इजारी नवीनीकरण

दुबई में इजारी नवीनीकरण: यह कैसे काम करता है, शुल्क, और समय-सीमाएं

यदि आपके पास दुबई का एक किरायेदारी अनुबंध है जो समाप्त होने वाला है, तो इजारी नवीनीकरण एक वैकल्पिक प्रशासनिक कार्य नहीं है — यह वह दस्तावेज़ है जो आपकी DEWA सेवा जारी रखता है, आपका वीज़ा वैध रखता है, और स्कूल प्रवेश संबंधी कागज़ात स्वीकार कराता है। यहाँ सीधी और स्पष्ट जानकारी दी गई है।

संक्षिप्त उत्तर

इजारी, दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department) की एक शाखा, रियल एस्टेट विनियामक एजेंसी (RERA) द्वारा संचालित दुबई की किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है। जब आपका पट्टा नवीनीकृत होता है, तो आपको नए अनुबंध के अनुरूप इजारी पंजीकरण को अद्यतन करना अनिवार्य है — भले ही कुछ और न बदला हो। अनुमोदित टाइपिंग सेंटरों के माध्यम से शुल्क लगभग AED 219.75 है, या Dubai REST ऐप के माध्यम से AED 155 है। आपको नया हस्ताक्षरित अनुबंध, एमिरेट्स आईडी, पासपोर्ट की प्रति, और हालिया DEWA बिल की आवश्यकता होगी। पुराना इजारी समाप्त होने से पहले यह कार्य करें, अन्यथा समस्याएं उत्पन्न होंगी।

कब और कैसे नवीनीकरण करें

आपका मकान मालिक (या संपत्ति प्रबंधन कंपनी) सामान्यतः समाप्ति से 90 दिन पहले नवीनीकरण अनुबंध भेजता है — यह कानून संख्या 26, वर्ष 2007 के अनुच्छेद 14 के तहत नोटिस अवधि है।^[1] दोनों पक्षों के हस्ताक्षर के बाद इजारी नवीनीकरण की प्रक्रिया शुरू की जा सकती है।

इसके दो तरीके हैं। या तो आवश्यक दस्तावेज़ों के साथ किसी अनुमोदित इजारी टाइपिंग सेंटर में जाएं, या Dubai REST ऐप के माध्यम से सब कुछ डिजिटल रूप से अपलोड करें। ऐप सस्ता और तेज़ है — व्यवहार में, यदि दस्तावेज़ सही हों तो अधिकांश नवीनीकरण 24-48 घंटों के भीतर पूर्ण हो जाते हैं।

आपको इन दस्तावेज़ों की आवश्यकता होगी:

• मूल हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध (नई अवधि)
• किरायेदार की एमिरेट्स आईडी
• पासपोर्ट की प्रति (और गैर-निवासियों के लिए वीज़ा पृष्ठ)
• नवीनतम DEWA बिल या परिसर संख्या
• स्वामित्व विलेख (Title Deed) की प्रति (यह सामान्यतः मकान मालिक प्रदान करता है)
• पूर्व इजारी प्रमाणपत्र

वास्तव में, अधिकांश लोग स्वामित्व विलेख (Title Deed) भूल जाते हैं। प्रक्रिया शुरू करने से पहले इसे अपने मकान मालिक से प्राप्त करें।

शुल्क और समय-सीमा

टाइपिंग सेंटर के माध्यम से लगभग AED 219.75 का खर्च आता है — जिसमें AED 120 इजारी शुल्क, लगभग AED 100 टाइपिंग शुल्क, साथ ही VAT और नॉलेज/इनोवेशन दिरहम शामिल हैं। Dubai REST के माध्यम से यह लगभग AED 155 है।^[2] पिछले दो वर्षों में शुल्क में वृद्धि हुई है, इसलिए उस दिन प्रकाशित दर की जांच करें।

शुल्क (2025): Dubai REST ऐप के माध्यम से इजारी नवीनीकरण ~AED 155। टाइपिंग सेंटर के माध्यम से ~AED 219.75। जहाँ लागू हो वहाँ AED 10 नॉलेज शुल्क + AED 10 इनोवेशन शुल्क अतिरिक्त।

अधिकांश मामलों में प्रमाणपत्र उसी दिन जारी होता है। यदि RERA की प्रणाली में कोई विसंगति पाई जाती है — गलत यूनिट नंबर, मकान मालिक का स्वामित्व अद्यतन न होना, या अन्य कोई त्रुटि — तो आवेदन वापस कर दिया जाएगा। त्रुटि सुधार कर पुनः आवेदन करें।

अनुबंधों के बीच प्रमाणपत्र को समाप्त न होने दें।

यदि आप नवीनीकरण न करें तो क्या होगा

यहीं लोग नुकसान उठाते हैं। वैध इजारी के बिना:

• DEWA कनेक्शन स्थानांतरित या नवीनीकृत नहीं होगा
• आप परिवार के आश्रित निवास वीज़ा प्रायोजित या नवीनीकृत नहीं कर सकते
• Etisalat/du नए इंटरनेट अनुबंध सक्रिय नहीं करेगा
• KHDA के लिए स्कूल प्रवेश कागज़ात स्वीकार नहीं किए जा सकते
• मकान मालिक के साथ विवाद होने पर आप किराया विवाद केंद्र (Rental Disputes Centre) में पहुंच नहीं पाएंगे

अंतिम बिंदु महत्वपूर्ण है। डिक्री संख्या 26, वर्ष 2013 के तहत स्थापित किराया विवाद केंद्र (RDC) अपना मामला सुनने से पहले पंजीकृत इजारी की मांग करता है।^[3] इजारी नहीं, तो मामला नहीं। आप पश्चात् (retrospectively) नवीनीकरण कर सकते हैं, लेकिन विवाद जारी रहने के दौरान समय के विरुद्ध दौड़ना पड़ेगा — यह स्थिति आप नहीं चाहेंगे।

विलंबित पंजीकरण के लिए कोई औपचारिक दंड प्रकाशित नहीं है, लेकिन इस दौरान सब कुछ बंद हो जाना ही व्यावहारिक दंड है।

नवीनीकरण पर किराया वृद्धि

एक संक्षिप्त टिप्पणी, क्योंकि यह हर बार उठती है। आपका मकान मालिक नवीनीकरण पर किराया तभी बढ़ा सकता है जब वर्तमान किराया RERA किराया सूचकांक से कम हो, और तब भी केवल डिक्री संख्या 43, वर्ष 2013 में निर्धारित प्रतिशत के अनुसार।^[4] किराया वृद्धि की सूचना अनुबंध समाप्ति से कम से कम 90 दिन पहले लिखित रूप में दी जानी चाहिए। जो मकान मालिक 60वें दिन नवीनीकरण नोटिस भेजकर 20% अधिक किराए की मांग करे, वह कानून का पालन नहीं कर रहा — और जब तक विवाद का समाधान न हो, नए इजारी में वह राशि दर्ज नहीं होनी चाहिए।

हस्ताक्षर करने से पहले Dubai REST ऐप पर RERA किराया सूचकांक देखें। अधिकांश किरायेदार ऐसा नहीं करते, और अधिकांश अधिक भुगतान करते हैं।

सावधान रहें: यदि नए अनुबंध में किराया पुराने से अधिक है, तो इजारी प्रणाली इसे चिह्नित करेगी। हस्ताक्षर करने से पहले सुनिश्चित करें कि वृद्धि डिक्री 43/2013 के तहत कानूनी है — एक बार पंजीकृत होने के बाद इसे वापस करना कठिन है।

यदि आप विरोध करना चाहते हैं, तो आपके पास किराया विवाद केंद्र का मंच उपलब्ध है।

नवीनीकरण में आने वाली सामान्य कठिनाइयां

कुछ समस्याएं बार-बार सामने आती हैं:

मकान मालिक स्वामित्व विलेख (Title Deed) की प्रति देने से इनकार करे। वे पंजीकरण में सहयोग करने के लिए बाध्य हैं। यदि वे टालमटोल करें, तो आप पुराने स्वामित्व विलेख और एक स्पष्टीकरण नोट के साथ टाइपिंग सेंटर के माध्यम से पंजीकरण कर सकते हैं, या RERA में शिकायत दर्ज कर सकते हैं।

किरायेदारी के दौरान संपत्ति का विक्रय। नया मालिक कानून संख्या 26/2007 के अनुच्छेद 28 के तहत अनुबंध को उत्तराधिकार में प्राप्त करता है। नवीनीकरण का इजारी नए स्वामित्व विलेख के अद्यतन होने के बाद नए मालिक के नाम से दर्ज होगा — नवीनीकरण पर हस्ताक्षर करने से पहले नए स्वामित्व विलेख की प्रति प्राप्त करें।

संयुक्त किरायेदारी जहाँ एक किरायेदार जा चुका हो। शेष किरायेदार को प्रतिबिंबित करते हुए एक नया अनुबंध और फिर नया इजारी आवश्यक होगा। पुराने को संशोधित नहीं किया जा सकता।

नवीनीकरण पर अल्पकालिक हॉलिडे रेंटल में रूपांतरण। यदि आपका मकान मालिक नवीनीकरण पर यूनिट को हॉलिडे रेंटल में बदलने का प्रयास कर रहा है, तो यह DTCM हॉलिडे होम नियमों के तहत एक अलग लाइसेंसिंग मामला है — और पूरी अवधि के लिए आपके वर्तमान किरायेदारी अधिकार अभी भी लागू रहते हैं।

समय पर नवीनीकरण करें, सभी चीज़ों की प्रतियां रखें, और बिना पढ़े किसी अनुबंध पर हस्ताक्षर न करें।

संदर्भ

^[1] दुबई कानून संख्या 26, वर्ष 2007, दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंधों को विनियमित करने बाबत, अनुच्छेद 14। https://dlrc.dubai.gov.ae/

^[2] दुबई भूमि विभाग — इजारी सेवाएं और शुल्क। https://dubailand.gov.ae/en/eservices/ejari/

^[3] डिक्री संख्या 26, वर्ष 2013, दुबई अमीरात में किराया विवाद निपटान केंद्र के संबंध में। https://dlrc.dubai.gov.ae/

^[4] डिक्री संख्या 43, वर्ष 2013, दुबई अमीरात में अचल संपत्ति किराए में वृद्धि निर्धारण बाबत। https://dlrc.dubai.gov.ae/

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