Калькулятор DBR ОАЭ

Калькулятор DBR ОАЭ: как проверить коэффициент долговой нагрузки

Если вы подаете заявку на кредит или кредитную карту в ОАЭ и банк постоянно упоминает ваш «DBR», вот что это означает и как самостоятельно провести расчеты до того, как это сделает банк.

Краткий ответ

Калькулятор DBR, который используют жители ОАЭ, — это просто проверка простого коэффициента: сложите все ваши ежемесячные долговые обязательства (кредиты, минимальные платежи по картам, ипотека), разделите на ваш валовой ежемесячный доход и умножьте на 100. В соответствии с нормативными актами Центрального банка ОАЭ, ваш общий коэффициент долговой нагрузки не может превышать 50% валовой ежемесячной заработной платы и любого регулярного дохода. Если вы уже находитесь на уровне 50%, ни один лицензированный банк не должен предоставлять вам дополнительный кредит. Расчеты просты. Последствия — нет.

Как рассчитать ваш DBR

Вот формула, которую использует каждый калькулятор DBR ОАЭ кредиторов:

DBR = (Общие ежемесячные долговые обязательства ÷ Валовой ежемесячный доход) × 100

Что считается «долговыми обязательствами» в числителе:

• Ежемесячные платежи по личным кредитам
• Платежи по автокредитам
• Выплаты по ипотеке
• 5% от лимита вашей кредитной карты (не остатка — лимита), согласно правилам Центрального банка ^[1]
• Кредиты на обучение, овердрафты, любые другие рассрочки

Что считается доходом в знаменателе: ваша валовая зарплата плюс любой документированный регулярный доход — доход от сдачи в аренду, накопления выходного пособия (если банк это допускает), пенсия. Бонусы обычно не учитываются, если они не предусмотрены контрактом и не являются стабильными.

Быстрый пример. Зарплата 25 000 дирхамов. Ежемесячный платеж по личному кредиту 4 000 дирхамов. Автокредит 2 500 дирхамов. Лимит кредитной карты 50 000 дирхамов (таким образом, 5% = 2 500 дирхамов). Всего обязательств: 9 000 дирхамов. DBR = 36%. У вас есть резерв.

Тот же человек с ипотекой 6 000 дирхамов? DBR прыгает до 60%. Никакого нового кредита до того, как что-нибудь будет погашено.

Внимание: Банки рассчитывают размер 5% кредитной карты на основе вашего общего лимита по всем картам, даже по картам, которые вы не используете. Неиспользуемая карта с лимитом 80 000 дирхамов добавляет 4 000 дирхамов к вашим ежемесячным обязательствам на бумаге. Закройте те карты, которые вам не нужны, перед подачей заявки.

Потолок в 50% и его источник

Потолок 50% — это не политика банка, а нормативный акт. Положения Центрального банка ОАЭ об ипотечном кредитовании и других услугах, предлагаемых отдельным потребителям (Циркуляр 29/2011, с изменениями) устанавливают максимальный DBR для розничных клиентов на уровне 50% валовой заработной платы и любого регулярного дохода из определенного источника ^[1][2].

Пенсионеры получают несколько иное обращение: их потолок DBR составляет 30% в соответствии с тем же нормативным框架, отражая более низкую терпимость к риску для пенсионеров с фиксированным доходом ^[1].

Вот несколько ошибок, которые люди допускают здесь:

• Потолок применяется ко всем вашим заимствованиям в совокупности, а не для каждого банка. Ваш банк получает отчет из бюро кредитной информации Al Etihad (AECB) и видит все ^[3].
• «Валовой» означает до вычета налогов и других удержаний — актуально для небольшого количества жителей ОАЭ с налоговыми обязательствами за границей и для всех, кто рассчитывает на основе чистой зарплатной квитанции по ошибке.
• Потолок — это максимум, а не цель. Многие банки имеют внутренние пределы 40% или 45% для необеспеченного кредитования, особенно если ваш балл AECB ниже 700.

Если финансовая компания предлагает вам кредит, который поднимет вас выше 50%, это красный флаг кредитора, а не зеленый свет для вас.

Что не скажет вам калькулятор DBR

Этот коэффициент — один фильтр. Банки применяют еще несколько других поверх него, и чистый DBR не гарантирует одобрение.

Они также проверят:

• Кредитный балл и отчет AECB — просрочки платежей, отклоненные чеки, списания. 45% DBR с баллом 580 все равно отклоняется ^[3].
• Статус трансферта зарплаты — клиенты с трансферт-зарплатой получают лучшие ставки и более высокие лимиты. Клиенты без трансферта сталкиваются с более строгими ограничениями.
• Реестр работодателей — большинство банков ведут реестр «зарегистрированных компаний». Работа на незарегистрированном МСП означает более строгие условия независимо от вашего DBR.
• Пределы срока кредита — личные кредиты ограничены 48 месяцами в соответствии с правилами Центрального банка, при этом ежемесячные платежи ограничены так, чтобы полная формула DBR все еще работала ^[1].
• Страховка выходного пособия — для иностранных заемщиков банк обычно хочет, чтобы ваша выходная компенсация покрывала любой остаток кредита, если вы покинете страну.

Честно говоря, DBR — это легкий барьер. Балл кредитного рейтинга и вопрос о трансферте зарплаты — вот где отклоняется большинство пограничных заявок.

Снижение вашего DBR перед подачей заявки

Если выходной результат вашего калькулятора выше 45% и вам нужен новый кредит, у вас есть четыре практических рычага:

1. Закройте или уменьшите лимиты кредитных карт. Снижение лимита с 100 000 дирхамов до 40 000 дирхамов сокращает 3 000 дирхамов от ваших ежемесячных обязательств на бумаге. Позвоните в свой банк, получите письменное подтверждение и ждите обновления AECB — обычно 30 дней.
2. Погасите небольшие кредиты досрочно. Почти завершенный личный кредит с 6 оставшимися платежами снижает ваш DBR с минимальной пользой. Погасите его.
3. Консолидируйте по более низкой ставке. Кредиты на выкуп могут растянуть срок и снизить ежемесячный платеж, снижая DBR. Но учитывайте общую стоимость процентов — вы обмениваете коэффициент на деньги, которые необходимо выплатить.
4. Документируйте дополнительный доход. Доход от сдачи в аренду имущества на ваше имя, надлежащим образом задекларированный с контрактом аренды Ejari и арендной платой, зачисляемой на счет, добавляется к доходной стороне.

Что не работает: обещание банку будущего бонуса или утверждение, что доход вашего супруга должен быть учтен (он не учитывается при индивидуальных заявках).

Для более широкого контекста правил розничного кредитования и ваших прав как заемщика см. категорию банкинга, которая охватывает защиту потребителей, комиссии за досрочное погашение и жалобы в Центральный банк.

Источники

^[1] Центральный банк ОАЭ, Положения об ипотечном кредитовании и других услугах, предлагаемых отдельным потребителям (Циркуляр 29/2011 и последующие изменения). https://www.centralbank.ae

^[2] Центральный банк ОАЭ, Положение о защите потребителей и стандарты (Циркуляр 8/2020). https://www.centralbank.ae/en/consumer-protection

^[3] Бюро кредитной информации Al Etihad, кредитный отчет и балл для физических лиц. https://aecb.gov.ae

Нужна проверка для вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному адвокату ОАЭ →