يتراضى عليه الطرفان؛ إذ لا تحكم الحاسبة إلا التجديدات. لذا احرص على التفاوض بجدية منذ البداية.

التحقق السريع قبل توقيع أي شيء

قبل التجديد، وقبل التوقيع، وقبل دفع تلك الزيادة الباهظة التي طالبك بها المالك للتو — افتح الحاسبة. لن يستغرق الأمر سوى دقيقتين. فإذا لم يتطابق الرقم مع ما يُطالَب به، فلديك ورقة ضغط حقيقية؛ ورقة قانونية لا ورقة من قبيل «سأشتكي على تويتر».

وُجد مؤشر حاسبة ريرا تحديداً لكي لا يضطر المستأجرون والملاك إلى التجادل انطلاقاً من مشاعرهم. فاستخدمه.

---

المراجع والمصادر

[1] مرسوم دبي رقم 43 لسنة 2013 — تحديد نسب زيادة الإيجار في عقارات إمارة دبي. [2] القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) — تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي. [3] دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مؤشر الإيجارات / حاسبة الإيجار — dubailand.gov.ae وتطبيق دبي ريست. [4] مركز فض النزاعات الإيجارية، دائرة الأراضي والأملاك في دبي — رسوم التقاضي والإجراءات المتبعة. [5] قانون الإيجار الخاص بمركز دبي المالي العالمي، قانون مركز دبي المالي العالمي رقم 1 لسنة 2020.

هل تحتاج إلى مراجعة وضعك الخاص؟ تحدّث مع محامٍ مرخّص في الإمارات ←