قرار رقم (6) لسنة 2024 بشأن تنظيم استملاك الأبنية والمنشآت المقامة على العقارات

المادة 1

تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثُما وردت في هذا القرار، المعاني ال ُمبيّنة إزاء ُك ٍّّل منها، ما لم يدل سياق النّص على غير ذلك: الإمارة : إمارة دبي. ال ُحكومة : ُحكومة دبي. الدائرة : دائرة الأراضي والأملاك. اللجنة : لجنة استملاك العقارات للمنفعة العامة في إمارة دبي، ال ُمش ّكلة ب ُموجب القرار رقم (2) لسنة 2022 ال ُمشار إليه. القانون : القانون رقم (2) لسنة 2022 بشأن استملاك العقارات للمنفعة العا ّمة في إمارة دبي. ال ُمستم ِّلك : الجهات التي تطلب استملاك العقار وفقاً لأحكام القانون وهذا القرار. العقار : يشمل ال ُمنشآت والمباني وأجزائها و ُملحقاتها ووحداتها، سواء كانت ُمكتملة البناء أو قيد الإنشاء. مالك العقار : الشخص الطبيعي أو الاعتباري ال ُمسجّل باسمه العقار وفقاً للتشريعات السارية في الإمارة، أو الحائز له بصورة مشروعة، ويشمل أصحاب الحقوق العينيّة الأصليّة، وحق الإجارة طويلة الأمد، المشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 والقانون رقم (13) لسنة 2008 ال ُمشار إليهما، وكذلك الخلَف العام والخلَف الخاص لمالك العقار. الاستملاك : نزع ملكيّة العقار من ما ِّلكه، أو نزع ما يتعلّق به من ُحقوق عينيّة أصليّة أو حق الإجارة طويلة الأمد، المشمول بالقانون رقم (7) لسنة 2006 والقانون رقم (13) لسنة 2008 ال ُمشار إلي ِّهما. التعويض : ال ُمقابل النّقدي أو العيني ال ُمستحق وفقاً لأحكام هذا القرار نتيجة الاستملاك. شاغل العقار : يشمل ال ُمستأجر أو ال ُمستأجر من الباطن، الذي يشغل العقار ب ُموجب عقد إيجار صحيح ُمبرم بينه وبين ال ُمؤ ِّ ّجر. المشروع : أي مشروع عائد لل ُمستم ِّلك المطلوب الاستملاك لأجله، يهدف إلى تحقيق النفع العام. حساب الضمان : حساب مصرفي يتم إنشاؤه لدى الدائرة باسم المشروع، بعد ال ُحصول على موافقة دائرة المالية، يتم فيه إيداع ال ُمقابل النّقدي للتعويض. جهة التثمين : جهة ُمستقلة تُعنى بالتثمين، يتم اختيارها من مالك العقار، وفقاً للقائمة ال ُمعتمدة لدى اللجنة، لأغراض إعادة تثمين العقار ال ُمراد استملاكه وتقدير التعويض ال ُمستحق، وفقاً لأحكام القانون وهذا القرار.

المادة 2

أ- تُطبّق أحكام هذا القرار على الإجراءات ال ُم ِّّتعلقة باستملاك العقارات التي تتم بعد العمل بأحكامه، بالإضافة إلى الإجراءات التي بدأت بعد تاريخ العمل بالقانون ولم تكتمل حتى تاريخ العمل بهذا القرار. ب- تُطبّق أحكام القانون في شأن التعويض عن قطع الأراضي ال ُمقام عليها العقار الذي يتم استملاكه وفقاً لأحكام هذا القرار. ج- لا يُستَحق التعويض عن العقارات التي يتم استملاكها والتي تكون مملوكة للحكومة أو أي من الجهات ال ُحكوميّة التابعة لها، والتي تندرج ُموازنتها ضمن ال ُموازنة العا ّمة لل ُحكومة.

المادة 3

تُتّبع الإجراءات التالية عند تقديم طلب استملاك العقار: 1. يُقدِّّم ال ُمستم ِّلك طلب استملاك العقار إلى الدائرة، على أن يُرفق بهذا ّالطلب ما يلي: أ- تقرير تفصيلي يتض ّمن نوع وطبيعة وأهمية وجدوى وأهداف المشروع ال ُمراد تنفيذُه، ومدى تحقيقه للنفع العام، والخطة والمراحل الزمنيّة ال ُمقترحة لإنجازه. ب- الاعتمادات الماليّة وال ُموافقات الخا ّصة بالمشروع ال ُمراد تنفيذُه. ج- ال ُمخططات والرسومات التفصيليّة التي تُبيّن العقارات ال ُم ِّتأث ّرة بالمشروع ال ُمراد تنفيذه. د- قائمة بتفاصيل العقارات ال ُمراد استملاكها، وطبيعة استعمالاتها. ه- قائمة بأسماء مالكي العقار، مع بيان نوع الحق ال ُمتر ِّتّب ِّل ُكل واحد منهم على العقار، ال ُمسجّل في السجل العقاري المبدئي أو السجل العقاري لدى الدائرة، و ُمدّة هذا الحق والغاية منه. و- قائمة بأسماء شاغلي العقار ال ُمراد استملاكه، إن وجدوا. ز- أي بيانات أو ُمستندات أو ُم ّتطلبات أخرى تُحدِّّدها اللجنة. 2. تُحيل الدّائرة طلب الاستملاك وجميع ال ُمرفقات ال ُمحدّدة في البند (1) من هذه المادة إلى اللجنة، خلال (5) خمسة أيام عمل من تاريخ تقديمه ُمستوفياً لجميع ال ُمستندات المطلوبة. 3. تقوم اللجنة خلال (10) عشرة أيّام عمل من تاريخ إحالة طلب الاستملاك إليها من الدائرة، بإصدار قرارها إما بال ُموافقة المبدئيّة على استكمال الإجراءات ال ُمرت ِّبطة بنظر طلب الاستملاك من الدّائرة، أو عدم ال ُموافقة على ّالطلب، على أن يكون قرارها ال ّصادر بعدم ال ُموافقة على طلب الاستملاك ُمسبّباً. 4. تتولّى الدّائرة خلال (20) عشرين يوم عمل من تاريخ ُصدور قرار اللجنة بال ُموافقة المبدئيّة على طلب الاستملاك، القيام بما يلي: أ- الكشف على العقار ال ُمراد استملاكه، للتحقُّق من أوصافِّه، و ُمشتمالته، وأو ُجه استعمالاته. ب- تقدير نوع ومقدار التعويض العادل لمالك العقار ومقدار التعويض لشاغل العقار ال ُمراد استملاكه، وفقاً للقواعد والأسس المنصوص عليها في القانون وهذا القرار. ج- إعداد قائمة بأسماء مالكي العقار ال ُمسجّلة ُحقوقهم في السجل العقاري المبدئي والسجل العقاري لدى الدائرة، ونوع الحق ال ُمتر ِّت ّب ِّل ُكل واحد منهم على العقار، ونصيب ُكل واحد منهم في التعويض. د- إعداد قائمة بأسماء شاغلي العقار ال ُمراد استملاكه، إن وجدوا، ونصيب ُكل واحد منهم في التعويض. ه- إعداد تقرير بالأعمال التي قامت بها الدائرة، ورفعه مع ُمرفقاته إلى اللجنة. 5. يجوز للجنة تمديد أي من ال ُمهل المنصوص عليها في البنود (2)، (3)، و(4) من هذه المادة، لل ُمدد التي تراها ُمنا ِّسبة، متى استدعت الحاجة ذلك.

المادة 4

أ- تتولّى اللجنة خلال (10) عشرة أيّام عمل من تاريخ استلام التقرير ال ُمعَد من الدائرة وال ُمستندات ال ُمرفقة به على ال ّنحو ال ُمبيّن في البند (4) من المادة (3) من هذا القرار، البت في طلب الاستملاك وإصدار القرار اللازم بشأنه، ويكون لها في سبيل ذلك ما يلي: 1. إصدار قرار الاستملاك ونزع ملكيّة العقار لصالح ال ُمستم ِّلك، إذا تبيّن للجنة أن المشروع يُح ِّقّق نفعاً عاماً، وأن الاعتمادات الماليّة اللازمة لتغطية مقدار ونوع التعويض ُمتوفّرة. 2. رفض طلب الاستملاك وعدم ال ُموافقة على نزع ملكيّة العقار المطلوب استملاكه، إذا تبيّن للجنة بأن المشروع لا يُح ِّقّق نفعاً عا ّماً، أو أن الاعتمادات الماليّة اللازمة لتغطية مقدار ونوع التعويض غير ُمتوفِّّرة أو غير كافِّية، أو لأي سبب آخر تراه اللجنة. 3. اعتماد نوع ومقدار التعويض ال ُمحدّد من الدّائرة أو جهة التثمين بحسب الأحوال، بعد التحقُّق من تطبيق الأسس والمعايير التي تم الاستناد إليها في تحديدهما. 4. تكليف الدائرة بإخطار ال ُمستم ِّلك بقرار الاستملاك ال ّصادر عن اللجنة، والطلب منه إيداع ال ُمقابل ال ّنقدي للتعويض ال ُمعتمد في حساب الضمان، بالإضافة إلى أي نفقات أخرى تُحدِّّدها اللجنة قد تترتّب على تنفيذ قرار الاستملاك، وذلك خلال ُمهلة أقصاها (30) ثلاثين يوم عمل من تاريخ إخطار ال ُمستم ِّلك بذلك. 5. اعتماد القائِّمة ال ُمعدّة من الدّائرة، ال ُمتض ِّّمنة أسماء ما ِّلكي وشاغلي العقارات ال ُمراد استملاكها، وتحديد نصيب ُكل منهم في التعويض. 6. تكليف الدائرة بإخطار الجهات المعنيّة في الإمارة ومالك العقار بقرار الاستملاك ال ّصادر عن اللجنة، والمشروع محل الاستملاك، وأي بيانات أخرى تراها لازمة، في الأحوال التي ترى اللجنة ضرورة لذلك، والطلب من مالك العقار ُمراجعة بلديّة دبي لاستلام الخارطة الموقعيّة للأرض البديلة في حال كان التعويض عينيّاً. ب- يجوز للجنة تمديد ال ُم َهل المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، لل ُمدّة التي تراها ُمناسبة، متى استدعت الحاجة ذلك.

المادة 5

لا ي ِّؤث ّر على تنفيذ قرار الاستملاك اعتراض مالك العقار ال ُمستملَك على مقدار التعويض أمام اللجنة، أو طعن مالك أو شاغل العقار على صحّة إجراءات تنفيذ قرار الاستملاك أمام المحكمة ال ُمخت ّصة، كما لا ت ُ ِّؤث ّر على إجراءات تنفيذ قرار الاستملاك أي دعاوى قضائيّة يُقيمها ذوو الشأن بخصوص العقار ال ُمستملَك وفقاً للقواعد العا ّمة المنصوص عليها في التشريعات السارية.

المادة 6

يتولى ال ُمستم ِّلك ب ُم ّجرد إخطاره ب ُصدور قرار الاستملاك من اللجنة، القيام بما يلي: 1. إخطار الدائرة لوضع قيد بمضمون القرار ال ّصادر بالاستملاك على صحيفة العقار ال ُمراد استملاكه. 2. إخطار مالكي وشاغلي العقارات، بواسطة البريد ال ُمسجّل أو الإعلان بصحيفة محلّية يوميّة واسعة الانتشار أو بأي وسيلة أخرى تُحدِّّدها اللجنة، بما يلي: أ- قرار الاستملاك الصادر عن اللجنة. ب- الموعد ال ُمحدّد ل ُمراجعة ال ُمستم ِّلك لتقديم نُسخة من ال ُمستندات ال ُمث ِّبتة لح ِّقّهم على العقار ال ُمستملَك. ج- الموعد النهائي لإخلاء العقار، وفقاً لل ُم َهل ال ُمحدّدة في المادة (7) من هذا القرار. 3. يقوم ال ُمستم ِّلك بإعداد محضر يُث ِّبت فيه ُحضور مالك وشاغل العقار، وطلباته، وال ُمستندات ال ُمقدّمة من قبله، بالإضافة إلى إقراره بإخلاء العقار ال ُمستملَك من جميع الشواغل، ُمقا ِّبل إيصال باستلام تلك ال ُمستندات. 4. ال ُم ِّضي في إجراءات إخلاء العقار ال ُمستملَك في حال عدم ُموافقة مالك العقار على نوع أو مقدار التعويض ال ُمعتمد له، أو عدم ُمراجعة ال ُمستم ِّلك خلال ال ُمهلة ال ُمحدّدة من قبله، مع عدم الإخلال بحقه في الاعتراض على مقدار التعويض أمام اللجنة، أو اللجوء إلى المحكمة ال ُمخت ّصة ّللطعن على صحّة إجراءات تنفيذ قرار الاستملاك وفقاً لأحكام القانون. 5. ال ُم ِّضي في إجراءات إخلاء العقار ال ُمستملَك في حال عدم ُموافقة شاغل العقار على مقدار التعويض ال ُمعتمد له، أو عدم ُمراجعة ال ُمستم ِّلك خلال ال ُمهلة ال ُمحدّدة له من قبله، مع عدم الإخلال بحقه في اللجوء إلى المحكمة ال ُمخت ّصة للطعن على صحّة إجراءات تنفيذ قرار الاستملاك وفقاً لأحكام القانون. 6. تزويد الدائرة بما يُفيد إخطار مالك وشاغل العقار بما هو منصوص عليه في البند (2) من هذه المادة، لتتولى صرف التعويض له.

المادة 7

أ- يُمنَح مالك أو شاغل العقار، بحسب الأحوال، ُمهلة ُمدّتها سنة واحدة لإخلاء العقار وتسليمه لل ُمستم ِّلك، وتبدأ هذه ال ُمهلة من تاريخ إخطاره أو إعلانه بقرار الاستملاك، ويجوز للجنة تمديد هذه ال ُمهلة ل ُمدَد ُمما ِّثلة، بنا ًء على الاتفاق الذي يتم بين ال ُمستم ِّلك والشخص الذي تم استملاك العقار منه، ولا ي ّسلم التعويض لمالك أو شاغل العقار إلا بعد إخلائه التام له. ب- على ّالرغم ِّم ّما ورد في الفقرة (أ) من هذه المادة: 1. يجوز للجنة تقليص ُمهلة إخلاء العقار ل ُمدّة أقل، إذا كان تنفيذ المشروع لا يحتمل التأخير. 2. يجوز بقرار يصدُر عن مسؤول الجهة ال ُمستم ِّلكة تسليم ُجزء من التعويض لمالك أو شاغل العقار، متى كانت هناك أسباب تستوجب ذلك، على ألا يتم تسليم هذا الجزء من التعويض إلا بعد قيام مالك أو شاغل العقار بتقديم الضمانات التي يُحدِّّدها ال ُمستم ِّلك بالتنسيق مع اللجنة، على النّحو الذي يضمن قيامه بإخلاء العقار ضمن ال ُمهلة الممنوحة له. ج- في حال عدم قيام مالك أو شاغل العقار، بحسب الأحوال، بإخلاء العقار خلال ال ُمهلة ال ُمحدّدة وفقاً للفقرتين (أ) و(ب) من هذه المادة، فإنّه يجوز لل ُمستم ِّلك التنسيق مع الجهة ال ُمخت ّصة في الإمارة لاتخاذ الإجراءات اللازمة لإخلاء العقار بالطريق الإداري وفقاً لما هو منصوص عليه في القانون.

المادة 8

أ- يستحق ُكل من مالك وشاغل العقار تعويضاً عادلاً نظير استملاك العقار، ويكون ل ُهما ُمراجعة ال ُمستم ِّلك خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تبليغهما بالإخطار أو من تاريخ الإعلان، على النّحو ال ُموضّح في البند (2) من المادة (6) من هذا القرار، لتقديم ال ُمستندات الدّالة على ح ِّقّهما ال ُمتعلّق بالعقار ال ُمستم َلك. ب- لمالك العقار الحق في الاعتراض على مقدار التعويض ال ُمستحق وفقاً لأحكام هذا القرار أمام اللجنة، على أن يكون اعتراضه ُمدعماً بالأسباب وال ُمستندات التي تُؤ ِّّيدُه، وأن تُتّبع الأحكام المنصوص عليها في القانون بشأن الاعتراض على مقدار التعويض وإجراءات البت فيه.

المادة 9

يُراعى عند تقدير التعويض ال ُمستحق لمالك وشاغل العقار عن استملاك العقار وفقاً لأحكام هذا القرار، الأسس والقواعد التالية: 1. حالة المباني والإنشاءات، وفيما إذا كانت ُمن َجزة أو قيد الإنشاء. 2. ُعمر العقار، ودرجة ونوعيّة المواد والعناصر الدّاخلة في بنائه وتركيبه، والاعتبارات الموقعيّة والإنشائيّة له. 3. الديكورات والأسوار والآبار ُّولازروع وشبكات الري وأنظمة السلامة والإطفاء وغيرها من المرافق الموجودة في العقار، التي قد يكون لها أثر في تحديد مقدار التعويض. 4. ُمدّة عقد الإيجار ال ُمبرم بين مالك العقار وشاغل العقار، ومقدار الأجرة ال ُمحدّدة فيه أو أجر المثل، أيُّهما أعلى، المدفوعة للفترة ال ُمتب ّقية من ُمدّة عقد الإيجار. 5. أن يكون مقدار التعويض ُمتنا ِّسباً مع أسعار السوق بتاريخ ُصدور قرار الاستملاك. 6. ال ُحقوق العينيّة الأصليّة والتبعيّة الناشئة عن العقار ال ُمراد استملاكه.

المادة 10

على جميع الجهات الحكومية في الإمارة وغيرها من الجهات التعاون التام مع الدائرة واللجنة، وتقديم الدعم اللازم لهُما، لتمكينهما من القيام بالاختصاصات المنوطة بهما بُموجب القانون وهذا القرار والقرارات الصّادرة بُمقتضاهُما والتشريعات السّارية في الإمارة.

المادة 11

يُصدِّر رئيس اللجنة القرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.

المادة 12

يُلغى أي نص في أي قرار آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا القرار.

المادة 13

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسميّة، ويُعمل به من تاريخ نشره.