दुबई में किरायेदारी अनुबंध

दुबई में किरायेदारी अनुबंध: 2025 में आपको क्या जानना चाहिए

यदि आप पहली बार दुबई में लीज़ पर हस्ताक्षर कर रहे हैं — या इसे नवीनीकृत कर रहे हैं — तो जो अनुबंध आप हस्ताक्षरित करते हैं वह केवल आधी कहानी है। दूसरी आधी कहानी है ईजारी (Ejari), जो अनिवार्य पंजीकरण प्रणाली है, और कानून संख्या 26 वर्ष 2007 के अंतर्गत नियमों का एक कड़ा समूह, जो आपके मकान मालिक द्वारा दस्तावेज़ में चुपके से डाली गई किसी भी संदिग्ध शर्त को स्वतः निरस्त कर देता है।

संक्षिप्त उत्तर

दुबई में किरायेदारी अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए, दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए, और ईजारी (रियल एस्टेट विनियामक एजेंसी की किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली, जो दुबई भूमि विभाग का हिस्सा है) के साथ पंजीकृत होना चाहिए। ईजारी पंजीकरण के बिना, आप DEWA कनेक्शन नहीं प्राप्त कर सकते, लीज़ के आधार पर पारिवारिक वीज़ा प्रायोजित नहीं कर सकते, और किराया विवाद केंद्र (Rental Disputes Centre) में शिकायत दर्ज नहीं कर सकते। मानक अवधि 12 महीने है। किराया वृद्धि RERA किराया सूचकांक द्वारा सीमित है। मकान मालिक को बिक्री या व्यक्तिगत उपयोग हेतु बेदखली के लिए नोटरी या पंजीकृत डाक के माध्यम से 12 महीने की लिखित सूचना देनी होगी।

दुबई में किरायेदारी अनुबंध को वैध बनाने वाले तत्व

चार तत्व हैं। दुबई भूमि विभाग द्वारा जारी एकीकृत किरायेदारी अनुबंध प्रपत्र (Unified Tenancy Contract Form), दोनों पक्षों के हस्ताक्षर, भुगतान अनुसूची के साथ स्पष्ट किराया राशि, और ईजारी पंजीकरण। इनमें से कोई एक छोड़ें और आप जोखिम में पड़ जाते हैं।

कानून संख्या 26 वर्ष 2007 के अनुच्छेद 4 के अंतर्गत अनुबंध पंजीकृत करने की कानूनी जिम्मेदारी मकान मालिक की है, हालांकि व्यवहार में लागत (2025 तक AED 219.75, VAT और सेवा शुल्क सहित) प्रायः किरायेदारों पर डाल दी जाती है। वास्तव में, अधिकांश किरायेदार इस पर आपत्ति नहीं करते — यह मामूली राशि है और आप प्रमाणपत्र जल्दी चाहते हैं।

आपको चाहिए होगा: पासपोर्ट की प्रतियां, एमिरेट्स आईडी, स्वामित्व विलेख (title deed) की प्रति, हस्ताक्षरित अनुबंध, और DEWA परिसर संख्या। पंजीकरण दुबई REST ऐप या ईजारी टाइपिंग सेंटर के माध्यम से किया जाता है। प्रक्रिया सामान्यतः उसी दिन पूरी हो जाती है।

एक बात जो किरायेदार अक्सर चूक जाते हैं: ईजारी प्रमाणपत्र वही पहली चीज़ है जो किराया विवाद केंद्र (RDC) शिकायत दर्ज करते समय मांगता है। ईजारी नहीं, तो मामला नहीं।

किराया, जमानत राशि, और RERA सूचकांक

सुरक्षा जमा (security deposit) सामान्यतः बिना फर्नीचर वाली संपत्ति के लिए वार्षिक किराए का 5% और फर्नीचर सहित के लिए 10% होता है। इसे तय करने वाला कोई कानून नहीं है — यह बाजार की प्रथा है। लिखित में यह अवश्य लें कि जमानत राशि संपत्ति सौंपने के 30 दिनों के भीतर वापस की जाएगी, दस्तावेज़ीकृत क्षति की कटौती के बाद।

किराया आमतौर पर 1, 2, 4, या 12 चेकों में दिया जाता है। चेक कम होने का अर्थ है कम किराया, लगभग हमेशा। यदि आप चेक के बजाय बैंक हस्तांतरण से भुगतान कर रहे हैं, तो प्रत्येक भुगतान की हस्ताक्षरित पावती प्राप्त करें — मकान मालिक कभी-कभी "भूल" जाते हैं।

किराया वृद्धि डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 द्वारा नियंत्रित होती है और RERA किराया सूचकांक का उपयोग करके गणना की जाती है, जिसे आप दुबई REST ऐप पर देख सकते हैं। सीमा एक क्रमिक पैमाने पर काम करती है:

• 0% वृद्धि यदि आपका किराया बाजार मूल्य से 10% तक कम है
• 5% यदि बाजार मूल्य से 11–20% कम है
• 10% यदि बाजार मूल्य से 21–30% कम है
• 15% यदि बाजार मूल्य से 31–40% कम है
• 20% यदि बाजार मूल्य से 40% से अधिक कम है

कोई भी वृद्धि लागू करने के लिए मकान मालिक को नवीनीकरण से 90 दिन पहले लिखित सूचना देनी होगी। यह समयसीमा चूक जाने पर किराया अगले एक वर्ष के लिए यथावत रहेगा। सच कहें तो, यह किरायेदारों के लिए सबसे उपयोगी नियम है और अधिकांश को इसकी जानकारी नहीं होती।

सावधान रहें: WhatsApp संदेश जिसमें लिखा हो "किराया 15% बढ़ रहा है" कानूनी सूचना नहीं है। यह लिखित रूप में होनी चाहिए, विधिवत तरीके से दी जानी चाहिए, और नवीनीकरण की तारीख से कम से कम 90 दिन पहले।

अनुबंध का समय से पहले समाप्त करना या बेदखली से बचना

समय-पूर्व समाप्ति खंड मानकीकृत नहीं हैं। कुछ अनुबंधों में 2 महीने के किराए का जुर्माना है, कुछ में 60 दिन की सूचना आवश्यक है, कुछ में कुछ नहीं कहा गया — ऐसे में आप बातचीत करते हैं या जमानत राशि और शेष चेक जब्त होने का जोखिम उठाते हैं।

मकान मालिक के लिए अनुबंध अवधि के मध्य में बेदखल करने के आधार कानून संख्या 26 वर्ष 2007 के अनुच्छेद 25(1) में सीमित हैं: 30 दिन की सूचना के बाद भी भुगतान न करना, सहमति के बिना उपकिरायेदारी, अवैध उपयोग, या बड़ी क्षति। बस इतना ही।

अवधि समाप्त होने पर नवीनीकरण न करने के लिए अनुच्छेद 25(2) के तहत नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से 12 महीने की लिखित सूचना आवश्यक है, और केवल सीमित कारणों से — मालिक बेचना चाहता है, मालिक या प्रथम श्रेणी के रिश्तेदार स्वयं रहना चाहते हैं, या बड़ा नवीकरण कार्य। कोई मकान मालिक व्यक्तिगत रूप से यह कहे कि वे "अगले महीने फ्लैट वापस चाहते हैं" तो इसका कोई कानूनी महत्व नहीं है।

यदि आपको ऐसी सूचना मिलती है जो आपको अमान्य लगती है, तो RDC में आपका मजबूत मामला बनता है। दाखिला शुल्क वार्षिक किराए का 3.5% है (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000), और अधिकांश मामले 30–45 दिनों के भीतर निर्णीत हो जाते हैं।

संबंधित विवादों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, हमारी किरायेदारी श्रेणी देखें।

किरायेदारी अनुबंध में सामान्य जाल

परिशिष्ट (addendum) को ध्यान से पढ़ें। एकीकृत अनुबंध एक पृष्ठ का होता है; परिशिष्ट वह जगह है जहाँ मकान मालिक चिलर शुल्क, रखरखाव सीमाएं, निकास दंड, और पालतू जानवर संबंधी खंड छुपाते हैं। व्यवहार में, 80% विवाद परिशिष्ट से शुरू होते हैं।

इन पर ध्यान दें:

• रखरखाव सीमा — AED 500 या AED 1,000 से अधिक की कोई भी राशि अक्सर किरायेदार पर डाल दी जाती है। इसे कम करवाएं या हटवाएं।
• चिलर/जिला शीतलन (district cooling) — पुष्टि करें कि यह शामिल है या Empower/Emicool के अलग खाते पर है। Empower की जमानत AED 2,000 से अधिक होती है और लोगों को आश्चर्यचकित करती है।
• निकास खंड — "2 महीने का किराया जुर्माना" सरल लगता है लेकिन जांचें कि यह सूचना के बाद लागू होता है या सूचना अवधि के अतिरिक्त।
• नवीनीकरण शर्तें — यहाँ चुप्पी का अर्थ है कि अनुबंध उन्हीं शर्तों पर स्वतः नवीनीकृत होता है, जो वास्तव में आपके पक्ष में काम कर सकता है।

और पुष्टि करें कि अनुबंध में मकान मालिक का नाम स्वामित्व विलेख (title deed) धारक से मेल खाता है। मुख्य किरायेदार द्वारा उपकिरायेदारी सामान्य है और यदि असली मालिक आ जाए तो उलझन पैदा करती है।

महत्वपूर्ण तिथियां: नवीनीकरण से 90 दिन पहले — मकान मालिक के लिए किराया वृद्धि की सूचना देने की अंतिम तिथि। अवधि समाप्त होने से 12 महीने पहले — अनुच्छेद 25(2) के तहत गैर-नवीनीकरण बेदखली के लिए न्यूनतम सूचना।

स्रोत

^[1] दुबई कानून संख्या 26 वर्ष 2007, दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध विनियमित करने बाबत (कानून संख्या 33 वर्ष 2008 द्वारा संशोधित)।

^[2] दुबई डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013, दुबई अमीरात में किराया वृद्धि निर्धारण बाबत।

^[3] दुबई भूमि विभाग — ईजारी पंजीकरण सेवा और शुल्क, dubailand.gov.ae।

^[4] किराया विवाद केंद्र — दाखिला प्रक्रियाएं और शुल्क, rdc.gov.ae।

^[5] RERA किराया सूचकांक, दुबई REST ऐप के माध्यम से उपलब्ध।

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