Портал Ejari: как зарегистрировать договор аренды в Дубае онлайн
Если вы снимаете жилье в Дубае и арендодатель вручил вам договор аренды, ваш следующий шаг — портал Ejari. Ejari (с арабского «моя аренда») — это обязательная система регистрации договоров аренды, управляемая Агентством регулирования недвижимости (RERA) под управлением Департамента земельных ресурсов Дубая. Без Ejari нет подключения DEWA, нет визы на проживание, нет права подачи исков в Центр разрешения споров по аренде, если возникнут проблемы.
Краткий ответ
Вы можете зарегистрировать договор аренды через официальный портал Ejari (ejari.dubailand.gov.ae) или через приложение Dubai REST. Комиссия составляет 219,75 AED (155 AED за регистрацию + сборы за знания и инновации + НДС), если вы делаете это самостоятельно, плюс сбор в центре печати, если вы его используете. Вам потребуется договор аренды в формате Ejari, удостоверение личности ОАЭ, копия паспорта, копия свидетельства о праве собственности и недавняя квитанция DEWA или номер участка. Регистрация обычно выдается в тот же день после принятия документов.
Что именно делает портал Ejari
Ejari был введен согласно Закону № 26 от 2007 года и уточнен Законом № 33 от 2008 года, которые вместе регулируют отношения между арендодателем и арендатором в Дубае. Система присваивает каждому договору аренды уникальный регистрационный номер, который связывает договор, имущество, свидетельство о праве собственности арендодателя и удостоверение личности арендатора в одну запись, которую может проверить RERA.
Этот номер имеет значение. Его потребуют при подаче заявления на подключение DEWA, при спонсорировании супруга или ребенка, при получении лицензии на алкоголь, при регистрации детей в школе и при подаче исков в Центр разрешения споров по аренде (RDSC) в Дейре.
Честно говоря, большинство арендаторов не понимают, что именно Ejari дает им правовую защиту. Незарегистрированный договор — это все еще договор, но попробуйте его защищать без номера Ejari и посмотрите, как быстро закроются двери.
Кто его регистрирует — арендодатель или арендатор?
Юридически обязательство лежит на арендодателе согласно статье 4 Закона № 26 от 2007 года. На практике примерно в 70% случаев регистрацию проводит арендатор, потому что арендодатель не хочет этим заниматься или хочет переложить расходы на арендатора. Прочитайте ваш договор — многие договоры аренды в Дубае теперь содержат пункт «арендатор регистрирует Ejari». Если вы его подписали, это ваша ответственность.
Если ваш арендодатель отказывается регистрировать и договор молчит по этому вопросу, у вас есть два варианта: зарегистрировать самостоятельно и возместить расходы в RDSC, или подать жалобу непосредственно в RERA. Второй путь медленнее, но бесплатнее.
Быстрое предупреждение перед тем, как вы начнете.
Обратите внимание: На портале Ejari может подать заявку только собственник имущества, зарегистрированный агент по недвижимости с формой RERA I или владелец нотариально удостоверенной доверенности. Если вы арендатор, подающий заявку самостоятельно, вам потребуется подписанный арендодателем договор и копия свидетельства о праве собственности — не доверенность.
Пошаговая инструкция на портале Ejari
Перейдите на ejari.dubailand.gov.ae и либо войдите через UAE Pass, либо создайте учетную запись. Интерфейс двуязычный, но арабская версия более стабильна — английская версия иногда зависает при загрузке документов.
Вам потребуется загрузить:
- Договор аренды в стандартном шаблоне Ejari (Унифицированный договор аренды)
- Обе подписанные копии — подписи арендодателя и арендатора на каждой странице
- Удостоверение личности ОАЭ (арендатор) — лицо и оборот
- Копию паспорта с действительной визой (арендатор)
- Свидетельство о праве собственности на имущество (арендодатель)
- Копию паспорта и удостоверение личности ОАЭ арендодателя
- Недавнюю квитанцию DEWA или номер участка из свидетельства о праве собственности
- Квитанцию о залоге (иногда требуется)
Оплатите комиссию онлайн картой. Система выдает сертификат Ejari в формате PDF, обычно в течение 30 минут, если все проверяется. Если документ отклоняется, вы получите уведомление об отказе с объяснением, что исправить.
Приложение Dubai REST делает то же самое на мобильном телефоне и обычно быстрее для продлений, потому что автоматически получает данные за прошлый год.
Комиссии, сроки и вопрос о центрах печати
Официальная комиссия на портале Ejari в 2024 году составляет 219,75 AED полностью. Если вы зайдете в центр печати — их десятки в Бур-Дубае, Караме и Аль-Кузе — обычно вы заплатите 350–450 AED, потому что они добавляют сбор за обслуживание 100–200 AED за обработку документов.
Стоит ли это? Зависит. Если ваши документы в порядке и договор на правильном шаблоне, портал быстрее и дешевле. Если вы имеете дело с субарендой, многотенантской единицей или договором с рукописными поправками, работник центра печати, который обрабатывает пятьдесят таких случаев в день, спасет вас от повторной подачи.
Продления должны быть сделаны каждый раз при продлении договора, даже если вы остаетесь в той же квартире у того же арендодателя с тем же размером арендной платы. Каждый год — новая запись Ejari.
Расходы (2024): - Самообслуживание через портал Ejari: 219,75 AED - Центр печати: 350–450 AED типично - Сборы за знания и инновации: 20 AED (уже входят в 219,75 AED) - Подача иска в RDSC позже: 3,5% годовой арендной платы, мин. 500 AED, макс. 20 000 AED
Когда портал Ejari отклоняет ваш договор
Три отказа повторяются снова и снова.
Во-первых, договор не на шаблоне Унифицированного договора аренды. Дубай давно перешел на стандартизированную форму. Собственноручно составленный договор или документ Word от руки будут отклонены при загрузке. Получите шаблон из раздела загрузок портала Ejari или у любого агента по недвижимости в Дубае.
Во-вторых, свидетельство о праве собственности не совпадает. Если собственник в свидетельстве — компания, а договор подписан физическим лицом без нотариально удостоверенной доверенности, система это отмечает. Та же проблема, если имущество было продано во время аренды и новый собственник не обновил свидетельство.
В-третьих, на имущество уже активна Ejari. Это случается, когда предыдущий арендатор не аннулировал ее при переезде. Решение — попросить предыдущего арендатора или арендодателя аннулировать через этот же портал Ejari. Пока этого не произойдет, ваша регистрация заблокирована.
Честно говоря, это последнее — самое раздражающее, потому что аннулирование требует сотрудничества предыдущего арендатора, а он давно уехал. Если вы не можете его найти, арендодатель может подать заявку на аннулирование с доказательством окончания договора и возврата ключей.
Почему вам действительно нужен сертификат Ejari
Будьте честны. Арендаторы, которые пропускают Ejari, чтобы сэкономить 220 AED, играют в азартную игру с тысячами.
Без действительного сертификата Ejari:
- DEWA не активирует вашу учетную запись или будет взимать коммерческие тарифы
- Вы не можете спонсировать членов семьи для виз на проживание
- Вы не можете подать иск в RDSC, если арендодатель пытается вас выселить, незаконно повысить арент или отказывает в возврате залога
- Ваши заявления на регистрацию в школе, парковочное место и учетную запись Salik могут застопориться
RDSC, расположенный в отделении Дейра Департамента земельных ресурсов Дубая, даже не зарегистрирует вашу жалобу без текущего номера Ejari. Статья 6 Декрета № 26 от 2013 года, учредившего Центр, делает зарегистрированную аренду условием юрисдикции.
Для дополнительной информации о том, что происходит после регистрации, см. нашу инструкцию в /categories/tenancy о повышении арендной платы и индексе RERA по аренде.
Аннулирование Ejari при переезде
Когда ваша аренда заканчивается, аннулируйте регистрацию. Не предполагайте, что она автоматически истекает — это не так, и висячая Ejari блокирует регистрацию следующего арендатора, что означает, что ваш старый арендодатель будет вас преследовать для NOC.
Аннулирование на портале Ejari требует выписки об отъезде от DEWA, окончательного урегулирования или письма без возражений от арендодателя, и подтверждения возврата ключей. Комиссия в 2024 году составляет 110 AED.
Сделайте это на неделе переезда. Не три месяца спустя, когда начнут приходить сообщения WhatsApp нового арендатора.
---
Портал Ejari — один из немногих портальных сервисов правительства Дубая, который работает так, как обещано, при условии, что ваши документы в порядке. Потратьте двадцать минут, чтобы сделать это правильно, и вы защитили свои арендные права на год. Пропустите это, и вы арендатор только на бумаге.
Нужна проверка для вашей ситуации? Свяжитесь с лицензированным юристом ОАЭ →
Источники
[1] Dubai Land Department, Ejari portal — ejari.dubailand.gov.ae [2] Закон № 26 от 2007 года «О регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай» [3] Закон № 33 от 2008 года, изменяющий Закон № 26 от 2007 года [4] Декрет № 26 от 2013 года об учреждении Центра разрешения споров по аренде [5] Приложение Dubai REST — мобильные сервисы Департамента земельных ресурсов Дубая [6] Шаблон Унифицированного договора аренды RERA, публикации Департамента земельных ресурсов Дубая