Регистрация Ejari в Дубае: что нужно знать арендаторам и арендодателям
Если вы арендуете в Дубае — как арендатор или арендодатель — регистрация Ejari не является необязательной. Это система, которая придает вашему договору аренды юридическую силу, и без нее вы не сможете подключить DEWA, спонсировать визу на проживание члена семьи или подать иск в Центр разрешения споров об аренде.
Краткий ответ
Ejari — это онлайн-система регистрации аренды, управляемая Агентством по регулированию недвижимости (RERA) Дубая, регулирующим органом Департамента земли Дубая. Каждая жилая и коммерческая аренда в Дубае (за исключением свободных зон со своими реестрами, такими как DIFC) должна быть зарегистрирована. Арендодатель несет юридическую ответственность согласно Закону № 26 от 2007 года, но на практике арендатор обычно платит сбор в размере 219,75 дирхама и берет на себя все необходимые действия. Вам потребуются договор аренды, удостоверения личности ОАЭ, свидетельство о праве собственности и номер помещения DEWA. Регистрация занимает 1-3 рабочих дня через интернет.
Что дает вам регистрация Ejari
Ejari — арабское слово, означающее «моя аренда» — превращает частный договор между вами и арендодателем в документ, признанный правительством Дубая. Это признание важнее, чем кажется на первый взгляд.
Без сертификата регистрации Ejari вы не сможете активировать DEWA (Управление электроэнергии и водоснабжения Дубая) на свое имя. Вы не сможете подать заявку на визу на проживание для супруга или детей, используя договор аренды в качестве доказательства адреса, или продлить ее. Вы не сможете получить парковочный разрешение от RTA. И если ваш арендодатель попытается выселить вас или незаконно повысить аренду, Центр разрешения споров об аренде (RDC) не будет рассматривать ваше дело до тех пор, пока вы не предоставите действительный сертификат.
Искренне говоря, большинство арендаторов узнают, насколько важна Ejari, только когда что-то идет не так и им нужно защитить право, которое они считали само собой разумеющимся.
Юридическая основа заложена в Законе Дубая № 26 от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами, измененном Законом № 33 от 2008 года. Статья 4 Закона 33 делает регистрацию каждого договора аренды юридическим требованием.
Кто платит и кто на самом деле несет ответственность
Здесь большинство людей ошибаются.
Арендодатель несет юридическое обязательство по регистрации. Закон ясен в этом вопросе. Но стандартная рыночная практика в Дубае заключается в том, что арендатор платит сбор в размере 219,75 дирхама и берет на себя все необходимые действия — обычно потому, что арендатор — это тот, кому нужен сертификат немедленно, чтобы подключить коммунальные услуги.
Если в вашем договоре аренды не указано, кто платит, вы технически можете возразить и настаивать, чтобы арендодатель его покрыл. Эта борьба не стоит того, чтобы спорить из-за 220 дирхамов. То, о чем вам следует побеспокоиться, — это убедиться, что арендодатель сотрудничает с документами, потому что Ejari не будет обрабатываться без копии свидетельства о праве собственности и паспорта арендодателя.
Практический совет: добавьте в договор, кто платит за продление Ejari каждый год. Иначе вы будете иметь один и тот же спор каждый июнь.
Что вам нужно перед началом
Соберите это перед входом в систему или посещением центра печати. Отсутствие одного документа означает начало с нуля.
Для арендатора:
- Оригинальный подписанный договор аренды (формат Унифицированного договора аренды)
- Удостоверение личности ОАЭ арендатора (и копия паспорта, если не резидент)
- Последний счет DEWA или номер помещения для данного объекта
Для арендодателя (или арендатора, собирающего документы в его интересах):
- Свидетельство о праве собственности — должно быть текущим и на имя арендодателя
- Удостоверение личности ОАЭ или паспорт арендодателя
- Если собственником является компания: торговая лицензия и документы уполномоченного подписанта
- Если управляется компанией недвижимости: зарегистрированное в RERA соглашение об управлении
Сам договор должен быть составлен по шаблону Унифицированного договора аренды. Рукописные договоры на простой бумаге или старые шаблоны с 2015 года будут отклонены. Загрузите текущую версию из приложения Dubai REST или в центре печати напечатают его для вас.
Внимание: Если свидетельство о праве собственности выписано на несколько человек (что часто встречается у супругов, покупивших недвижимость вместе), оба владельца должны подписать или предоставить доверенность. Договоры с одной подписью будут отклонены.
Как зарегистрироваться: три реальных варианта
У вас есть три способа это сделать. Выберите в зависимости от того, сколько времени у вас есть и насколько вы комфортно себя чувствуете с порталами на арабском языке.
Вариант 1: Приложение Dubai REST. Самый быстрый способ, если все в порядке. Загрузите Dubai REST из App Store или Google Play, войдите через UAE Pass, выберите «Register Ejari Contract», загрузите документы, оплатите 219,75 дирхама карточкой, и обычно сертификат поступит в течение 24-48 часов. Этот маршрут работает лучше всего, когда ваш арендодатель также имеет UAE Pass и может одобрить цифровой процесс.
Вариант 2: Утвержденный центр печати. Их сотни по всему Дубаю — Аль-Манара, Аль-Барша, Дейра. Вы передаете документы, они печатают заявление, вы платите около 220 дирхамов плюс сбор за услуги 100-200 дирхамов. Такое же время обработки. Стоит того, если в вашем договоре есть какая-либо сложность.
Вариант 3: Через зарегистрированного в RERA агента по недвижимости или компанию по управлению имуществом. Если брокерская компания обработала вашу аренду, они должны ее зарегистрировать. Подтвердите письменно — не предполагайте.
Структура сборов, опубликованная Департаментом земли Дубая:
- Сбор за сертификат Ejari: 219,75 дирхама (включает НДС и сборы за знания/инновации)
- Сбор центра печати (если используется): 100-220 дирхамов
- Сбор агента по недвижимости (если используется): варьируется
Продления, отмены и то, что никто не объясняет
Ejari — это не одноразовая вещь. Каждый раз, когда ваша аренда продлевается — обычно ежегодно — вам нужна новая регистрация Ejari. Те же документы, один и тот же сбор.
Если вы съезжаете до истечения срока контракта, попросите арендодателя отменить существующую Ejari. Это важно, потому что Ejari связана с DEWA, и сохраняющаяся регистрация на ваше имя может заблокировать следующего арендатора или оставить вас ответственным за коммунальные услуги, которые вы не использовали. Отмена требует Сертификата об отсутствии возражений от арендодателя плюс окончательный счет DEWA об отсутствии задолженности. Это занимает около дня.
Если арендодатель отказывается отменить — что случается чаще, чем ожидается, когда есть спор о залоге при покупке — подайте заявление в RDC. Вы не можете отказать в сотрудничестве как средство давления; они также не могут это делать.
Одно тихое правило, которое стоит знать: согласно индексу аренды RERA, ваш арендодатель может повышать аренду только в пределах процентов, установленных официальным калькулятором, и только с 90-дневным письменным уведомлением перед истечением срока договора согласно Декрету № 43 от 2013 года. Без действительной Ejari вы не можете оспорить незаконное повышение. Таким образом, своевременное продление — это не просто администрирование, это защита.
Свободные зоны, DIFC и свойства вне Дубая
Ejari — это система только для Дубая. Если вы арендуете в Абу-Даби, эквивалент — Tawtheeq, управляемый муниципалитетом Абу-Даби. Шарджа использует отдельную регистрацию муниципалитета. Каждый эмират ведет свою собственную систему.
В Дубае есть особенность для свойств DIFC. Договоры аренды внутри Международного финансового центра Дубая регистрируются с помощью Реестра недвижимого имущества DIFC, а не Ejari, потому что DIFC работает как отдельная юрисдикция согласно Закону DIFC № 4 от 2007 года. Если ваш офис находится в Gate Village или ваша квартира в Central Park Towers, вы вообще не используете Ejari.
Для всех остальных мест в Дубае — JLT, Marina, Downtown, Business Bay, Дейра, всего этого — Ejari — это ответ.
Когда регистрация Ejari идет не так
Наиболее частые причины отклонения:
- Несоответствие свидетельства о праве собственности. Имя в договоре не совпадает с именем в свидетельстве о праве собственности. Часто это происходит потому, что недвижимость только что была продана, а договор был подписан с предыдущим владельцем. Решение: получить новый договор с текущим зарегистрированным владельцем.
- Номер помещения DEWA отсутствует или неправильный. У каждого объекта в Дубае есть уникальный номер помещения DEWA. Без него Ejari не может связать регистрацию. Получите его из старого счета DEWA или со стороны DEWA, используя местоположение объекта.
- Истекшее удостоверение личности ОАЭ. Если ваше удостоверение истекло и вы его не обновили, Ejari будет отклонено. Сначала обновите удостоверение.
- Чеки не совпадают с договором. Даты и суммы чеков должны совпадать с тем, что написано в договоре аренды. Звучит очевидно. Постоянно упускается из виду.
Если вы получили отклонение, система скажет вам, почему, и вы обычно можете исправить и переотправить в тот же день.
Суть
Регистрация Ejari — это одна из тех административных задач в Дубае, которая кажется тривиальной, пока вам она не понадобится. Затем она становится единственным документом, стоящим между вами и DEWA, продлением вашей визы или спором об аренде, который вы иначе проиграли бы по умолчанию.
Сделайте это в течение первой недели после переезда. Сохраните PDF на телефоне. Обновляйте его каждый год при продлении контракта аренды. Вот и все.
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Источники:
[1] Закон Дубая № 26 от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубая [2] Закон Дубая № 33 от 2008 года, вносящий изменения в Закон № 26 от 2007 года, Статья 4 [3] Декрет Дубая № 43 от 2013 года об определении повышения арендной платы в Эмирате Дубая [4] Департамент земли Дубая — страница услуги Ejari и расписание сборов (dubailand.gov.ae) [5] Агентство по регулированию недвижимости (RERA) Индекс аренды — приложение Dubai REST [6] Закон DIFC № 4 от 2007 года (Закон о недвижимом имуществе)