Dubai Holding: что нужно знать перед подписанием договора
Если вы собираетесь подписать договор аренды, купить объект недвижимости в стадии строительства или устроиться на работу в компанию Dubai Holding, вы имеете дело с одной из крупнейших государственных конгломератов эмирата — и договоры отражают это соответствующим образом. Группа владеет знаковыми активами в сфере гостеприимства, недвижимости, телекоммуникаций и средств массовой информации, а ее дочерние компании работают в соответствии со смешанным режимом материковых, свободных экономических зон и специальных целевых режимов. Определение того, с какой конкретной компанией вы заключаете контракт, имеет решающее значение.
Краткий ответ
Dubai Holding — это глобальная инвестиционная компания, полностью принадлежащая Правительству Дубая, основанная в 2004 году и возглавляемая Его Высочеством шейхом Ахмедом бин Саидом Аль Мактумом. Она владеет контрольными пакетами акций в Jumeirah Group, TECOM Group, Dubai Properties, Nakheel (после слияния в 2024 году), Meraas, Dubai Asset Management, Arab Media Group и других компаний. При работе с договорами Dubai Holding ключевой момент — определить, какая дочерняя компания подписывает договор, так как это определяет вашего регулятора, ваш суд и ваши средства защиты. Правильно определите сторону договора перед тем, как оспаривать что-либо еще.
Что на самом деле представляет собой Dubai Holding
Dubai Holding было создано декретом для консолидации нескольких коммерческих активов правителя под единой крышей. Это не компания свободной экономической зоны. Это инвестиционная компания правительства Дубая, и ее дочерние компании охватывают практически каждый сектор, который интересует эмират.
Присутствие группы огромно. Jumeirah управляет отелем Burj Al Arab и Madinat Jumeirah. TECOM управляет Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Knowledge Park и семью другими свободными зонами. Dubai Properties разработала Business Bay и JBR. Meraas построила City Walk, La Mer и Bluewaters. После объявления о слиянии в 2024 году, консолидирующем Nakheel и Meraas под Dubai Holding, подразделение недвижимости стало одним из крупнейших землевладельцев в странах Персидского залива.[1]
Почему это имеет значение для вас? Потому что "Dubai Holding" редко подписывает договоры непосредственно. Это делает дочерняя компания.
Какая компания указана в вашем договоре — и почему это имеет значение
Достаньте ваш проект договора. Посмотрите на первую страницу. Названная сторона почти никогда не является "Dubai Holding LLC" — это конкретная дочерняя компания со своей собственной правоспособностью, своим собственным органом лицензирования и своим собственным органом по разрешению споров.
Вот где большинство людей ошибаются. Они предполагают, что, поскольку родительская компания принадлежит государству, любой спор рассматривается судами Дубая в соответствии с федеральным законодательством ОАЭ. Это неправда.
- Договор аренды в Dubai Internet City или Dubai Media City регулируется TECOM и подпадает под соответствующий орган свободной экономической зоны для вопросов лицензирования, хотя споры об аренде обычно все еще рассматриваются через Центр разрешения споров по аренде Дубая в соответствии с Законом № 26 от 2007 года в редакции с изменениями.[2]
- Покупка единицы недвижимости у Dubai Properties или Meraas на материковой территории Дубая регулируется RERA (Агентством по регулированию недвижимости, регулятором под Отделом земельных ресурсов Дубая) и Законом № 13 от 2008 года о Предварительном реестре недвижимости.[3]
- Трудовой договор с Jumeirah Group подпадает под Федеральный декретный закон № 33 от 2021 года об урегулировании трудовых отношений, контролируемый MOHRE (Министерством человеческих ресурсов и эмиратизации).
- Коммерческий спор против лицензиата свободной зоны TECOM может рассматриваться судами DIFC, если стороны выбрали эту опцию, или иным образом в судах Дубая.
Одна и та же родительская компания. Четыре разных нормативных трека.
Осторожно: Государственное владение не равносильно суверенному иммунитету в коммерческих договорах. Суды ОАЭ последовательно рассматривают дочерние компании Dubai Holding как обычных коммерческих контрагентов при разрешении договорных споров. Вы можете подать на них в суд. Тем не менее, ожидайте борьбы.
Сделки с недвижимостью: объекты на стадии строительства, аренда и плата за услуги
Если вы покупаете объект на стадии строительства у застройщика Dubai Holding — Dubai Properties, Meraas или Nakheel — защита реальна, но имеет процедурный характер.
Ваши деньги поступают на счет условного депонирования в соответствии с Законом № 8 от 2007 года об учетных счетах трастов недвижимости. Застройщик не может снять средства, кроме как против проверенных этапов строительства. Если проект застопорится, RERA может отменить проект в соответствии с Законом № 13 от 2008 года и Декретом № 21 от 2013 года, и вы имеете право на возврат средств — хотя "имеют право на" и "фактически получат в течение 90 дней" на практике часто различаются.
Проверьте три момента перед подписанием:
- Регистрация Oqood. Продажа объектов на стадии строительства должна быть зарегистрирована в Предварительном реестре недвижимости. Без Oqood нет исполняемой продажи. Плата DLD составляет 4% от цены покупки, обычно разделяется или поглощается в соответствии с соглашением об условиях продажи.
- Дата завершения и пункт об отсрочке. Большинство соглашений об условиях продажи Dubai Holding предоставляют застройщику 12-месячный льготный период сверх предполагаемой даты завершения до того, как вступит в силу какое-либо право на расторжение. Прочитайте его внимательно.
- График платежей за услуги. Для завершенных сообществ Meraas и Dubai Properties платежи за услуги подаются в систему RERA Mollak. Вы можете проверить утвержденный тариф перед тем, как сделать выбор.
Для аренды в свободных зонах TECOM ожидайте стандартного 5% залога за безопасность, 12-месячного срока и механизма возобновления, связанного с индексом аренды RERA. Регистрация Ejari (обязательная система регистрации сдачи в аренду) все еще требуется даже внутри свободных зон для жилых единиц.
Трудоустройство в Jumeirah, TECOM или других дочерних компаниях
Письмо с предложением работы от Jumeirah — это реальный трудовой договор ОАЭ. Применяется Федеральный декретный закон № 33 от 2021 года. Выплата выходного пособия, 30 дней ежегодного отпуска и Система защиты заработной платы (WPS, обязательный механизм перевода зарплаты, контролируемый MOHRE) вступают в силу.
Но обратите внимание на два пункта, которые появляются почти в каждом договоре дочерней компании Dubai Holding:
Пункт об ограничении конкуренции. Статья 10 Декретного закона 33 разрешает неконкурентные соглашения на срок до двух лет, но только если они узко сформулированы по географическому признаку, времени и объему. Соглашения об ограничении конкуренции в сфере гостеприимства, охватывающие "всех ОАЭ" на два года, регулярно признаются судами чрезмерно широкими и недействительными. Не позволяйте рекрутеру сказать вам, что это стандартно и не подлежит обсуждению. Это неправда.
Пункты об объеме конфиденциальности и передаче прав интеллектуальной собственности. Обычно эти пункты в порядке, но договоры Jumeirah и TECOM, как правило, включают широкую конфиденциальность после прекращения трудовых отношений. Если вы старший сотрудник, договоритесь об исключениях для общих знаний в промышленности.
Для занятости в свободной зоне (объекты TECOM) договор выдается органом свободной зоны, а не MOHRE, но Декретный закон 33 все еще применяется в качестве материального трудового права. Орган по разрешению споров отличается — TECOM имеет собственный внутренний механизм разрешения трудовых споров перед тем, как вопросы переходят на более высокий уровень.
Оспаривайте чрезмерно широкие положения об ограничении конкуренции перед подписанием. После подписания ваша переговорная позиция падает до нуля.
Споры: где вы на самом деле окончите
Вопрос о юрисдикции — это место, где большинство договоров молчат — и где вы потратите деньги, разбираясь в этом позже.
Обычные договоры дочерних компаний Dubai Holding обычно указывают суды Дубая как форум по умолчанию, применяя федеральное законодательство ОАЭ и законодательство Дубая. Некоторые сложные коммерческие договоры (особенно с коммерческими арендаторами TECOM и партнерами по совместным предприятиям) выбирают суды DIFC в соответствии с расширением юрисдикции 2011 года, что означает разбирательства на английском языке, судей по общему праву и совсем иную структуру затрат.
Пункты об арбитраже, указывающие на DIAC (Дубайский международный арбитражный центр, регулируемый Правилами DIAC 2022 года), распространены в договорах на строительство и поставку. Декрет № 34 от 2021 года отменил DIFC-LCIA и консолидировал институциональный арбитраж в Дубае под DIAC, поэтому старые договоры, ссылающиеся на DIFC-LCIA, были передачи по закону.[4]
Три быстрых правила:
- Для споров об аренде Центр разрешения споров по аренде при Отделе земельных ресурсов Дубая имеет исключительную юрисдикцию. Любой противоположный пункт является исполняемым.
- Для трудовых вопросов обязательно согласование MOHRE перед судом на материковой территории; процесс в свободной зоне отличается.
- Для всего остального дважды прочитайте пункт о юрисдикции. Затем прочитайте его еще раз.
Расходы в бюджете: Сборы судов Дубая составляют 6% от стоимости иска, максимум AED 40 000 (2024). Суды DIFC взимают многоуровневые сборы до USD 10 000+ для исков наивысшей стоимости. Арбитраж DIAC начинается примерно с USD 5 000 в административных сборах плюс затраты на арбитров.
Практический чеклист перед подписанием чего-либо с компанией Dubai Holding
Пройдитесь по этому списку. Честно говоря, это займет 20 минут и экономит месяцы.
- Подтвердите точное юридическое название дочерней компании на странице подписания. Перепроверьте его в DED или соответствующем реестре свободной зоны.
- Проверьте, имеет ли подписывающее лицо полномочия — запросите решение совета директоров или доверенность для любого существенного вопроса.
- Определите регулятора (RERA, MOHRE, TECOM, DFSA и т. д.) для вашего типа договора.
- Прочитайте пункт о юрисдикции и применимом праве. Не предполагайте суды Дубая.
- Для недвижимости: проверьте регистрацию Oqood, номер счета условного депонирования и подачу сбора Mollak.
- Для трудоустройства: тщательно проверьте объем ограничения конкуренции и убедитесь в структуре зарплаты, соответствующей WPS.
- Для коммерции: подтвердите, применяется ли арбитраж DIAC или судов DIFC, и находится ли место арбитража в Дубае на берегу или в DIFC.
Бренд на здании не говорит вам, какой закон применяется. Компания на странице 1 говорит.
---
Источники
[1] Официальные корпоративные раскрытия и пресс-релизы Dubai Holding о консолидации Nakheel-Meraas, 2024. [2] Закон Дубая № 26 от 2007 года, регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами, в редакции Закона № 33 от 2008 года. [3] Закон Дубая № 13 от 2008 года о Предварительном реестре недвижимости и Декрет № 21 от 2013 года о процедурах отмены проектов RERA. [4] Декрет Дубая № 34 от 2021 года о Дубайском международном арбитражном центре. [5] Федеральный декретный закон № 33 от 2021 года об урегулировании трудовых отношений и его исполнительные положения.
Нужна ли проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →