Веб-сайт Ejari: как зарегистрировать договор аренды в Дубае онлайн
Если вы арендуете жилье в Дубае и ваш арендодатель только что дал вам договор аренды, ваш следующий шаг — веб-сайт Ejari. Ejari (в переводе с арабского «моя аренда») — это обязательная система регистрации договоров аренды, управляемая Агентством по регулированию недвижимости (RERA) под руководством Земельного департамента Дубая. Без Ejari нет подключения DEWA, нет визы на резидентство, нет возможности обратиться в Центр разрешения споров об аренде, если возникнут проблемы.
Краткий ответ
Вы можете зарегистрировать договор аренды через официальный веб-сайт Ejari (ejari.dubailand.gov.ae) или через мобильное приложение Dubai REST. Комиссия составляет 219,75 дирхама (155 дирхамов регистрация + сборы на знания и инновации + НДС), если вы делаете это самостоятельно, плюс комиссия типографского центра, если вы используете услуги такого центра. Вам понадобятся договор аренды в формате Ejari, карточка «Эмирейтс айди», копия паспорта, копия свидетельства о праве собственности и недавний счет DEWA или номер помещения. Регистрация обычно выдается в тот же день после принятия документов.
Что на самом деле делает веб-сайт Ejari
Ejari был введен в соответствии с Законом № 26 от 2007 года и уточнен Законом № 33 от 2008 года, которые вместе регулируют отношения между арендодателем и арендатором в Дубае. Система присваивает каждому договору аренды уникальный регистрационный номер, который связывает договор, имущество, свидетельство о праве собственности арендодателя и удостоверение личности арендатора в один реестр, который может проверить RERA.
Этот номер имеет значение. Вас попросят указать его при подаче заявления на подключение DEWA, при спонсировании супруга или ребенка, при получении лицензии на продажу алкоголя, при регистрации детей в школе и при подаче любого иска в Центр разрешения споров об аренде (RDSC) в Дейре.
Честно говоря, большинство арендаторов не понимают, что именно Ejari дает им юридический статус. Незарегистрированный договор все еще является договором — но попытайтесь его исполнять без номера Ejari, и вы увидите, как быстро закрываются двери.
Кто его регистрирует — арендодатель или арендатор?
Юридически обязательство лежит на арендодателе согласно статье 4 Закона № 26 от 2007 года. На практике примерно в 70% случаев это делает арендатор, потому что арендодателю лень или он хочет, чтобы арендатор оплатил комиссию. Прочитайте свой договор — многие дубайские договоры аренды теперь содержат пункт, гласящий «арендатор зарегистрирует Ejari». Если вы его подписали, это ваша ответственность.
Если арендодатель отказывается регистрировать и ваш договор молчит об этом, у вас есть два варианта: сделать это самостоятельно и возместить комиссию в RDSC, или подать жалобу непосредственно в RERA. Второй путь медленнее, но бесплатный.
Краткое предупреждение перед тем, как вы начнете.
Осторожно: Только собственник имущества, зарегистрированный агент по недвижимости с формой RERA I или владелец нотариально удостоверенной доверенности могут подать заявление на веб-сайте Ejari. Если вы арендатор и делаете это самостоятельно, вам понадобятся подписанный договор и копия свидетельства о праве собственности арендодателя — не доверенность.
Пошаговое руководство на веб-сайте Ejari
Перейдите на ejari.dubailand.gov.ae и либо войдите с помощью UAE Pass, либо создайте учетную запись. Интерфейс двуязычный, но арабская версия более стабильна, по моему опыту — английская сторона иногда зависает при загрузке документов.
Вам необходимо загрузить:
- Договор аренды в стандартном шаблоне Ejari (Единый договор аренды)
- Обе подписанные копии — подписи арендатора и арендодателя на каждой странице
- Карточка «Эмирейтс айди» (арендатор) — спереди и сзади
- Копия паспорта с действительной визовой страницей (арендатор)
- Свидетельство о праве собственности на имущество (арендодатель)
- Копия паспорта и карточка «Эмирейтс айди» арендодателя
- Недавний счет DEWA или номер помещения из свидетельства о праве собственности
- Квитанция об уплате залога (иногда запрашивается)
Оплатите комиссию онлайн по карте. Система выдает сертификат Ejari в виде PDF, обычно в течение 30 минут, если все проверяет правильно. Если документ отклонен, вы получите примечание об отклонении с объяснением того, что нужно исправить.
Приложение Dubai REST делает то же самое на мобильном устройстве и, как правило, быстрее для продления, потому что оно автоматически загружает данные прошлого года.
Комиссии, сроки и вопрос о типографском центре
Официальная комиссия на веб-сайте Ejari в 2024 году составляет 219,75 дирхамов все включено. Если вы зайдете в типографский центр — их есть десятки в Бур-Дубае, Караме и Аль-Кузе — вы обычно заплатите 350–450 дирхамов, потому что они добавляют сервисный сбор в размере 100–200 дирхамов за обработку документов.
Стоит ли это того? Зависит от обстоятельств. Если ваши документы в порядке и ваш договор имеет правильный шаблон, веб-сайт быстрее и дешевле. Если вы имеете дело с переуступкой, многоквартирным жилым помещением или договором с рукописными поправками, сотрудник типографского центра, который обрабатывает пятьдесят таких договоров в день, спасет вас от повторной подачи.
Продление должно производиться каждый раз при продлении договора, даже если вы остаетесь в той же квартире у того же арендодателя с той же арендной платой. Каждый год — это новая запись Ejari.
Затраты (2024): - Самостоятельно через веб-сайт Ejari: 219,75 дирхамов - Типографский центр: 350–450 дирхамов типичная ставка - Сборы на знания и инновации: 20 дирхамов (уже включены в 219,75 дирхамов) - Подача дела в RDSC позже: 3,5% годовой арендной платы, мин. 500 дирхамов, макс. 20 000 дирхамов
Когда веб-сайт Ejari отклоняет ваш договор
Три отклонения происходят снова и снова.
Во-первых, договор не в формате Единого договора аренды. Дубай давно перешел на стандартизированную форму. Договор, составленный от руки, или произвольный документ Word будут отклонены при загрузке. Получите шаблон из раздела загрузок веб-сайта Ejari или у любого дубайского агента по недвижимости.
Во-вторых, свидетельство о праве собственности не совпадает. Если собственником в свидетельстве является компания, а договор подписан физическим лицом без нотариально удостоверенной авторизации, система это отмечает. Та же проблема, если имущество было продано в процессе аренды и новый собственник не обновил свое свидетельство.
В-третьих, на имущество уже активна регистрация Ejari. Это происходит, когда предыдущий арендатор не отменил свою регистрацию, когда переехал. Решение состоит в том, чтобы попросить предыдущего арендатора или арендодателя отменить регистрацию через тот же портал веб-сайта Ejari. Пока этого не будет сделано, ваша регистрация зависнет.
Честно говоря, это последнее является наиболее раздражающим, потому что отмена требует сотрудничества предыдущего арендатора, а он давно уехал. Если вы не можете связаться с ним, арендодатель может подать заявление на отмену с доказательством того, что договор закончился и ключи были возвращены.
Почему вам на самом деле нужен сертификат Ejari
Буду откровенен. Арендаторы, которые пропускают Ejari, чтобы сэкономить 220 дирхамов, рискуют тысячами.
Без действительного сертификата Ejari:
- DEWA не активирует вашу учетную запись или будет взимать коммерческие тарифы
- Вы не можете спонсировать членов семьи для виз на проживание
- Вы не можете подать иск в RDSC, если арендодатель пытается вас выселить, незаконно повысить арендную плату или отказывается вернуть ваш залог
- Ваша регистрация в школе, заявление на парковочное место и заявление на счет Salik могут все застопориться
RDSC, расположенный в ветви Земельного департамента Дубая в Дейре, даже не зарегистрирует вашу жалобу без действующего номера Ejari. Статья 6 Декрета № 26 от 2013 года, учреждающего Центр, делает зарегистрированную аренду необходимым условием для рассмотрения.
Для получения дополнительной информации о том, что происходит после регистрации, см. нашего руководства в /categories/tenancy о повышении арендной платы и индексе арендной платы RERA.
Отмена Ejari при выезде
Когда ваша аренда заканчивается, отмените регистрацию. Не предполагайте, что она автоматически истечет — это не так, и висящая регистрация Ejari блокирует регистрацию следующего арендатора, что означает, что ваш старый арендодатель будет вас преследовать по поводу справки об отсутствии возражений (NOC).
Отмена на веб-сайте Ejari требует согласие на выезд от DEWA, письмо об окончательном расчете или справку об отсутствии возражений от арендодателя и подтверждение того, что ключи были возвращены. Комиссия составляет 110 дирхамов в 2024 году.
Сделайте это на неделе вашего переезда. Не три месяца спустя, когда сообщения WhatsApp от нового арендатора начнут приходить.
---
Веб-сайт Ejari — это один из немногих государственных порталов Дубая, которые работают так, как рекламируется, при условии, что ваши документы в порядке. Потратьте двадцать минут, чтобы все получилось правильно, и вы защитили права своей аренды на год. Пропустите это и вы будете арендатором только на бумаге.
Нужна ли вам консультация по вашей ситуации? Поговорите с лицензированным юристом ОАЭ →
Цитирования
[1] Dubai Land Department, портал Ejari — ejari.dubailand.gov.ae [2] Закон № 26 от 2007 года «О регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай» [3] Закон № 33 от 2008 года «О внесении изменений в Закон № 26 от 2007 года» [4] Декрет № 26 от 2013 года «Об учреждении Центра разрешения споров об аренде» [5] Приложение Dubai REST — мобильные услуги Земельного департамента Дубая [6] Шаблон Единого договора аренды RERA, публикации Земельного департамента Дубая