Проекты недвижимости в стадии строительства в Дубае: Что нужно знать покупателям в 2024 году
Это руководство — версия, достойная того, чтобы показать её друзьям.
Краткий ответ
Проекты недвижимости в стадии строительства в Дубае продаются в соответствии с Законом № 8 от 2007 года и Законом № 13 от 2008 года. Все средства поступают на счет условного владельца под надзором RERA (Агентство по регулированию недвижимости, государственный орган, контролирующий разработчиков). Вы подписываете Оқуд (промежуточную регистрацию недвижимости в стадии строительства), платите 4% комиссию DLD (комиссию Департамента земли Дубая), плюс административные платежи и комиссию Оқуд. Графики платежей обычно предусматривают 20-40% во время строительства и остаток при передаче, или после передачи в течение 2-5 лет. При отмене без оснований вы теряете от 25% до 100% уплаченной суммы в зависимости от хода строительства.
Как правовая база действительно защищает вас
Три закона выполняют здесь основную работу.
Закон № 8 от 2007 года о счетах условного владельца требует, чтобы каждый разработчик размещал ваши платежи на выделенном счете условного владельца в одобренном банке. Разработчик не получает деньги напрямую. Они снимаются в зависимости от проверенных этапов строительства, которые аудирует RERA. Это структурная причина, по которой в Дубае нет истории ужасов, связанных с недвижимостью в стадии строительства, как в некоторых других рынках.
Затем идет Закон № 13 от 2008 года о промежуточном реестре недвижимости, который создал систему Оқуд. Каждая продажа недвижимости в стадии строительства должна быть зарегистрирована в Департаменте земли Дубая в течение 60 дней, иначе контракт юридически недействителен в соответствии со статьей 3. Это важнее, чем понимают покупатели. Нет Оқуд, нет обеспеченного права против разработчика. Точка.
Закон № 19 от 2017 года регулировал проблему отмены, заменив старый Закон № 9 от 2009 года. Он точно определяет, сколько разработчик может оставить себе, если вы не выполняете обязательства, на основе того, насколько завершено здание. Мы перейдем к этим процентам.
Честно говоря, правовая база является одной из самых сильных в регионе. Риск обычно не в законе — это контракт, который вы подписали, не читая приложений.
Будьте осторожны: Всегда проверяйте номер счета условного владельца проекта на официальных каналах Департамента земли Дубая перед передачей даже одного дирхама. В 2023 и 2024 годах мошенничество включало поддельные номера счетов условного владельца на счетах-имитаторах.
Реальная стоимость покупки недвижимости в стадии строительства в Дубае
Обозначенная цена редко является фактической ценой. Планируйте следующее помимо стоимости помещения:
- Комиссия DLD за передачу: 4% от цены покупки плюс 40 дирхамов AED административного платежа
- Комиссия за регистрацию Оқуд: 3000 дирхамов AED (немного варьируется в зависимости от проекта)
- Комиссия доверительного собственника для регистрации недвижимости: 4000 дирхамов AED + 5% НДС для недвижимости стоимостью более 500000 дирхамов AED
- Регистрация ипотеки (при финансировании): 0,25% суммы кредита + 290 дирхамов AED
- Комиссия NOC при перепродаже: 500-5000 дирхамов AED в зависимости от разработчика
- Платежи за обслуживание: Предварительно оплачиваются за первый год после передачи, часто 12-25 дирхамов AED за кв. фут
Некоторые разработчики скажут вам, что они "покрывают комиссию DLD". Читайте контракт. Обычно они встроили её в более высокую цену покупки, или они покрывают её только если вы придерживаетесь стандартного графика платежей. В недвижимости нет бесплатных денег.
Графики платежей после передачи выглядят привлекательно, но сравните общую цену с аналогичной готовой недвижимостью. На практике схемы после передачи часто содержат премию 5-15% по сравнению с эквивалентной готовой недвижимостью. Иногда это стоит того за денежный поток. Иногда нет.
Что происходит, если вы не выполняете обязательства — или разработчик
Вот где большинство покупателей не готовы.
Если вы не выполняете обязательства — пропускаете платежи, не можете закрыть сделку — разработчик должен дать вам 30-дневное уведомление через Департамент земли Дубая в соответствии с Законом № 19 от 2017 года. После этого проценты, которые они могут оставить, зависят от хода строительства:
- На 80% и более завершено: разработчик может оставить до 40% цены покупки, или продать помещение и вернуть остаток после вычета расходов
- На 60-80% завершено: до 40% удерживается
- Менее 60%, но строительство началось: до 25% удерживается
- Строительство не началось по причинам, не зависящим от разработчика: до 30% удерживается
- Разработчик виноват (без строительства, без соответствия условиям владельца): полный возврат покупателю
Так что неисполнение на 90% готовой башне — это финансовый кошмар. Неисполнение перед началом земляных работ болезненно, но выживаемо.
Если разработчик не выполняет обязательства — задержки сверх договорной передачи, покидает проект, нарушает правила владельца счета — RERA может снять регистрацию, заморозить счет, назначить нового разработчика или приказать вернуть средства. Суд недвижимости Дубая (специальный окружной суд первой инстанции) рассматривает споры, и решения по неисполнению обязательств в стадии строительства обычно выносятся в течение 6-9 месяцев с момента подачи.
Пункты о форс-мажоре получили отработку в 2020-2022 годах. Большинство разработчиков теперь пишут их широко. Читайте ваш. Если он позволяет разработчику продлить "любые государственные действия", это широкая сеть.
Чтение SPA без потери рассудка
Соглашение о купле-продаже — вот где живет реальная борьба. Три пункта для проверки:
Дата передачи и период отсрочки. Дата контракта редко является датой контракта. Большинство SPA включают 12-месячный период отсрочки после "предполагаемой даты завершения" перед тем, как разработчик нарушит условия. Так что "передача в Q4 2025" может на самом деле означать Q4 2026. Планируйте соответственно, или договоритесь об этом перед подписанием.
Спецификации и права на замену. Разработчики оставляют за собой право заменять "эквивалентные" материалы и отделку. Мрамор становится инженерным камнем. Фирменные приборы становятся безымянными. Если выставочная квартира для вас важна, приложите лист спецификаций и требуйте письменного согласия на замены.
Измерение общих помещений и помещения. Дубай использует "валовую продаваемую площадь", которая включает долю общих помещений. Фактическая жилая площадь может быть на 15-20% меньше заявленного квадратного метра. Статья 11 Закона № 27 от 2007 года дает вам допуск в 5% — если помещение доставлено на более чем 5% меньше, чем оговорено, вы можете потребовать компенсацию или расторжение. На более чем 5% больше, разработчик может взимать с вас дополнительно. Или попробовать.
Для более глубокого погружения в механику передачи права собственности, собственные ресурсы Департамента земли Дубая стоят вашего времени перед подписанием чего-то значимого.
Ключевые даты для запоминания: Регистрация Оқуд в течение 60 дней после SPA. Комиссия DLD платится при регистрации, а не при передаче. Окончательно 4% передача происходит на этапе акта на право собственности после завершения.
Выбор правильного проекта (и разработчика)
Бренд здесь имеет значение больше, чем хотят признать покупатели. Разработчики высшего уровня — Emaar, Nakheel, Dubai Properties, Meraas, Damac, Sobha, Select Group — имеют отслеживаемые записи. Новые участники нет.
Перед тем как вы внесете деньги, проведите эти проверки:
- Регистрация разработчика: Подтвердите, что разработчик зарегистрирован в RERA и проект имеет действительный номер регистрации проекта в приложении Dubai REST или веб-сайте DLD.
- Статус счета условного владельца: Номер счета условного владельца должен совпадать с тем, что указано в официальных записях DLD, а не просто в брошюре.
- Ход строительства: RERA публикует процент завершения. Если разработчик утверждает 60%, а RERA говорит 22%, идите прочь.
- История прошлых поставок: Поиск в судах Дубая и Центре разрешения споров по аренде по имени разработчика. Несколько споров нормальны в масштабе. Десятки неразрешенных претензий — нет.
- История платежей за обслуживание: Попросите бюджет платежей за обслуживание для сестринских проектов. Дешевые цены покупки иногда скрывают дорогие постоянные платежи.
Честно говоря, меньшее помещение от сильного разработчика лучше, чем большее помещение от имени, которого никто не знает. Скидка, которую вы получаете от слабого разработчика, редко покрывает риск задержки или проблем с качеством. Инвесторы в проекты недвижимости в стадии строительства в Дубае любят рассказывать вам об положительной стороне. Спросите их, что происходит с отрицательной стороной.
Перепродажа и переуступка до передачи
Вы можете продать свою недвижимость в стадии строительства перед завершением, но только если SPA позволяет переуступку и разработчик выдает сертификат об отсутствии возражений. Большинство разработчиков требуют:
- 30-40% от цены покупки уплачено до разрешения переуступки
- Оплачена комиссия NOC (500-5000 дирхамов AED)
- Новый Оқуд на имя покупателя, с комиссией DLD, уплачиваемой снова на стоимость переуступки
Этот последний пункт кусает. Комиссия DLD в размере 4% выплачивается новым покупателем, даже если она уже была уплачена вами один раз. Так что переворот недвижимости в стадии строительства имеет встроенную стоимость трения в 4% при каждой передаче. Стоит моделировать, прежде чем предполагать легкий выход.
Рынок перепродажи недвижимости в стадии строительства в Дубае в 2024 году был активным, но нестабильным. Премиальные проекты в основных местоположениях (Downtown, Palm, Dubai Creek Harbour, Dubai Hills) торгуются со значительной премией к цене запуска. Вторичные проекты в отдаленных общинах иногда перепродаются ниже цены запуска после комиссий. Расположение, разработчик и время — те же правила, что и для готовой недвижимости, просто усиленные.
Окончательная проверка реальности
Недвижимость в стадии строительства в Дубае может работать очень хорошо в качестве инвестиции или покупки дома, если вы входите с открытыми глазами. Правовая база защищает вас от катастрофических сбоев. Контракт — и разработчик, которого вы выбираете — определяет все остальное.
Не покупайте брошюру. Покупайте SPA, историю разработчика и расположение. В том порядке.
Нужна проверка вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Цитирования:
[1] Закон № 8 от 2007 года о счетах условного владельца для разработки недвижимости в Эмирате Дубай. [2] Закон № 13 от 2008 года, регулирующий промежуточный реестр недвижимости в Эмирате Дубай, с изменениями, внесенными Законом № 9 от 2009 года и Законом № 19 от 2017 года. [3] Закон № 19 от 2017 года, изменяющий Закон № 13 от 2008 года. [4] Закон № 27 от 2007 года о праве собственности на совместно находящуюся в собственности недвижимость, статья 11. [5] Официальный график комиссий Департамента земли Дубая (2024). [6] Отчеты о статусе проекта RERA, приложение Dubai REST.