DLD Dubai: Что должен знать каждый покупатель и собственник
Краткий ответ
DLD Dubai — это Департамент земли Дубая, учрежденный Законом № 7 от 2013 года, и находится в центре каждой сделки с недвижимостью на правах собственности и аренды в Дубае. Вы будете платить 4% комиссии при переводе при покупке, регистрировать договоры аренды через Ejari (систему регистрации арендных отношений DLD), и использовать RERA — Агентство по регулированию недвижимости, которое является нормативным подразделением DLD, для условного хранения объектов на стадии планирования, лицензирования брокеров и правил разрешения споров. Основной офис находится на улице Бани Яс в Дейре, но большинство услуг теперь работают через приложение Dubai REST или офисы DLD Trustee по всему городу.
Что именно делает DLD Dubai
DLD — это не просто реестр. Это одновременно регулятор, арбитр в спорах и издатель данных.
Департамент выдает свидетельства о праве собственности, регистрирует продажи и ипотеки, осуществляет надзор за застройщиками, выдает лицензии брокерам и управляет Центром разрешения спорных вопросов в области аренды (RDC). Его нормативное подразделение — это RERA, созданная в соответствии с Законом № 16 от 2007 года. RERA определяет условия счета условного хранения вашего застройщика, карту брокера RERA и график платежей за содержание вашей башни.
Затем идет Ejari, обязательная платформа регистрации арендных отношений. Без Ejari — нет подключения DEWA, нет продления визы, связанной с недвижимостью, нет судебного иска против неплательщика арендной платы. Честно говоря, арендодатели, которые пропускают Ejari, чтобы сэкономить 220 AED, потом платят за это.
DLD также публикует ежедневные данные о сделках — индекс аренды, индекс продаж, цены на уровне зданий. Если ваш брокер называет вам цифру, которая не совпадает с индексом DLD, отстаивайте свое.
Комиссия за передачу 4% и что еще вы будете платить
Вот где покупатели получают острый урок. Основная комиссия составляет 4% от цены покупки согласно Закону № 7 от 2013 года, статье 7, технически разделенные 2% покупатель / 2% продавец — но на практике покупатель платит полные 4% почти в каждой сделке в Дубае. Такова традиция.
Кроме того, ожидайте:
Справка о расходах — типичная перепродажа в Дубае, 2025 - Комиссия DLD за передачу: 4% цены + 580 AED администрирование - Выдача свидетельства о праве: 250 AED - Комиссия офиса попечителя: 4000 AED (сделки выше 500 000 AED) + 5% НДС - NOC от застройщика: 500–5000 AED - Регистрация ипотеки (если есть): 0,25% от кредита + 290 AED - Комиссия агента по недвижимости: 2% + 5% НДС
Для объектов на стадии планирования застройщик обычно покрывает часть 4% в качестве стимула продаж — но внимательно прочитайте SPA. «Отказ DLD» иногда означает отсроченный, а не отказанный.
Осторожный совет: никогда не передавайте деньги за комиссию передачи брокеру. Они идут в офис DLD Trustee чеком кассира, выписанным на имя продавца и непосредственно на DLD.
Ejari, аренда и Центр разрешения спорных вопросов в области аренды
Каждый договор аренды в Дубае должен быть зарегистрирован на Ejari в течение периода действия контракта. Арендодатель несет юридическую ответственность, но на практике это делают агенты. Стоимость: 220 AED, включая сборы за знания и инновации.
Почему это имеет значение помимо соответствия? Потому что Центр разрешения спорных вопросов в области аренды — специализированный суд внутри DLD, рассматривающий дела арендодателей и арендаторов, как правило, не будет рассматривать иск без сертификата Ejari. Сборы за подачу заявления в RDC составляют 3,5% годовой арендной платы (минимум 500 AED, максимум 20 000 AED), и большинство дел получают первое слушание в течение 15 дней. Это быстро по любым меркам.
Правила повышения арендной платы также входят в компетенцию DLD. Декрет № 43 от 2013 года устанавливает лимит на основе того, насколько ниже индекса аренды RERA находится ваша текущая аренда. Запустите калькулятор в приложении Dubai REST перед тем, как спорить с арендодателем — или перед тем, как ваш арендатор спорит с вами.
Нужно более подробное объяснение? См. наше руководство по законодательству об аренде в Дубае и индексу аренды RERA.
Объекты на стадии планирования, условное хранение и надзор за застройщиками
Если вы покупаете объект на стадии планирования, режим условного хранения RERA — это то, что стоит между вами и недостроенной башней. Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы каждый застройщик депонировал платежи покупателей на счет условного хранения конкретного проекта в одном из утвержденных банков, и средства высвобождаются только в соответствии с этапами строительства, сертифицированными инженером.
Остерегайтесь Перед тем как платить какой-либо первоначальный взнос на стадии планирования, проверьте три вещи на веб-сайте DLD: (1) проект зарегистрирован в RERA, (2) у застройщика действительная лицензия, (3) номер счета условного хранения в вашем SPA совпадает с тем, что публикует DLD. Если что-либо из этого не совпадает, уходите. Депозиты в семизначном размере исчезли, потому что никто не провел 90-секундную проверку.
DLD также управляет Oqood, системой регистрации объектов на стадии планирования. Ваша первоначальная продажа записывается в Oqood (комиссия: 4% цены), и преобразуется в полное свидетельство о праве при передаче. До передачи Oqood является вашим доказательством права собственности.
Если застройщик отменяет проект, комитет по ликвидации проектов DLD в соответствии с Законом № 33 от 2008 года обрабатывает возвраты. Процесс медленный — честно говоря, ожидайте 18–36 месяцев — но он работает, и с 2009 года вернул миллиарды покупателям.
Использование услуг DLD в 2025 году: приложения, попечители и сроки
Времена ожидания в очередях на улице Бани Яс в основном прошли. Dubai REST — это основное приложение DLD и обрабатывает загрузку свидетельств о праве, регистрацию Ejari, снятие ипотеки, дарение между родственниками первой степени и проверки индекса аренды. Вы входите с помощью UAE Pass.
Для передачи вам нужно будет лично прийти в офис DLD Trustee — Al Barsha Mall, Deira City Centre, Business Bay и еще десятки других. Возьмите оригиналы Emiratis ID, паспорта, чек кассира, NOC от застройщика и подписанную форму F. Сама передача занимает около часа, как только все будут у стойки.
Несколько практических сроков из недавних сделок:
- Наличная перепродажа, готовая недвижимость: 2–4 недели от подписанной формы F до нового свидетельства о праве, в основном ожидание NOC от застройщика
- Ипотечная покупка: 4–8 недель, узкое место в банке покупателя, не в DLD
- Передача дара родитель-ребенок: 3–5 рабочих дней, комиссия 0,125% (минимум 2000 AED) вместо 4%
- Передача по наследству: 2–6 месяцев, в зависимости от того, есть ли у вас завещание DIFC или вы проходите через наследование по Шариату в судах Дубая
Нужна помощь в выборе между завещанием DIFC и местным наследованием? Прочитайте нашу заметку о наследовании недвижимости в Дубае.
Ключевые даты и законы - Закон № 7 от 2006 года — Закон о регистрации недвижимого имущества (основа) - Закон № 7 от 2013 года — реструктуризация DLD и комиссия 4% - Закон № 16 от 2007 года — учреждение RERA - Закон № 33 от 2008 года — условное хранение объектов на стадии планирования и проектов - Декрет № 43 от 2013 года — лимиты повышения арендной платы - Закон № 26 от 2007 года и поправки — отношения арендодателя и арендатора
Где DLD Dubai вводит людей в заблуждение
Несколько повторяющихся закономерностей:
Покупатели предполагают, что 4% является предметом переговоров. Это не так. Комиссия DLD фиксирована по закону; то, что можно обсуждать, — это кто из них коммерчески покрывает.
Продавцы забывают о снятии ипотеки. Если вы покупали с кредитом, вы не можете продавать, пока банк не выдаст письмо о погашении и DLD не удалит запись об ипотеке. Начните этот процесс перед тем, как выставить на продажу, а не после того, как примете предложение.
Арендаторы регистрируют Ejari сами, чтобы протолкнуть свою визу, а затем не могут применять условия контракта, потому что арендодатель никогда не подписывал. Ejari требует подписей обеих сторон, иначе это стоит меньше, чем бумага, на которой написано.
И каждый год кто-то переводит деньги на «корпоративный счет» застройщика вне условного хранения. DLD не может вам помочь вернуть это. Правило условного хранения существует по одной причине — используйте его.
---
DLD Dubai в целом — один из лучше управляемых земельных реестров в регионе. Системы работают, данные публичны, процесс разрешения споров движется. Но это предполагает, что вы знаете, к какой стойке подойти. Если нет, вы заплатите за урок.
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Ссылки
[1] Dubai Land Department, Закон № 7 от 2013 года об учреждении Департамента земли — dld.gov.ae [2] Dubai Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай [3] Dubai Закон № 16 от 2007 года об учреждении Агентства по регулированию недвижимости [4] Dubai Закон № 8 от 2007 года о счетах условного хранения развития недвижимости (Escrow) [5] Dubai Закон № 33 от 2008 года, вносящий изменения в Закон № 26 от 2007 года об отношениях арендодателя и арендатора [6] Декрет № 43 от 2013 года о повышении арендной платы в эмирате Дубай [7] Расписание комиссий DLD и справочник попечителей — dubailand.gov.ae [8] Правила и комиссии Центра разрешения спорных вопросов в области аренды — rdc.gov.ae [9] Каталог услуг приложения Dubai REST — Dubai Land Department, 2024-2025