Коэффициент долгового бремени в ОАЭ: что означает предел в 50%
Если вы подаете заявку на личный заем, автокредит, кредитную карту или увеличение ипотеки в ОАЭ, банк проверит одну цифру до всего остального: ваш коэффициент долгового бремени. Если вы ошибетесь, заявка будет отклонена еще до проверки вашего свидетельства о зарплате.
Краткий ответ
Ваш коэффициент долгового бремени (КДБ) — это процент вашего ежемесячного дохода, который идет на обслуживание долга. Центральный банк ОАЭ устанавливает его предел на уровне 50% для граждан ОАЭ и жителей согласно Положениям о банковских займах и иных услугах, предоставляемых физическим лицам (Циркуляр 29/2011, в редакции изменений). Таким образом, если вы зарабатываете 20 000 дирхамов ОАЭ в месяц, общие ежемесячные выплаты по долгам — займы, минимальные платежи по кредитным картам, ипотеки — не могут превышать 10 000 дирхамов ОАЭ. Банки рассчитывают это строго. Некоторые применяют более жесткий внутренний предел 40-45%.[1][2]
Как банки фактически рассчитывают ваш коэффициент долгового бремени
Формула проста: общие ежемесячные долговые обязательства, разделенные на общий ежемесячный доход. Сложность возникает при применении.
По доходам банки учитывают вашу базовую зарплату плюс фиксированные надбавки. Переменные бонусы, комиссии и переработки обычно дисконтируются или полностью исключаются. Арендный доход от имущества на ваше имя? Большинство банков учитывают 50-70% от него, и им требуется договор аренды, зарегистрированный в системе Ejari (система регистрации арендных отношений Дубая) или эквивалентный реестр эмирата.
По долгам банки получают ваш кредитный отчет из Бюро кредитной информации Объединенных Арабских Эмиратов (AECB) и учитывают все активные обязательства. Это включает:
- Ежемесячные платежи по личным займам
- Ежемесячные платежи по автокредитам
- Выплаты по ипотеке
- 5% от вашего общего лимита по кредитной карте (не баланса — лимита), согласно правилам Центрального банка
- Любые гарантированные займы, в отношении которых вы являетесь соответчиком
Правило 5% по кредитным картам застает людей врасплох. Если у вас есть три карты с общим лимитом 200 000 дирхамов ОАЭ, банк рассматривает 10 000 дирхамов ОАЭ как ежемесячное обязательство — даже если вы погашаете все карты в полном объеме каждый месяц. Откровенно говоря, это одна из основных причин отказа для «хороших» клиентов.
Предел в 50% — и когда банки устанавливают более низкие лимиты
Статья 7 Циркуляра 29/2011 устанавливает потолок 50%. Он применяется ко всем розничным кредитам, предоставляемым банками и финансовыми компаниями, лицензированными Центральным банком.[1]
Но 50% — это нормативный максимум, а не аппетит банка.
На практике большинство банков ОАЭ устанавливают внутренние пороги КДБ между 40% и 50% в зависимости от вашего профиля риска. Иностранцы, приближающиеся к пенсионному возрасту (60 лет для большинства банков, 65 для некоторых), клиенты в секторах, отмеченных как волатильные, и любой человек с тонкой кредитной историей столкнутся с более жестким применяемым лимитом. Для ипотек расчет КДБ также должен совпадать с правилами соотношения кредита к стоимости согласно Положению об ипотечных кредитах (Циркуляр 31/2013).[2]
Стоит знать об одном исключении. Центральный банк допускает КДБ выше 50% для жилищных кредитов, образовательных кредитов и кредитов на медицинское лечение — при условии, что заемщик соответствует определенным критериям платежеспособности. Не предполагайте, что ваш банк будет использовать эту гибкость. Большинство не будут, если вы не являетесь клиентом частного банковского обслуживания.
Что делать, если ваш КДБ слишком высок
У вас есть три реальных варианта.
Во-первых, закройте кредитные карты, которые вы не используете. Каждая закрытая карта удаляет 5% ее лимита из расчета ежемесячного обязательства. Это самый быстрый отдельный шаг. Попросите банк выдать письмо о закрытии и подтвердить, что AECB обновилась в течение 30 дней.
Во-вторых, консолидируйте. Займ на консолидацию долга может продлить срок (до 48 месяцев для личных займов согласно Циркуляру 29/2011, дольше для продуктов выкупа), что снижает ваш ежемесячный взнос и приводит ваш КДБ обратно под лимит.[1] Компромисс заключается в увеличении уплаченных процентов с течением времени.
В-третьих, увеличьте документированный доход. Добавьте зарегистрированное имущество в аренду в файл, попросите, чтобы ваше выходное пособие учитывалось там, где это разрешено банком, или дождитесь подтвержденного увеличения зарплаты в течение 2-3 циклов перед повторной подачей заявки.
Одно, чего не следует делать: скрывать долги. Отчет AECB показывает все, включая займы от небанковских финансовых компаний и средства «Купить сейчас, заплатить позже», теперь сообщаемые в бюро. Неправильное представление ваших долгов в заявке на получение кредита может вызвать проблемы по Статье 458 Уголовного кодекса (Федеральный декретный закон № 31 от 2021 года), если банк утверждает мошенничество.[3]
Будьте осторожны: Услуга «авансовая выплата зарплаты» на вашем счете учитывается как долг. Так же как и кредитная карта, которую вы держите «только на чрезвычайные случаи». Обе съедают вашу КДБ даже при нулевом балансе.
Когда правило КДБ не применяется
Предел 50% охватывает физических заемщиков, берущих обычные розничные кредиты в учреждениях, лицензированных Центральным банком. Он не регулирует напрямую:
- Займы от вашего работодателя
- Семейные займы, задокументированные частным образом
- Кредитование компаниями, регулируемыми DFSA (Управление органов финансовых услуг Дубая, регулятор DIFC) или FSRA (Управление органов финансовых услуг, регулятор ADGM), которые имеют свои правила поведения
- Корпоративные лимиты — заимствование вашей компании оценивается иначе
Тем не менее, если вы подписываете личное поручительство по корпоративному кредиту, банки загрузят это условное обязательство в расчет вашего личного КДБ. Личные поручительства не бесплатны, даже когда деньги не переводились.
Для получения дополнительной информации о кредитных отчетах и их взаимодействии с кредитными решениями см. нашу категорию банковского права.
Источники
[1] Центральный банк ОАЭ, Положения о банковских займах и иных услугах, предоставляемых физическим лицам, Циркуляр № 29/2011 (и последующие изменения). https://www.centralbank.ae
[2] Центральный банк ОАЭ, Положения об ипотечных кредитах, Циркуляр № 31/2013. https://www.centralbank.ae
[3] Федеральный декретный закон № 31 от 2021 года (Уголовный кодекс ОАЭ), ст. 458. https://elaws.moj.gov.ae
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.