# संयुक्त अरब अमीरात में आप कौन से बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं?

UAE में मॉर्गेज लोन: आप वास्तव में किस चीज़ के लिए योग्य हैं

अगर आप दुबई या अबू धाबी में कोई संपत्ति खरीदने की सोच रहे हैं और जानना चाहते हैं कि UAE में मॉर्गेज लोन में वास्तव में क्या शामिल होता है, तो संक्षेप में यह है: नियम अधिकांश प्रवासियों की अपेक्षा से अधिक कड़े हैं, डाउन पेमेंट बड़ी है, और बैंक संपत्ति की बजाय आपकी वेतन स्थिरता की अधिक परवाह करेगा।

संक्षिप्त उत्तर

UAE में मॉर्गेज लोन के लिए AED 5 मिलियन तक की संपत्तियों पर (पहली संपत्ति) प्रवासियों के लिए न्यूनतम 20% और UAE नागरिकों के लिए 15% डाउन पेमेंट आवश्यक है। बैंक 25 साल तक उधार देते हैं, वेतनभोगी प्रवासियों के लिए 65 वर्ष और नागरिकों के लिए 70 वर्ष की आयु सीमा के साथ। आपको लगभग AED 15,000+ मासिक की स्थिर आय, एक स्वच्छ अल एतिहाद क्रेडिट ब्यूरो रिपोर्ट, और डिपॉज़िट के अलावा 4% दुबई लैंड डिपार्टमेंट शुल्क और लगभग 4% संबंधित खर्चों की आवश्यकता होगी। पूर्व-अनुमोदन में 3-7 कार्य दिवस लगते हैं।^[1][2]

आप वास्तव में कितना उधार ले सकते हैं?

UAE का सेंट्रल बैंक लोन-टू-वैल्यू (LTV) सीमाएं निर्धारित करता है, और बैंक इन पर कोई समझौता नहीं करते। AED 5 मिलियन से कम की पहली संपत्ति खरीदने वाले प्रवासियों को 80% वित्तपोषण मिलता है। AED 5 मिलियन से अधिक पर यह 70% तक कम हो जाता है। दूसरी संपत्ति? कीमत की परवाह किए बिना 60%। ऑफ-प्लान के लिए 50% की सीमा है।^[1]

UAE नागरिकों को थोड़ी बेहतर शर्तें मिलती हैं — AED 5 मिलियन तक की पहली संपत्तियों पर 85% LTV।

सच कहें तो, डिपॉज़िट वह जगह है जहां अधिकांश खरीदार फंस जाते हैं। JVC में AED 2 मिलियन के एक अपार्टमेंट पर, एक प्रवासी को अकेले डिपॉज़िट के लिए AED 400,000 नकद चाहिए, साथ ही DLD (दुबई लैंड डिपार्टमेंट) ट्रांसफर शुल्क के लिए AED 80,000, ट्रस्टी शुल्क के लिए AED 4,000, 2% एजेंट कमीशन, और मॉर्गेज पंजीकरण के लिए लगभग AED 3,000 अतिरिक्त चाहिए। 20% नहीं, बल्कि संपत्ति की कीमत का 25% नकद का बजट बनाएं।

ऋण बोझ अनुपात दूसरी सीमा है। आपके कुल मासिक ऋण दायित्व — नए मॉर्गेज सहित — आपकी सकल मासिक आय के 50% से अधिक नहीं हो सकते।^[2] इसमें क्रेडिट कार्ड की न्यूनतम राशि, कार लोन, व्यक्तिगत ऋण, वह सब कुछ शामिल है जो AECB (अल एतिहाद क्रेडिट ब्यूरो) देखता है।

बैंक वास्तव में क्या जांचते हैं

इस क्रम में तीन चीजें मायने रखती हैं: आय की स्थिरता, क्रेडिट इतिहास, और संपत्ति का प्रकार।

आय की स्थिरता का अर्थ है कि एक ही नियोक्ता के साथ 6+ महीने काम करने वाले वेतनभोगी कर्मचारियों को स्व-नियोजित आवेदकों की तुलना में आसान अनुमोदन मिलता है, जिन्हें 2 साल के ऑडिटेड वित्तीय विवरण और बैंक स्टेटमेंट की आवश्यकता होती है। फ्री ज़ोन कंपनी मालिकों को अक्सर उच्च दरों और कम LTV के साथ "स्व-नियोजित" श्रेणी में धकेल दिया जाता है।

आपका अल एतिहाद क्रेडिट ब्यूरो स्कोर न्यूनतम 620 से ऊपर होना चाहिए, आदर्श रूप से 700+। पिछले 12 महीनों में एक देर से क्रेडिट कार्ड भुगतान आवेदन को डुबो सकता है। अधिकांश खरीदारों को यह नहीं पता कि AECB रिपोर्ट में हर बाउंस हुआ चेक, हर स्थगित EMI, हर क्रेडिट जांच दिखती है — आवेदन करने से पहले अपनी रिपोर्ट निकालें (AED 105 ऑनलाइन)।

संपत्ति का प्रकार छुपा हुआ खतरा है। कुछ बैंक विशिष्ट टावरों, कुछ ऑफ-प्लान विकासों, या उन समुदायों में संपत्तियों को वित्तपोषित नहीं करेंगे जिन्हें उन्होंने आंतरिक रूप से ब्लैकलिस्ट किया है। MOU पर हस्ताक्षर करने और 10% डिपॉज़िट देने से पहले हमेशा पूर्व-अनुमोदन लें — अन्यथा वह डिपॉज़िट ऑफ-प्लान रियल एस्टेट पर दुबई कानून संख्या 19 वर्ष 2017 के अनुच्छेद 11 के तहत कानूनी रूप से वापस न होने योग्य हो जाती है।

फिक्स्ड बनाम वैरिएबल दरें — इसमें क्या पेच है

UAE में अधिकांश मॉर्गेज लोन उत्पाद 1-5 साल के लिए फिक्स्ड दर प्रदान करते हैं, फिर EIBOR (एमिरेट्स इंटरबैंक ऑफर्ड रेट) से जुड़ी 1.5%-2.5% के बैंक मार्जिन के साथ वैरिएबल दर पर वापस आ जाते हैं।

2024 के अंत और 2025 में, 3-वर्षीय फिक्स पर प्रमुख आवेदकों के लिए फिक्स्ड दरें लगभग 3.99%-4.75% हैं। वैरिएबल दरें EIBOR + मार्जिन को ट्रैक कर रही हैं, जो अस्थिर रही है। वह पेच जिसका कोई उल्लेख नहीं करता: फिक्स्ड अवधि के बाद की रिवर्जन दर अक्सर बाजार दर से काफी अधिक होती है, और बैंक ग्राहकों की निष्क्रियता पर भरोसा करते हैं।

रिफाइनेंसिंग आपका मित्र है। अधिकांश मॉर्गेज आपको फिक्स्ड अवधि के बाद भारी जुर्माने के बिना रिफाइनेंस या बैंक बदलने की अनुमति देते हैं — अर्ली सेटलमेंट शुल्क सेंट्रल बैंक के नियमों के तहत बकाया राशि के 1% या AED 10,000, जो भी कम हो, तक सीमित हैं।^[3]

सावधान रहें: कुछ बैंक मॉर्गेज में "जीवन बीमा" प्रीमियम बंडल करते हैं जो आपकी प्रभावी दर में 0.4%-0.8% जोड़ सकते हैं। एक अलग उद्धरण मांगें और तुलना करें।

ऑफर से चाबी तक की समयरेखा

एक तैयार संपत्ति के साथ एक मानक प्रवासी खरीदार के लिए, हस्ताक्षरित MOU से हस्तांतरण तक 4-6 सप्ताह की अपेक्षा करें। पहले पूर्व-अनुमोदन (3-7 दिन), मूल्यांकन (3-5 दिन, लागत AED 2,500-3,500), अंतिम प्रस्ताव पत्र, फिर डेवलपर से NOC (1-2 सप्ताह, डेवलपर के आधार पर AED 500-5,000), और अंत में DLD ट्रस्टी कार्यालय में स्थानांतरण।

ऑफ-प्लान अलग है। मॉर्गेज केवल हस्तांतरण पर शुरू होती है, और बैंक उस समय आपकी पात्रता फिर से सत्यापित करता है — जिसका अर्थ है कि बुकिंग और हस्तांतरण के बीच नौकरी जाना या वेतन में कटौती वित्तपोषण को ध्वस्त कर सकती है।

संपत्ति हस्तांतरण प्रक्रिया और DLD ट्रस्टी कार्यालय में क्या होता है, इस पर अधिक जानकारी के लिए, रियल एस्टेट श्रेणी में पूरा क्रम विस्तार से बताया गया है।

जब मॉर्गेज गलत हो जाए

यदि आप डिफ़ॉल्ट करते हैं, तो बैंक संघीय कानून संख्या 14 वर्ष 2018 (बैंकिंग कानून) और मॉर्गेज कानून (दुबई कानून संख्या 14 वर्ष 2008) के तहत दुबई लैंड डिपार्टमेंट के माध्यम से एक नोटिस जारी करता है। आपको आमतौर पर डिफ़ॉल्ट को ठीक करने के लिए 30 दिन मिलते हैं। उसके बाद, बैंक न्यायालय-पर्यवेक्षित नीलामी के लिए आगे बढ़ सकता है।^[4]

व्यवहार में, बैंक नीलामी की बजाय पुनर्गठन पसंद करते हैं — नीलामी में 6-12 महीने लगते हैं और शायद ही कभी पूरा मूल्य वसूल होता है। अगर आप मुसीबत की ओर जा रहे हैं, तो तीसरी किस्त चूकने से पहले बैंक से बात करें। तीन EMI चूकने के बाद, आपकी फ़ाइल आमतौर पर कानूनी वसूली में चली जाती है, और आपके लिए बातचीत की गुंजाइश तेजी से कम हो जाती है।

बाउंस हुए पोस्ट-डेटेड चेकों का अर्थ पहले आपराधिक दायित्व था। 2 जनवरी 2022 से, आंशिक-भुगतान चेक स्वीकार किए जाते हैं और बाउंस चेक काफी हद तक एक सिविल मामला है, हालांकि संशोधित संघीय डिक्री-कानून संख्या 14 वर्ष 2020 के तहत बिना धन के जानबूझकर चेक जारी करने पर अभी भी जुर्माना लग सकता है।^[5]

लागत सारांश

डिपॉज़िट के अलावा, इन चीज़ों का बजट बनाएं: DLD ट्रांसफर शुल्क (संपत्ति मूल्य का 4%), मॉर्गेज पंजीकरण (ऋण का 0.25% + AED 290), ट्रस्टी कार्यालय शुल्क (AED 500,000 से ऊपर की संपत्तियों के लिए AED 4,200), मूल्यांकन (AED 2,500-3,500), बैंक प्रसंस्करण शुल्क (आमतौर पर ऋण का 1%, सेंट्रल बैंक नियमों के तहत AED 10,500 तक सीमित), और एजेंट कमीशन (2% + 5% VAT)।

कुल मिलाकर, डिपॉज़िट के अलावा संपत्ति की कीमत का 7-8% नकद की अपेक्षा करें। वह AED 2 मिलियन का अपार्टमेंट? कुल लगभग AED 560,000 नकद बाहर जाएगा।

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उद्धरण:

^[1] UAE का सेंट्रल बैंक, मॉर्गेज ऋणों से संबंधित विनियम (नोटिस संख्या 31/2013 और बाद के संशोधन)।

^[2] UAE का सेंट्रल बैंक, रिटेल बैंकिंग विनियम — ऋण बोझ अनुपात मार्गदर्शन।

^[3] UAE का सेंट्रल बैंक, उपभोक्ता संरक्षण विनियम (सर्कुलर संख्या 8/2020), अर्ली सेटलमेंट शुल्क सीमा।

^[4] दुबई अमीरात में मॉर्गेज से संबंधित दुबई कानून संख्या 14 वर्ष 2008, अनुच्छेद 25-26 (प्रवर्तन प्रक्रिया)।

^[5] वाणिज्यिक लेनदेन के कुछ प्रावधानों में संशोधन करने वाला संघीय डिक्री-कानून संख्या 14 वर्ष 2020