UAE Property Deals में S&P: इसका वास्तविक अर्थ
यदि आप दुबई या अबू धाबी में संपत्ति खरीद या बेच रहे हैं, तो आप "S&P" को लगातार सुनेंगे। यह Sale and Purchase Agreement (विक्रय और खरीद समझौता) के लिए खड़ा है — वह बाध्यकारी अनुबंध जो सौदे को तय करता है। यहाँ बताया गया है कि यह क्या करता है, आप इस पर कब हस्ताक्षर करते हैं, और लोग कहाँ नुकसान उठाते हैं।
त्वरित उत्तर
UAE अचल संपत्ति में, S&P का मतलब Sale and Purchase Agreement (विक्रय और खरीद समझौता) है — खरीदार और विक्रेता के बीच मुख्य अनुबंध। दुबई में, इसके आगे आमतौर पर एक Memorandum of Understanding (प्रपत्र F) होता है, जो Dubai Land Department (DLD) प्रणाली के माध्यम से जारी किया जाता है। S&P कीमत, जमा (आमतौर पर 10%), भुगतान अनुसूची, हस्तांतरण तारीख और दंड खंड निर्धारित करता है। एक बार दोनों पक्ष हस्ताक्षर करते हैं और खरीदार जमा का भुगतान करते हैं, पीछे हटने में आपको वास्तविक पैसा खर्च होता है। हस्तांतरण DLD न्यासी कार्यालय में होता है, हस्ताक्षर दिवस पर नहीं।
S&P वास्तव में क्या तय करता है
S&P लागू अनुबंध है। Form F (MOU) अधिकांश दुबई द्वितीयक-बाजार सौदों में पहले आता है और Dubai REST ऐप के माध्यम से या DLD की Trakheesi प्रणाली पर एक पंजीकृत दलाल द्वारा जारी किया जाता है। ऑफ-प्लान बिक्रय के लिए, डेवलपर अपना स्वयं का S&P उपयोग करते हैं — अक्सर SPA कहा जाता है — Law No. 13 of 2008 के तहत Interim Real Estate Register पर पंजीकृत।
एक उचित S&P के अंदर क्या बैठता है:
- पक्ष, संपत्ति विवरण, और शीर्षक पत्र संदर्भ
- खरीद मूल्य और 10% जमा की शर्तें
- भुगतान अनुसूची और पूर्णता की तारीख
- कौन 4% DLD हस्तांतरण शुल्क का भुगतान करता है (आमतौर पर खरीदार)
- डिफ़ॉल्ट के लिए दंड — अक्सर जमा की जब्ती
- सेवा शुल्क, बंधक निर्वहन, और डेवलपर से NOC की हैंडलिंग
इनमें से किसी को छोड़ें और आप बाद में लड़ाई मांग रहे हैं।
जब आप हस्ताक्षर करते हैं — और आप कब जा सकते हैं
आप MOU के बाद S&P पर हस्ताक्षर करते हैं, एक बार खरीदार ने 10% जमा का भुगतान पंजीकृत दलाल या न्यासी को कर दिया हो। उस बिंदु से, दूर जाना महंगा है। UAE Civil Transactions Law (Federal Law No. 5 of 1985) के Article 246 के तहत, अनुबंधों को सद्भावना से निष्पादित किया जाना चाहिए, और मानक S&P खंड कहता है कि डिफ़ॉल्टिंग खरीदार जमा जब्त करते हैं जबकि डिफ़ॉल्टिंग विक्रेता इसे दोगुना वापस देते हैं।
ऑफ-प्लान अलग है। Law No. 19 of 2017 खरीदारों को कुछ सुरक्षा देता है यदि डेवलपर निर्माण में विफल रहता है, और रद्दीकरण Real Estate Regulatory Agency (RERA) के माध्यम से बहता है — DLD के अंदर नियामक। रिफंड पूर्णता प्रतिशत पर निर्भर करते हैं। ईमानदारी से, अधिकांश खरीदार जब तक उन्हें इसकी आवश्यकता न हो तब तक इस भाग को नहीं पढ़ते।
एक व्यावहारिक बिंदु: S&P हस्तांतरण नहीं है। शीर्षक केवल तभी बदलता है जब दोनों पक्ष एक DLD-अनुमोदित न्यासी कार्यालय में दिखाई दें (दुबई भर में लगभग एक दर्जन हैं — Al Barsha, Deira, Business Bay, और अन्य), शुल्क का भुगतान करें, और नया शीर्षक पत्र जारी किया जाए। यह आमतौर पर हस्ताक्षर के बाद 30 से 60 दिन होता है।
सामान्य S&P गलतियाँ
अधिकांश विवाद खराब आस्था से नहीं, अस्पष्ट ड्राफ्टिंग से आते हैं। लोग जो मिस करते हैं:
- बंधक खंड। यदि खरीदार वित्तपोषण कर रहा है, तो S&P को एक स्पष्ट बंधक शर्त और समय सीमा की आवश्यकता है। UAE में बैंक आमतौर पर अंतिम प्रस्ताव पत्रों के लिए 2 से 4 सप्ताह लेते हैं।
- विक्रेता का मौजूदा बंधक। विक्रेता को हस्तांतरण से पहले अपना ऋण निर्वहन करना चाहिए। समझौता के लिए कौन भुगतान करता है, और कब? इसे लिखित रूप में डालें।
- सेवा शुल्क बकाया। साफ़ किए गए सेवा शुल्क के बिना डेवलपर से कोई NOC नहीं। हस्ताक्षर करने से पहले लेजर जांचें।
- Chattels और फर्निशिंग। "Sold furnished" का अर्थ संलग्न इन्वेंटरी के बिना कुछ नहीं है।
- विस्तार खंड। क्या होता है यदि हस्तांतरण एक सप्ताह से फिसल जाता है? स्वचालित दंड, या अनुग्रह अवधि?
यदि आप किरायेदारी और सामान्य रूप से संपत्ति विवादों पर अधिक जानकारी चाहते हैं, तो नागरिक कानून श्रेणी देखें।
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उद्धरण
- UAE Federal Law No. 5 of 1985 (Civil Transactions Law), Art. 246 — अनुबंधों का सद्भावना पूर्वक निष्पादन।
- Dubai Law No. 13 of 2008 on the Interim Real Estate Register, जैसा कि संशोधित है।
- Dubai Law No. 19 of 2017 संशोधन Law No. 13 of 2008 — ऑफ-प्लान रद्दीकरण और रिफंड ढांचा।
- Dubai Land Department, Trakheesi और Dubai REST प्लेटफॉर्म — Form F issuance और न्यासी कार्यालय नेटवर्क। dubailand.gov.ae
- RERA — Real Estate Regulatory Agency, DLD, डेवलपर पंजीकरण और ऑफ-प्लान परियोजना निरीक्षण।
यह सामान्य कानूनी जानकारी है, सलाह नहीं। अपनी स्थिति के लिए UAE-लाइसेंस प्राप्त वकील से मिलें।