Инвестиции в Дубай: что действительно работает в 2025 году
Если у вас есть капитал и вы задаетесь вопросом, имеет ли смысл инвестировать в Дубай после бума на рынке недвижимости, введения корпоративного налога и новых правил иностранного владения — краткий ответ: да, но правила изменились больше, чем понимают большинство инвесторов-экспатов. Инвесторы потеряли деньги из-за неудачных структур номинальных держателей и устаревших рекомендаций по свободным зонам. Давайте пропустим маркетинговые материалы.
Краткий ответ
Инвестиции в Дубай работают по трем основным маршрутам: недвижимость (зоны свободного владения, предпродажа или готовая), бизнес (материковая часть со 100% иностранной собственностью в большинстве секторов или одна из более чем 30 свободных зон) и регулируемые финансовые продукты (DIFC, ADGM или фонды, лицензированные DFSA). Минимальный необходимый капитал составляет от 750 000 дирхамов ОАЭ за небольшую студию на правах свободного владения до 50 000 дирхамов ОАЭ за базовую лицензию в свободной зоне. Корпоративный налог в размере 9% применяется при прибыли выше 375 000 дирхамов ОАЭ с июня 2023 года. Личного подоходного налога нет. Визы на проживание связаны с большинством инвестиционных маршрутов.
Недвижимость остается главным направлением, но выбирайте зону тщательно
Большинство иностранного капитала, поступающего в Дубай, по-прежнему вкладывается в недвижимость. Зоны свободного владения — Марина, Даунтаун, Пальма Джумейра, Бизнес-залив, JVC, Дубай Хиллс и растущий список согласно Положению № 3 от 2006 года — это места, где граждане стран, не входящих в ГКК, могут владеть недвижимостью полностью. В любом другом месте вам придется иметь дело с арендой или вообще не сможете покупать.
Предпродажа или готовая недвижимость — здесь происходят самые дорогостоящие ошибки.
Предпродажа дает вам график платежей, иногда 60/40 после передачи, и цифры ожидаемого дохода (ROI), которые разработчики любят размещать на билбордах шейха Зайда. Готовая недвижимость дает вам немедленный доход от сдачи в аренду — обычно 5-8% валовых в JVC, 6-9% в Discovery Gardens, меньше в Марине с учетом сборов за обслуживание. Сборы за обслуживание, кстати, это та строка, о которой никто не упоминает, пока вы не получите счет. Планируйте от 12 до 25 дирхамов ОАЭ за квадратный фут ежегодно в зависимости от здания.
Дубайский отдел земельных ресурсов (DLD) взимает комиссию в размере 4% плюс 580 дирхамов ОАЭ за администрирование. Комиссия агента — 2%. Регистрация ипотеки — 0,25% от суммы кредита. Ничто из этого не подлежит обсуждению, несмотря на что бы ни предлагал ваш агент.
Для визового аспекта: 750 000 дирхамов ОАЭ в недвижимость дает вам 2-летнюю инвесторскую визу, 2 миллиона дирхамов ОАЭ дает вам 10-летнюю Золотую визу согласно Постановлению Кабинета № 65 от 2022 года. Недвижимость должна быть завершена, а не находиться на стадии предпродажи, для целей Золотой визы — деталь, которая застает врасплох многих покупателей.
Остерегайтесь: "Гарантированная доходность аренды" в размере 8-10% в маркетинговых материалах обычно означает, что разработчик возвращает вам ваши собственные деньги в течение двух лет. Тщательно прочитайте соглашение о продаже и проверьте, что происходит в третий год.
Если вам нужна более подробная информация, см. наше руководство по покупке недвижимости в Дубае.
Бизнес на материковой части: наконец стало имеет смысл
В течение многих лет материковая часть означала 51/49 — вам нужен был эмиратский партнер, владеющий большинством акций. Федеральный декрет-закон № 26 от 2020 года это изменил, и с июня 2021 года большинство коммерческих видов деятельности позволяют 100% иностранное владение на материковой части. Департамент экономики и туризма публикует список видов деятельности; проверьте его перед тем, как привязываться к свободной зоне исключительно по причинам владения.
Свободные зоны имеют смысл, если:
- Вы занимаетесь международной торговлей и не должны выставлять счета непосредственно на рынке ОАЭ
- Вам нужна определенная нормативная база (DIFC для финансов, DMCC для товаров, Dubai Healthcare City для медицины)
- Вам нужна более быстрая регистрация — IFZA и Meydan могут выдать лицензии в течение 5-10 рабочих дней
Материковая часть имеет смысл, если вы хотите продавать государственным органам ОАЭ, управлять физическим розничным магазином или нанимать более нескольких сотрудников без ограничения количества виз в свободной зоне.
Стоимость варьируется в широких пределах. Базовая лицензия IFZA с одной визой стоит около 12 500-15 000 дирхамов ОАЭ в первый год. DMCC начинается ближе к 35 000 дирхамов ОАЭ. DIFC для регулируемой компании — категория 4 как минимум — это совсем другой уровень, с нормативным капиталом, начиная с 10 000 долларов США, и годовыми сборами в диапазоне 12 000-25 000 долларов США, плюс сборы по надзору DFSA (Управление финансовых служб Дубая).
Честно говоря, многие люди переплачивают за регистрацию, потому что кто-то сказал им, что DIFC звучит престижно. Если вы управляете интернет-магазином, вам не нужен DIFC. Вам нужна базовая свободная зона, корпоративный банковский счет и нужно прекратить это переосмысление.
Корпоративный налог изменил расчеты в 2023 году
Налог на корпорации ОАЭ введен согласно Федеральному декрет-закону № 47 от 2022 года, действующему для финансовых лет, начинающихся с 1 июня 2023 года или позже. Основная ставка составляет 9% от налоговой прибыли выше 375 000 дирхамов ОАЭ. Ниже этого — ноль.
Компании в свободных зонах по-прежнему могут получать 0% на "квалифицирующий доход", если они соответствуют критериям Qualifying Free Zone Person — адекватное присутствие, квалифицирующие виды деятельности, отсутствие выбора налогообложения в размере 9% и соответствие трансфертному ценообразованию. Постановление Кабинета № 100 от 2023 года содержит список квалифицирующих видов деятельности. Прочитайте его. Не предполагайте, что ваша лицензия в свободной зоне автоматически означает 0%.
Личный доход остается необложенным. Зарплата, дивиденды от вашей собственной компании ОАЭ (где компания оплатила налог на корпорацию), прибыль от капитала от личных инвестиций — все это вне корпоративного налога для частных лиц, не занимающихся бизнесом.
НДС в размере 5% отдельно и существует с 2018 года. Порог регистрации составляет 375 000 дирхамов ОАЭ в налогооблагаемых поставках.
Расходы для бюджета (2025): комиссия DLD 4% при переводе недвижимости; корпоративный налог 9% от прибыли выше 375 000 дирхамов ОАЭ; лицензия в свободной зоне 12 500-50 000 дирхамов ОАЭ в зависимости от зоны; фирма категории 4 DIFC минимум 10 000 долларов США капитала плюс нормативные сборы.
Финансовые продукты и маршрут DIFC
Если вы хотите регулируемые инвестиционные продукты — фонды, структурированные облигации, дискреционное управление портфелем — вы ищете фирмы, лицензированные либо DFSA в DIFC (Международный финансовый центр Дубая), либо FSRA в ADGM (Глобальный рынок Абу-Даби). Оба являются юрисдикциями по общему праву, расположенными внутри ОАЭ, с собственными судами и собственным гражданским и торговым правом.
DIFC работает согласно DIFC Law № 5 от 2018 года (Закон о компаниях) и отдельному нормативному режиму. Для инвесторов важно то, что фирмы, лицензированные DFSA, подчиняются правилам целесообразности, классификации клиентов и требованиям разделения средств клиентов. Это не относится к кому-то, звонящему вам из "управления благосостоянием" из башни Business Bay с универсальной материковой лицензией.
Честно говоря, если торговый представитель навязывает вам офшорные облигации со 100% уровнем распределения и 25-летние периоды блокировки, уходите. Эти продукты причинили большему количеству экспатов в ОАЭ финансового ущерба, чем любой крах рынка.
Для опытных инвесторов DIFC также предлагает режим Prescribed Companies — полезная структура холдинга для семейного благосостояния по низкой стоимости — и DIFC Foundation, которая в значительной степени заменила офшорные трасты для семей, проживающих в ОАЭ. См. нашу заметку о DIFC foundations vs offshore trusts.
Виза, проживание и угол Золотой визы
Большинство инвестиций в Дубай частично связаны с игрой на получение вида на жительство. Стандартные маршруты:
- Инвесторская виза (2 года): 750 000 дирхамов ОАЭ в завершенную недвижимость или уставный капитал компании ОАЭ
- Золотая виза (10 лет): 2 миллиона дирхамов ОАЭ в недвижимость (завершенная, может быть в ипотеке с минимум 2 миллиона дирхамов ОАЭ оплачено) или 2 миллиона дирхамов ОАЭ в государственный инвестиционный фонд или квалифицирующее владение бизнесом
- Виза предпринимателя: для основателей одобренных стартапов, более низкие пороги
Правила Золотой визы ужесточились в 2022 году, требуя завершения недвижимости и того, чтобы 2 миллиона дирхамов ОАЭ представляли фактический капитал инвестора, а не валовую цену покупки. Если вы купили квартиру стоимостью 3 миллиона дирхамов ОАЭ с ипотекой в 2 миллиона дирхамов ОАЭ, у вас есть 1 миллион дирхамов ОАЭ капитала. Это не квалифицируется. Это постоянно ловит людей.
ICP (Федеральный орган по идентификации, гражданству, таможне и портовой безопасности) обрабатывает федеральную сторону; GDRFA-Дубай занимается выдачей на уровне эмирата. Обработка в 2024-2025 годах снизилась до 2-4 недель для прямолинейных файлов.
Какой вывод здесь? Купите вид на жительство, который вам действительно нужен, а не самый дорогой из доступных.
Что действительно делать с 2 миллионами дирхамов ОАЭ сегодня
Не совет — просто один способ подумать о нем с точки зрения юридической проверки этих сделок.
Сбалансированное распределение: примерно 60% в однокомнатную квартиру на правах свободного владения в здании менее пяти лет в месте категории B+ (думайте JVC, Town Square, апартаменты Дубай Хиллс, а не трофейные единицы Марины), 30% в диверсифицированный фонд, регулируемый DFSA, через должным образом лицензированного советника, и 10% остаются ликвидными в дирхамах ОАЭ для возможностей и чрезвычайных ситуаций. Недвижимость дает вам Золотую визу и доход от сдачи в аренду. Фонд дает вам ликвидность и диверсификацию вдали от одного класса активов в одном эмирате. Наличные деньги означают, что вы не вынужденный продавец, когда появляется что-то интересное.
Инвестиции в Дубай вознаграждают людей, которые читают документы, задают скучные вопросы и игнорируют группы WhatsApp, обещающие 30% прибыль. Это наказывает всех остальных.
---
Цитаты:
[1] Положение № 3 от 2006 года об определении зон владения иностранцами недвижимостью в Эмирате Дубай [2] Федеральный декрет-закон № 26 от 2020 года, изменяющий Федеральный закон № 2 от 2015 года о торговых компаниях [3] Федеральный декрет-закон № 47 от 2022 года о налогообложении корпораций и бизнеса [4] Постановление Кабинета № 100 от 2023 года о квалифицирующем доходе для лиц в свободных зонах [5] Постановление Кабинета № 65 от 2022 года о въезде и пребывании иностранцев (Золотая виза) [6] Закон о компаниях DIFC, DIFC Law № 5 от 2018 года [7] График сборов Дубайского отдела земельных ресурсов, dubailand.gov.ae [8] Справочник DFSA, модуль поведения при проведении операций, dfsa.ae
Нужна проверка этого для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →