Департамент земельных ресурсов Дубая: что он на самом деле делает и как его использовать
Если вы покупаете, продаете, сдаете в аренду или даже просто наследуете имущество в Дубае, Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) — это контролирующий орган, которого невозможно избежать. Каждый переход права собственности, ипотека и договор аренды в эмирате проходят через него — прямо или через одно из его подразделений. Многие люди неправильно понимают, какой отдел отвечает за что, и это стоит им недель.
Краткий ответ
Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) — это государственный орган, регистрирующий все операции с недвижимостью в Дубае, ведущий реестр недвижимости согласно Закону № 7 от 2006 г. и контролирующий сектор через специализированные подразделения — RERA (Агентство по регулированию сектора недвижимости) для лицензирования и споров, Центр разрешения споров об аренде для дел между арендодателем и арендатором, и приложение Dubai REST для цифровых услуг. Вы будете работать с ним для передачи права собственности (комиссия 4%), регистрации объектов Oqood на этапе строительства, регистрации договоров аренды Ejari и подачи документов по ипотеке. Офисы попечителей занимаются бумажной работой; DLD дает одобрение.
Что на самом деле делает Департамент земельных ресурсов Дубая
DLD был основан в 1960 году и получил современную нормативную базу согласно Закону № 7 от 2006 г. о регистрации недвижимости в эмирате Дубай. Статья 9 этого закона — наиболее важная для вас: любое распоряжение, создающее, передающее или прекращающее вещное право, должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости. Если оно не зарегистрировано, оно юридически недействительно. Точка.
На практике Департамент земельных ресурсов Дубая выполняет несколько функций:
- Орган регистрации — выписки из реестра прав собственности, сертификаты Oqood (объекты на этапе строительства), ипотеки, права пожизненного пользования, долгосрочные аренды.
- Регулятор — через RERA, которое лицензирует брокеров, застройщиков и ассоциации собственников.
- Арбитр — через Центр разрешения споров об аренде (RDC), специализированный суд по делам об аренде, созданный согласно Постановлению № 26 от 2013 г.
- Поставщик услуг — приложение Dubai REST, сеть офисов попечителей и услуги оценки.
Честно говоря, организационная структура всех запутывает в первый раз. Просто помните: если это операция, она проходит через офис попечителя в DLD. Если это спор, это идет в RDC. Если это жалоба на брокера или застройщика, это RERA. [1]
Передача прав собственности: комиссия 4% и что еще вы будете платить
Каждая передача недвижимости в Дубае включает комиссию за передачу в размере 4% от покупной цены, плюс административный сбор. По традиции она делится поровну между покупателем и продавцом 50/50, но контракт обычно возлагает всю 4% на покупателя. Прочитайте МОУ перед подписанием.
Стандартные сборы на 2024 год:
- Комиссия за передачу: 4% от цены продажи + 580 дирхамов ОАЭ за администрирование (квартиры/офисы), 430 дирхамов ОАЭ (земля), 40 дирхамов ОАЭ (прочее).
- Выдача выписки из реестра прав собственности: 250 дирхамов ОАЭ.
- Комиссия офиса попечителя: 4000 дирхамов ОАЭ, если цена превышает 500 000 дирхамов ОАЭ; 2000 дирхамов ОАЭ, если меньше (плюс 5% НДС).
- NOC от застройщика: обычно 500–5000 дирхамов ОАЭ в зависимости от застройщика. Да, это варьируется так сильно.
- Регистрация ипотеки: 0,25% от суммы кредита + 290 дирхамов ОАЭ.
Примечание о расходах: На квартиру за 2 млн дирхамов ОАЭ с ипотекой рассчитывайте примерно на 80 000 дирхамов ОАЭ комиссии за передачу + 5000 дирхамов ОАЭ регистрация ипотеки + 4200 дирхамов ОАЭ попечитель + 250 дирхамов ОАЭ выписка + NOC застройчика. Бюджет 90 000–95 000 дирхамов ОАЭ только на расходы, связанные с DLD.
Передача осуществляется в офисе регистрационного попечителя — по всему Дубаю есть около 30 таких офисов, в местах, таких как Дейра, Бизнес-Бей и Аль-Барша. Вы не идете в штаб-квартиру DLD на улице Бани-Яс для стандартной продажи. Вы и продавец (или ваши уполномоченные лица) сидите в офисе попечителя, подписываете, платите чеком кассира и уходите с новой выпиской из реестра прав собственности в день подачи заявки. Обычно менее двух часов, если все чисто. [2]
Ejari, Oqood и другие регистрации, с которыми вы встретитесь
Три регистрации постоянно путаются:
Ejari — это система регистрации договоров аренды, обязательная согласно Постановлению № 26 от 2013 г. Без активного Ejari вы не можете открыть счет DEWA, получить визу на проживание, привязанную к имуществу, или подать иск в Центр разрешения споров об аренде. Стоимость: 220 дирхамов ОАЭ через приложение, немного больше через центры печати. Технически ответственен арендодатель, но на практике арендаторы часто занимаются этим сами.
Oqood — регистрация объектов на этапе строительства — ваш промежуточный контракт во время строительства здания. Требуется согласно Закону № 13 от 2008 г. (в частности, статья 3). Застройщик подает это в DLD; вы должны проверить его наличие в приложении Dubai REST перед тем, как платить значительный платеж. Некоторые покупатели выплачивают 20% по объектам, которые никогда не были зарегистрированы как Oqood. Не будьте таким покупателем.
Выписка из реестра прав собственности — это то, что вы получаете при завершении (объекты на этапе строительства) или при передаче (вторичный рынок). Это conclusive доказательство владения.
Если вы арендатор и арендодатель не хочет регистрировать Ejari, зарегистрируйте это сами — вам это нужно больше, чем им. Смотрите наше руководство по регистрации Ejari для полного пошагового руководства.
RERA, RDC и когда использовать какой
Люди говорят «Я подам в DLD» и имеют в виду шесть разных вещей. Будьте конкретны.
RERA обрабатывает лицензирование брокеров, счета условного депонирования разработчиков (Закон № 8 от 2007 г.), регулирование совместно находящейся в собственности недвижимости и жалобы на поведение в сфере промышленности. Если ваш брокер присвоил депозит или ваш застройчик упускает сроки условного депонирования, это RERA.
Центр разрешения споров об аренде — это место, где вы подаете, если ваш арендодатель неправомерно вас выселяет, отказывается возвращать ваш депозит или требует незаконного повышения арендной платы. Сбор за подачу — 3,5% от годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов ОАЭ, максимум 20 000 дирхамов ОАЭ). RDC находится в Дейре в комплексе Аль-Кифаф. Решения первой инстанции обычно принимаются в течение 30–45 дней — быстро по стандартам судов ОАЭ. [3]
Суды Дубая разбирают споры о праве собственности, конкретное исполнение и все, что находится вне отношений аренды. Другое здание, другие правила, другие сборы.
Остерегайтесь: частая ошибка — подача спора о депозите в суды Дубая вместо RDC. Суд отклонит по причине отсутствия юрисдикции и вы потеряете сбор за подачу. RDC имеет исключительную юрисдикцию над споры об аренде согласно Постановлению № 26 от 2013 г.
Dubai REST: приложение, которое вам на самом деле нужно
Приложение Dubai REST (Real Estate Self Transaction) — это основной цифровой канал Департамента земельных ресурсов Дубая. Это действительно полезно, что редко для государственных приложений.
Что вы можете делать в нем:
- Просматривать ваши выписки из реестра прав собственности и сертификаты Oqood.
- Продлевать Ejari.
- Инициировать продажи недвижимости (функция «Self Transaction» позволяет покупателю и продавцу совершать операции без посещения офиса попечителя для некоторых типов операций).
- Платить сборы за обслуживание организациям собственников.
- Проверить лицензионный номер брокера перед подписанием чего-либо — и вы должны, каждый раз.
- Запросить оценку имущества.
Загрузите его, привяжите свой Emirates ID, и у вас будет полный профиль недвижимости Дубая в одном месте. Если вы управляете имуществом удаленно или владеете портфелем, это больше не необязательно.
Для более глубокого руководства по владению имуществом через структуры смотрите нашу справку о компаниях, владеющих недвижимостью, в DIFC.
Наследование, дары и операции, о которых люди забывают
Департамент земельных ресурсов Дубая также регистрирует операции, которые не являются продажами:
- Передачи подарков между родственниками первой степени — комиссия снижается до 0,125% от стоимости имущества (минимум 2000 дирхамов ОАЭ) вместо 4%. Полезно для планирования имущества, но отношение должно быть задокументировано и имущество должно быть свободно от долгов, или залогодатель должен дать согласие.
- Передачи при наследовании — требуют свидетельства о наследстве из судов Дубая (или судов DIFC, если вы зарегистрировали завещание DIFC). Сбор составляет 250 дирхамов ОАЭ на наследника на имущество, плюс 520 дирхамов ОАЭ сборы знаний и инноваций. Честно говоря, именно здесь регистрированное завещание спасает вашу семью на месяцы.
- Долгосрочные аренды (более 10 лет и до 99) — регистрируются как права пожизненного пользования согласно Закону № 7 от 2006 г., статья 4. Комиссия обычно составляет 4% от общей арендной платы в течение периода аренды.
- Снятие ипотеки — после погашения ипотеки выдается справка от банка и вы регистрируете ее снятие в DLD. Около 1290 дирхамов ОАЭ. Люди забывают об этом и потом не могут продать годы спустя.
Иностранцы, не являющиеся мусульманами, должны посмотреть наше руководство по завещаниям DIFC и имуществу в Дубае — регистрация завещания там изменяет то, как DLD в конечном итоге передаст имущество вашим наследникам, и избегает распределения по умолчанию в соответствии с Шариатом.
Практические советы перед тем, как пойти в офис попечителя
Несколько вещей, достойных внимания каждый раз:
- Принесите оригинальные паспорта и Emirates ID, а не копии. Офисы попечителей отклоняют копии чаще, чем оригиналы.
- Только чеки кассира для продавца — личные чеки не будут приняты. Получите их выданными в день передачи.
- Если вы используете Доверенность, она должна быть нотариально удостоверена в ОАЭ или, если подписана за границей, заверена через посольство ОАЭ и Министерство иностранных дел. Доверенности старше двух лет часто отклоняются, хотя нет законного срока действия. Обновите его.
- Проверьте справку об отсутствии задолженности по квитанциям от застройщика перед днем передачи. Если есть невыплаченные сборы, застройщик не выдаст NOC и ваша передача развалится.
- Проверьте номер карты RERA брокера в приложении Dubai REST перед выплатой любой комиссии.
Система Департамента земельных ресурсов Дубая работает хорошо, когда вы приходите подготовленными. Она наказывает импровизацию. Приходите с правильными документами и правильными чеками, и вы выйдете за 90 минут с выпиской из реестра прав собственности на ваше имя.
Источники
[1] Департамент земельных ресурсов Дубая, официальный веб-сайт и каталог услуг — dubailand.gov.ae
[2] Закон № 7 от 2006 г. о регистрации недвижимости в эмирате Дубай
[3] Постановление № 26 от 2013 г. об учреждении Центра урегулирования споров об аренде в Дубае
[4] Закон № 13 от 2008 г. о регулировании промежуточного реестра недвижимости в Дубае (с изменениями, внесенными Законом № 9 от 2009 г. и Законом № 19 от 2017 г.)
[5] Закон № 8 от 2007 г. о счетах условного депонирования для развития недвижимости в Дубае
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным юристом ОАЭ →