Dubai Land Dept: чем он на самом деле занимается и как им пользоваться
Если вы покупаете, продаёте, арендуете или даже просто наследуете недвижимость в Дубае, Земельный департамент Дубая (Dubai Land Dept) — это привратник, которого вам не обойти. Каждая передача права, ипотека и договор аренды в эмирате проходят через него — напрямую или через одно из его подразделений. Многие путают, какое именно подразделение чем занимается, и это стоит им недель.
Краткий ответ
Земельный департамент Дубая (DLD) — это государственный орган, который регистрирует все сделки с недвижимостью в Дубае, ведёт реестр недвижимости в соответствии с Законом № 7 от 2006 года и осуществляет надзор за отраслью через специализированные подразделения: RERA (Агентство по регулированию рынка недвижимости) — для лицензирования и споров, Центр разрешения арендных споров — для дел между арендодателями и арендаторами, и приложение Dubai REST — для цифровых услуг. Вы будете иметь с ним дело при передаче права собственности (сбор 4%), регистрации Oqood для объектов на этапе строительства, регистрации аренды Ejari и оформлении ипотеки. Офисы доверенных лиц (trustee) занимаются документами; DLD ставит окончательную визу.
Чем на самом деле занимается Земельный департамент Дубая
DLD был учреждён в 1960 году и получил современную законодательную опору в виде Закона № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай. Статья 9 этого закона — самая важная для вас: любое распоряжение, которое создаёт, передаёт или прекращает вещное право, должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости. Если оно не зарегистрировано — оно юридически недействительно. Точка.
На практике dubai land dept носит сразу несколько шляп:
- Регистрирующий орган — свидетельства о праве собственности, сертификаты Oqood (объекты на этапе строительства), ипотека, узуфрукт, долгосрочная аренда.
- Регулятор — через RERA, которое лицензирует брокеров, застройщиков и ассоциации собственников.
- Орган разрешения споров — через Центр разрешения арендных споров (RDC), специализированный трибунал по арендным спорам, созданный согласно Декрету № 26 от 2013 года.
- Поставщик услуг — приложение Dubai REST, сеть офисов доверенных лиц и услуги оценки.
Честно говоря, организационная структура сбивает с толку всех при первом знакомстве. Просто запомните: если это сделка — она идёт через офис доверенного лица в DLD. Если это спор — он идёт в RDC. Если это жалоба на брокера или застройщика — это RERA. [1]
Передача права собственности: сбор 4% и за что ещё придётся заплатить
Каждая передача недвижимости в Дубае облагается сбором за передачу в размере 4% от цены покупки плюс административный сбор. По обычаю его делят 50/50 между покупателем и продавцом, но договор обычно перекладывает все 4% на покупателя. Читайте свой меморандум о взаимопонимании (MOU) до подписания.
Стандартные сборы по состоянию на 2024 год:
- Сбор за передачу: 4% от цены продажи + 580 дирхамов администрирования (квартиры/офисы), 430 дирхамов (земля), 40 дирхамов (прочее).
- Выдача свидетельства о праве собственности: 250 дирхамов.
- Сбор офиса доверенного лица: 4 000 дирхамов, если цена превышает 500 000 дирхамов; 2 000 дирхамов, если меньше (плюс 5% НДС).
- NOC (письмо об отсутствии возражений) от застройщика: обычно 500–5 000 дирхамов в зависимости от застройщика. Да, разброс именно такой.
- Регистрация ипотеки: 0,25% от суммы кредита + 290 дирхамов.
О расходах: Для квартиры стоимостью 2 млн дирхамов с ипотекой рассчитывайте примерно на 80 000 дирхамов сбора за передачу + 5 000 дирхамов регистрации ипотеки + 4 200 дирхамов доверенному лицу + 250 дирхамов за свидетельство + NOC застройщика. Заложите в бюджет 90 000–95 000 дирхамов только на расходы, связанные с DLD.
Передача происходит в регистрационном офисе доверенного лица — таких офисов в Дубае около 30, в районах вроде Дейры, Business Bay и Al Barsha. На стандартную сделку купли-продажи вы не едете в головной офис DLD на Baniyas Road. Вы и продавец (или ваши держатели доверенностей) садитесь в офисе доверенного лица, подписываете документы, оплачиваете банковским чеком (manager's cheque) и уходите с новым свидетельством о праве собственности в тот же день. Обычно всё занимает менее двух часов, если всё чисто. [2]
Ejari, Oqood и другие регистрации, с которыми вы столкнётесь
Три вида регистрации постоянно путают:
Ejari — это система регистрации договоров аренды, обязательная согласно Декрету № 26 от 2013 года. Без действующего Ejari вы не сможете открыть счёт DEWA, получить резидентскую визу, привязанную к недвижимости, или подать дело в Центр разрешения арендных споров. Стоимость: 220 дирхамов через приложение, чуть дороже через типографские центры (typing centres). Технически отвечает за регистрацию арендодатель, но на практике её часто в итоге делают арендаторы.
Oqood — это регистрация объектов на этапе строительства, ваш промежуточный договор на время возведения здания. Требуется согласно Закону № 13 от 2008 года (в частности, статья 3). Застройщик подаёт его в DLD; вам следует убедиться в его наличии через приложение Dubai REST, прежде чем платить любой существенный взнос. Некоторые покупатели вносят 20% за объекты, которые никогда не были зарегистрированы в Oqood. Не будьте таким покупателем.
Свидетельство о праве собственности (title deed) — это то, что вы получаете при завершении строительства (для объектов на этапе строительства) или при передаче (для вторичного рынка). Это окончательное доказательство права собственности.
Если вы арендатор, а арендодатель не регистрирует Ejari, зарегистрируйте его сами — он нужен вам больше, чем ему. Подробное руководство смотрите в нашем гиде по регистрации Ejari.
RERA, RDC и когда какой использовать
Люди говорят «я подам в DLD» и подразумевают под этим шесть разных вещей. Будьте конкретны.
RERA занимается лицензированием брокеров, эскроу-счетами застройщиков (Закон № 8 от 2007 года), регулированием совместно владеемой недвижимости (Jointly Owned Property) и жалобами на поведение в отрасли. Если ваш брокер присвоил депозит или ваш застройщик не выполняет эскроу-этапы — это RERA.
Центр разрешения арендных споров — это куда вы обращаетесь, если арендодатель незаконно вас выселяет, отказывается вернуть депозит или требует незаконного повышения арендной платы. Сбор за подачу составляет 3,5% от годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов, максимум 20 000 дирхамов). RDC находится в Дейре, в комплексе Al Kifaf. Решения первой инстанции обычно выносятся в течение 30–45 дней — быстро по меркам судов ОАЭ. [3]
Суды Дубая рассматривают споры о праве собственности, иски о понуждении к исполнению и всё, что выходит за рамки арендных отношений. Другое здание, другие правила, другие сборы.
Внимание: Распространённая ошибка — подача спора о депозите в Суды Дубая вместо RDC. Суд отклонит дело за неподсудностью, и вы потеряете сбор за подачу. RDC обладает исключительной юрисдикцией по арендным спорам согласно Декрету № 26 от 2013 года.
Dubai REST: приложение, которое вам действительно нужно
Приложение Dubai REST (Real Estate Self Transaction) — это главный цифровой канал dubai land dept. Оно по-настоящему полезное, что для государственных приложений редкость.
Что в нём можно делать:
- Просматривать свои свидетельства о праве собственности и сертификаты Oqood.
- Продлевать Ejari.
- Инициировать продажу недвижимости (функция Self Transaction позволяет покупателю и продавцу совершать сделку без визита в офис доверенного лица для некоторых типов сделок).
- Оплачивать сервисные сборы ассоциациям собственников.
- Проверять номер лицензии брокера, прежде чем что-либо подписывать, — и делать это стоит каждый раз.
- Запрашивать оценку недвижимости.
Скачайте его, привяжите свой Emirates ID — и весь ваш дубайский недвижимый «след» будет в одном месте. Если вы управляете недвижимостью удалённо или держите портфель, это уже не опция.
Для более глубокого разбора владения недвижимостью через структуры смотрите нашу заметку о холдинговых компаниях для недвижимости в DIFC.
Наследство, дарение и сделки, о которых забывают
Земельный департамент Дубая также регистрирует сделки, которые не являются куплей-продажей:
- Дарение между родственниками первой степени — сбор снижается до 0,125% от стоимости недвижимости (минимум 2 000 дирхамов) вместо 4%. Полезно для планирования наследства, но родство должно быть документально подтверждено, а недвижимость — свободна от долгов, либо залогодержатель должен дать согласие.
- Передача по наследству — требует свидетельства о праве на наследство от Судов Дубая (или Судов DIFC, если вы зарегистрировали завещание DIFC). Сбор составляет 250 дирхамов за каждого наследника по каждому объекту плюс 520 дирхамов сборов на знания и инновации. Честно говоря, именно здесь зарегистрированное завещание экономит вашей семье месяцы.
- Долгосрочная аренда (свыше 10 лет и до 99) — регистрируется как право узуфрукта согласно Закону № 7 от 2006 года, статья 4. Сбор обычно составляет 4% от общей суммы аренды за весь срок.
- Снятие ипотеки — после погашения жилищного кредита банк выдаёт справку о погашении, и вы регистрируете снятие обременения в DLD. Около 1 290 дирхамов. Люди забывают об этом, а потом годами не могут продать.
Немусульманам-экспатам стоит ознакомиться с нашим гидом о завещаниях DIFC и недвижимости в Дубае — регистрация завещания там меняет то, как DLD в конечном итоге передаст недвижимость вашим наследникам, и позволяет избежать стандартного распределения по шариату.
Практические советы, прежде чем идти в офис доверенного лица
Несколько вещей, которые стоит делать каждый раз:
- Берите оригиналы паспортов и Emirates ID, а не копии. Офисы доверенных лиц отклоняют копии чаще, чем нет.
- Только банковские чеки (manager's cheques) для продавца — личные чеки не принимают. Оформляйте их утром в день передачи.
- Если вы используете доверенность (Power of Attorney), она должна быть нотариально заверена в ОАЭ или, если подписана за рубежом, легализована через посольство ОАЭ и Министерство иностранных дел. Доверенности старше двух лет часто отклоняют, хотя законом срок их действия не ограничен. Обновите её.
- Проверьте справку об отсутствии задолженности по сервисным сборам от застройщика перед днём передачи. Если есть непогашенные сборы, застройщик не выдаст NOC, и ваша сделка сорвётся.
- Сверьте номер карты брокера RERA в приложении Dubai REST, прежде чем платить любую комиссию.
Система dubai land dept работает хорошо, когда вы приходите подготовленными. Импровизацию она наказывает. Явитесь с нужными документами и нужными чеками — и через 90 минут выйдете со свидетельством на ваше имя.
Источники
[1] Земельный департамент Дубая, официальный сайт и каталог услуг — dubailand.gov.ae
[2] Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай
[3] Декрет № 26 от 2013 года об учреждении Центра урегулирования арендных споров в Дубае
[4] Закон № 13 от 2008 года о регулировании промежуточного реестра недвижимости в эмирате Дубай (с изменениями, внесёнными Законом № 9 от 2009 года и Законом № 19 от 2017 года)
[5] Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в Дубае
Нужна проверка применительно к вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному в ОАЭ юристу →