दुबई ऑफ-प्लान संपत्तियाँ: आपको क्या जानना चाहिए?

DXB ऑफ-प्लान: दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति खरीद कैसे काम करती है

यदि आप किसी DXB ऑफ-प्लान संपत्ति पर विचार कर रहे हैं — अर्थात कोई ऐसा दुबई अपार्टमेंट, टाउनहाउस, या विला जिसे आप निर्माण से पहले खरीदते हैं — तो आपको यह समझना आवश्यक है कि आपकी राशि कौन रखता है, यदि डेवलपर परियोजना में देरी करे तो आपकी सुरक्षा क्या है, और प्रत्येक मील-पत्थर (milestone) पर आपकी वास्तविक देयता क्या है। यहाँ संक्षिप्त उत्तर और फिर विस्तृत जानकारी दी गई है।

संक्षिप्त उत्तर

दुबई में DXB ऑफ-प्लान खरीद का अर्थ है — किसी ऐसी इकाई के लिए किसी डेवलपर के साथ विक्रय एवं क्रय अनुबंध (Sales and Purchase Agreement — SPA) पर हस्ताक्षर करना जो अभी अस्तित्व में नहीं है, निर्माण के मील-पत्थरों से जुड़ी किस्तों में भुगतान करना, और ओकूद (Oqood) प्रणाली के माध्यम से दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department — DLD) के साथ सौदे का पंजीकरण कराना। आपकी किस्तें डेवलपर की जेब में नहीं, बल्कि RERA-पर्यवेक्षित एस्क्रो खाते में जाती हैं। मानक अग्रिम लागत 24% है — 20% अग्रिम भुगतान (down payment), 4% DLD पंजीकरण शुल्क, और लगभग AED 3,000 के ओकूद शुल्क। हस्तांतरण (handover) सामान्यतः लॉन्च के 2–4 वर्ष बाद होता है, और इकाई का पंजीकृत स्वामित्व विलेख (title deed) तभी जारी होता है जब परियोजना पूर्ण हो जाए और आपने पूरा भुगतान कर दिया हो।

दुबई में "ऑफ-प्लान" का वास्तविक अर्थ

ऑफ-प्लान का अर्थ है कि डेवलपर आपको एक भावी इकाई बेच रहा है। निर्माण नींव के चरण में हो सकता है, या अभी शुरू भी नहीं हुआ हो। आप एक नियामक द्वारा समर्थित वचन (promise) खरीद रहे हैं।

वह नियामक है रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (Real Estate Regulatory Agency — RERA), जो दुबई भूमि विभाग का एक अंग है। प्रत्येक ऑफ-प्लान परियोजना को एक भी इकाई बेचे जाने से पहले RERA के साथ पंजीकृत होना अनिवार्य है, और सभी क्रेता भुगतान दुबई में रियल एस्टेट विकास के लिए एस्क्रो खातों पर कानून संख्या 8, वर्ष 2007 के अंतर्गत परियोजना-विशिष्ट एस्क्रो खाते में जाने चाहिए।^[1]

एस्क्रो नियम DXB ऑफ-प्लान बाज़ार में उपभोक्ता संरक्षण का सबसे महत्वपूर्ण प्रावधान है। डेवलपर आपकी राशि असंबंधित परियोजनाओं, व्यक्तिगत व्यय, या विपणन के लिए नहीं निकाल सकते। धनराशि का निर्गमन सत्यापित निर्माण प्रगति के विरुद्ध होता है।

आँकड़े: आप वास्तव में क्या भुगतान करते हैं

लागतें तीन श्रेणियों में विभाजित होती हैं — डेवलपर को, सरकार को, और आपकी सहायता करने वालों को।

डेवलपर को: हस्ताक्षर पर अग्रिम भुगतान, सामान्यतः 10–20%। फिर निर्माण के दौरान मील-पत्थर-आधारित किस्तें। और अंत में हस्तांतरण (handover) पर अंतिम किस्त। कुछ डेवलपर पूर्णता के 2–5 वर्ष बाद तक की पोस्ट-हैंडओवर योजनाएँ प्रदान करते हैं।

सरकार को:

• DLD पंजीकरण शुल्क: क्रय मूल्य का 4%, जो पुनर्विक्रय (resale) में सामान्यतः 2% क्रेता / 2% विक्रेता के रूप में विभाजित होता है, किंतु ऑफ-प्लान में प्रायः पूरा भार क्रेता पर डाला जाता है। अपना SPA जाँचें।
• ओकूद (वह अंतरिम पंजीकरण जो स्वामित्व विलेख जारी होने तक आपके संविदात्मक अधिकार की रक्षा करता है): लगभग AED 3,000 प्रति इकाई।^[2]

दलालों को, यदि उपयोग किए गए हों: 2% कमीशन और कमीशन पर 5% VAT।

सच यह है कि 4% DLD शुल्क वह क्षेत्र है जहाँ अधिकांश प्रथम-बार क्रेता हस्ताक्षर के समय आवश्यक नकद राशि का कम अनुमान लगाते हैं। पहले दिन से ही इसका बजट बनाएँ।

सावधान रहें: "कोई DLD शुल्क नहीं" का प्रचार सामान्यतः इस बात का संकेत है कि डेवलपर आपकी ओर से यह भुगतान करता है और लागत को इकाई की कीमत में शामिल कर लेता है। यह विपणन है, छूट नहीं।

एस्क्रो, ओकूद, और आपकी सुरक्षा

तीन कानूनी तंत्र आपको और प्रतिकूल परिणाम के बीच खड़े हैं।

एस्क्रो खाते — कानून संख्या 8, वर्ष 2007 के अंतर्गत। आपकी राशि एक अनुमोदित बैंक में रखी जाती है, और डेवलपर RERA-अनुमोदित परामर्शदाता द्वारा प्रमाणित निर्माण प्रगति के विरुद्ध इसे निकालता है।^[1]

ओकूद पंजीकरण — अरबी में "अनुबंध" का अर्थ — DLD के साथ आपके ऑफ-प्लान SPA का अंतरिम पंजीकरण है। यह पूर्णता तक आपको संविदात्मक स्वामी के रूप में दर्ज करता है। ओकूद के बिना, डेवलपर की परियोजना के विरुद्ध कोई प्रवर्तनीय दावा नहीं होता।^[2]

परियोजना रद्दीकरण और धन-वापसी नियम — अंतरिम रियल एस्टेट रजिस्टर को विनियमित करने वाले कानून संख्या 13, वर्ष 2008 (जिसे कानून संख्या 19, वर्ष 2017 द्वारा संशोधित किया गया) के अंतर्गत। यदि कोई डेवलपर हस्तांतरण में विफल रहता है, तो RERA परियोजना रद्द कर सकता है और एस्क्रो शेष से धन-वापसी का आदेश दे सकता है। यदि आप किस्तों पर चूक (default) करते हैं, तो डेवलपर को अनुबंध समाप्त करने से पहले DLD के माध्यम से 30 दिन का नोटिस देना अनिवार्य है — और वे जो राशि रोक सकते हैं, वह चूक के समय पूर्णता के प्रतिशत पर निर्भर करती है।^[3]

यह अंतिम बिंदु महत्वपूर्ण है। यदि परियोजना 80% से अधिक पूर्ण है और आप चूक करते हैं, तो डेवलपर क्रय मूल्य का 40% तक रोक सकता है। 60% से कम पूर्ण होने पर? वे 25% रोकते हैं। 60% से कम और निर्माण शुरू न होने पर? वे 30% को छोड़कर शेष राशि वापस करते हैं।^[3]

हस्तांतरण, स्नैगिंग, और स्वामित्व विलेख

जब परियोजना पूर्ण होती है, तो डेवलपर भवन पूर्णता प्रमाण-पत्र (Building Completion Certificate) जारी करता है और आपको हस्तांतरण के लिए सूचित करता है। आपको स्नैगिंग की अवधि मिलती है — सामान्यतः 30 दिन — निरीक्षण करने और दोषों की सूची बनाने के लिए।

अंतिम किस्त का भुगतान करें, वर्ष के सेवा प्रभार (service charges) का निपटान करें, और डेवलपर DLD में आपके स्वामित्व विलेख के लिए आवेदन करता है। ओकूद का अंतरिम पंजीकरण आपके नाम पर स्थायी स्वामित्व विलेख में परिवर्तित हो जाता है।

यहीं लोग गलती करते हैं: हस्तांतरण स्वीकृति प्रपत्र (handover acceptance form) पर तब तक हस्ताक्षर न करें जब तक इकाई SPA की विनिर्देश-सूची (spec sheet) से मेल न खाए। एक बार हस्ताक्षर करने के बाद, दोष-दावे करना कठिन हो जाता है। किसी पेशेवर स्नैगिंग कंपनी का उपयोग करें। उनका खर्च AED 1,500–3,000 है और वे नियमित रूप से 50 से अधिक खामियाँ पाते हैं।

मुख्य तिथियाँ: - SPA हस्ताक्षर: 7–14 दिनों के भीतर अग्रिम भुगतान + DLD + ओकूद का भुगतान करें - निर्माण मील-पत्थर: प्रत्येक सूचना के 14–30 दिनों के भीतर किस्त देय - हस्तांतरण नोटिस: निरीक्षण और अंतिम भुगतान पूरा करने के लिए सामान्यतः 30 दिन - स्वामित्व विलेख जारी होना: हस्तांतरण के बाद सामान्यतः 30–90 दिन

हस्तांतरण से पहले पुनर्विक्रय

आप किसी ऑफ-प्लान इकाई को पूर्णता से पहले बेच सकते हैं, किंतु केवल तब जब आपने डेवलपर द्वारा निर्धारित सीमा — सामान्यतः क्रय मूल्य का 30–40% — का भुगतान कर लिया हो। डेवलपर शुल्क लेकर अनापत्ति प्रमाण-पत्र (No Objection Certificate — NOC) जारी करता है, जो सामान्यतः AED 5,000–10,000 होता है।

नया क्रेता ओकूद और शेष भुगतान योजना को引áता है। DLD पुनर्विक्रय मूल्य पर 4% हस्तांतरण शुल्क लेता है। यदि आप लाभ के लिए पुनर्विक्रय कर रहे हैं, तो उत्सव से पहले इसे ध्यान में रखें।

DXB ऑफ-प्लान की सामान्य गलतियाँ

कुछ प्रवृत्तियाँ बार-बार दोहराई जाती हैं:

• अपंजीकृत परियोजना से खरीदना। कोई भी भुगतान करने से पहले हमेशा Dubai REST ऐप पर परियोजना की पुष्टि करें।
• किसी ऐसे डेवलपर खाते में राशि भेजना जो नामित एस्क्रो खाता नहीं है। SPA में सूचीबद्ध एस्क्रो बैंक के विरुद्ध IBAN की क्रॉस-जाँच करें।
• हस्तांतरण के बाद सेवा प्रभार के अनुमान को नज़रअंदाज़ करना। दुबई हिल्स, डाउनटाउन, और पाम जुमेराह जैसी आवासीय कॉलोनियों में सालाना AED 15–30 प्रति वर्ग फुट का शुल्क लगता है। 800 वर्ग फुट के अपार्टमेंट पर यह वास्तविक राशि है।
• यह मान लेना कि "गारंटीड किराया वापसी" का वचन हस्तांतरण के बाद भी लागू रहेगा। ऐसा शायद ही होता है, और यह भवन के मालिक संघ (owners' association) के विरुद्ध प्रवर्तनीय नहीं है।

अमीरात में संपत्ति खरीदने के व्यापक संदर्भ के लिए, हमारी दुबई रियल एस्टेट मार्गदर्शिकाएँ देखें।

उद्धरण

^[1] दुबई अमीरात में रियल एस्टेट विकास के लिए एस्क्रो खातों पर कानून संख्या 8, वर्ष 2007 — दुबई भूमि विभाग: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/ ^[2] दुबई भूमि विभाग — ओकूद सेवा: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/oqood/ ^[3] दुबई में अंतरिम रियल एस्टेट रजिस्टर पर कानून संख्या 13, वर्ष 2008 में संशोधन करने वाला कानून संख्या 19, वर्ष 2017 — दुबई भूमि विभाग: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/

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