Индекс аренды RERA: Как Дубай устанавливает ваше законное повышение арендной платы
Краткий ответ
Индекс аренды RERA — это инструмент, опубликованный Агентством по регулированию недвижимости (входит в Департамент земельных ресурсов Дубая), который устанавливает эталонные средние размеры арендной платы по районам, зданиям и типам помещений. В соответствии с Декретом № 43 от 2013 года ваш арендодатель может повысить арендную плату только в том случае, если ваша текущая арендная плата ниже среднего рыночного значения, показанного в индексе — и разрешённое повышение колеблется от 0% до 20% в зависимости от того, насколько ниже рынка вы находитесь. Калькулятор доступен в приложении Dubai REST и на веб-сайте DLD. И арендодатель, и арендатор используют один и тот же показатель.
Что на самом деле делает индекс аренды RERA
RERA означает Агентство по регулированию недвижимости, регулятор, подчинённый Департаменту земельных ресурсов Дубая (DLD). Индекс аренды RERA — это его база данных средних стоимостей аренды по всему Дубаю, обновляемая периодически на основе зарегистрированных в системе Ejari договоров аренды. Кстати, Ejari — это обязательная система регистрации договоров аренды в Дубае — без неё ваш контракт практически не существует с точки зрения судов.
Индекс выполняет две функции. Он показывает вам среднюю арендную плату за аналогичные помещения в вашем районе. И он ограничивает размер повышения арендной платы при возобновлении договора.
Это ограничение — то, что волнует большинство людей.
Честно говоря, большинство споров в Центре разрешения споров по аренде (RDC) сводятся к тому, что арендодатель игнорирует этот калькулятор и рискует повысить арендную плату на 15% для арендатора, который уже платит рыночную цену. Это никогда не заканчивается хорошо для арендодателя.
Формула повышения в соответствии с Декретом 43 от 2013 года
Это закон, который управляет всем этим: Декрет № 43 от 2013 года об определении увеличения арендной платы за недвижимость в Эмирате Дубай. Статья 1 устанавливает скобки, которые вы должны запомнить.
Если ваша текущая арендная плата на 10% ниже средней рыночной арендной платы, показанной в индексе аренды RERA, ваш арендодатель не может повысить арендную плату. Нисколько. Если вы на 11–20% ниже рынка, максимальное повышение составляет 5%. На 21–30% ниже — 10%. На 31–40% ниже, 15%. Более чем на 40% ниже рынка, предел составляет 20%.
Это вся формула. Здесь нет исключения для «красивого здания». Здесь нет исключения для «содержание подорожало».
Внимание: Даже когда индекс допускает повышение, ваш арендодатель должен направить вам письменное уведомление за 90 дней до истечения срока действия вашего контракта в соответствии со статьей 14 Закона № 26 от 2007 года (в редакции Закона № 33 от 2008 года). Пропустите 90 дней — и возобновление происходит на прежних условиях. Без исключений.
Как на самом деле использовать калькулятор
Откройте приложение Dubai REST (бесплатное, опубликованное DLD) или перейдите на сайт dubailand.gov.ae и найдите Калькулятор повышения арендной платы. Вам понадобится номер вашего контракта Ejari, или вы можете запустить его вручную, указав район, тип недвижимости, количество спален и текущую годовую арендную плату.
Калькулятор выдаёт два показателя: среднюю рыночную арендную плату за ваш тип помещения и максимальное законное повышение в процентах и в дирхамах ОАЭ.
Сохраните скриншот. Проставьте дату. Если вы когда-либо предстанете перед RDC, этот скриншот будет вашим доказательством.
Быстрый пример. Вы находитесь в 2-комнатной квартире в JLT, платя 95 000 дирхамов ОАЭ в год. Калькулятор показывает, что средняя рыночная стоимость составляет 130 000 дирхамов ОАЭ. Вы примерно на 27% ниже рынка — третья скобка. Максимальное законное повышение: 10%. Ваш арендодатель может довести вас до 104 500 дирхамов ОАЭ, ни на филс больше. Если они требуют 120 000 дирхамов ОАЭ, это требование не подлежит исполнению.
Когда арендодатель и арендатор не согласны с цифрой
Это происходит чаще, чем вы думаете. Индекс обновляется, здание имеет необычные характеристики, или одна сторона просто не довольна ответом.
Три вещи, которые нужно знать.
Во-первых, индекс аренды RERA является юридически обязательной ссылкой. Статья 9 Закона № 26 от 2007 года и Декрет 43 оба указывают на него как на определяющий источник. Опрос вашего арендодателя в WhatsApp о «том, за что сдаются другие помещения» — это не доказательство.
Во-вторых, если какая-либо сторона считает, что показатель индекса неправильный для конкретного помещения (действительно необычный макет, премиум вид или набор сравнений слишком тонкий), вы можете подать дело в Центр разрешения споров по аренде и потребовать специальную оценку помещения. RDC находится в Дейре, рядом со штаб-квартирой DLD на дороге Банияс. Сбор за подачу составляет 3,5% годовой арендной платы, максимум 20 000 дирхамов ОАЭ, минимум 500 дирхамов ОАЭ.
В-третьих, вы не можете отказаться от Декрета 43. Пункт в договоре аренды, гласящий «арендная плата повышается на 10% ежегодно независимо от индекса» — недействителен. RDC это игнорирует.
Стоимость, которую нужно знать (2024 год): Сбор RDC составляет 3,5% годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов ОАЭ, максимум 20 000 дирхамов ОАЭ). Регистрация Ejari составляет 220 дирхамов ОАЭ включая взносы на знания и инновации. Приложение Dubai REST бесплатное.
Ловушка 90-дневного уведомления
Это то место, где арендодатели проигрывают дела, которые они должны были выиграть. Даже если индекс допускает повышение на 20%, повышение вступает в силу только при следующем возобновлении — и только если вы направили уведомление как минимум за 90 дней до истечения срока действия контракта.
Уведомление должно быть письменным. Статья 14 строго не требует нотариального уведомления, но судьи RDC ожидают либо доставку нотариусом, либо зарегистрированную доставку с доказательством получения. Только электронная почта рискованна. WhatsApp ещё хуже.
Если ваш арендодатель направляет уведомление за 60 дней и пытается повысить арендную плату, вы просто возобновляете по старой арендной плате на ещё один год. Честно говоря, эта ловушка поймает арендодателей каждый квартал в RDC.
Арендаторы — переверните правило. Если вы хотите уехать или переговорить при возобновлении, вам также необходимо дать 90 дней' уведомления о любом изменении ваших условий. Молчание обеих сторон означает автоматическое возобновление на тех же условиях.
Что не охватывает индекс
Несколько вещей, в которых индекс аренды RERA вам не поможет.
Он не применяется к коммерческой аренде, выходящей за рамки закона о жилищной аренде тем же образом — хотя Декрет 43 распространяется на коммерческую недвижимость в Дубае, логика скобок одинакова. Свободные зоны со своими правилами (например, DIFC) работают в соответствии со своими режимами аренды.
Индекс не применяется к совершенно новым зданиям без истории аренды. Первая аренда в новой башне устанавливает базовый уровень.
И он не применяется вне Дубая. Абу-Даби, Шарджа и Северные Эмираты имеют отдельные (а в некоторых случаях, никакие) законодательные пределы аренды. Если вы в Абу-Даби, правила ограничения арендной платы несколько раз менялись с 2016 года — это отдельная статья.
Для Дубая в частности, индекс аренды RERA является единственным источником истины. Используйте его перед подписанием, перед возобновлением и определенно перед оплатой любого повышения арендной платы, которое требует ваш арендодатель.
Если вы идёте на переговоры по возобновлению, сначала запустите калькулятор. Распечатайте результат. Идите с цифрой. Большинство арендодателей отступают в момент, когда видят скриншот — потому что они точно знают, чем это закончится, если они этого не сделают.
Источники
[1] Декрет № 43 от 2013 года об определении увеличения арендной платы за недвижимость в Эмирате Дубай — Департамент земельных ресурсов Дубая. [2] Закон № 26 от 2007 года, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором в Эмирате Дубай (в редакции Закона № 33 от 2008 года), статьи 9 и 14. [3] Департамент земельных ресурсов Дубая — Калькулятор повышения арендной платы и индекс аренды, dubailand.gov.ae. [4] Центр разрешения споров по аренде, Дубай — график платежей и процедура подачи. [5] Приложение Dubai REST, опубликованное Департаментом земельных ресурсов Дубая.
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →