دبئی میں ایجاری رجسٹریشن: کرایہ داروں اور مالکانِ مکان کے لیے ضروری معلومات
اگر آپ دبئی میں کرایے پر رہ رہے ہیں — بطور کرایہ دار یا مالک مکان — تو ایجاری رجسٹریشن اختیاری نہیں ہے۔ یہ وہ نظام ہے جو آپ کے کرایہ نامے کو قانونی حیثیت دیتا ہے، اور اس کے بغیر آپ نہ ڈیوا (DEWA) کنکشن حاصل کر سکتے ہیں، نہ کسی خاندانی فرد کا رہائشی ویزا سپانسر کر سکتے ہیں، اور نہ ہی کرایہ تنازعات مرکز (Rental Disputes Centre) میں مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔
مختصر جواب
ایجاری دبئی کی ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA)، جو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا ریگولیٹری بازو ہے، کا آن لائن کرایہ نامہ رجسٹریشن نظام ہے۔ دبئی میں ہر رہائشی اور تجارتی کرایہ نامے کا اندراج لازمی ہے (سوائے ان فری زونز کے جن کے اپنے رجسٹری نظام ہیں، جیسے DIFC)۔ قانون نمبر 26 برائے 2007 کے تحت مالک مکان قانونی طور پر ذمہ دار ہے، تاہم عملی طور پر کرایہ دار عموماً 219.75 درہم کی فیس ادا کرتا اور تمام کارروائی خود سنبھالتا ہے۔ آپ کو کرایہ نامہ، امارات آئی ڈی، ملکیتی دستاویز (Title Deed) اور ڈیوا پریمائسز نمبر درکار ہوگا۔ آن لائن رجسٹریشن میں 1 سے 3 کاری دن لگتے ہیں۔
ایجاری رجسٹریشن آپ کے لیے دراصل کیا کرتی ہے
ایجاری — عربی میں "میرا کرایہ" — آپ اور مالک مکان کے درمیان ایک نجی معاہدے کو ایسی دستاویز میں تبدیل کر دیتی ہے جسے حکومتِ دبئی تسلیم کرتی ہے۔ یہ تسلیم شدہ حیثیت اس سے کہیں زیادہ اہمیت رکھتی ہے جتنا لوگ سمجھتے ہیں۔
ایجاری رجسٹریشن سرٹیفکیٹ کے بغیر، آپ اپنے نام پر ڈیوا (دبئی الیکٹریسٹی اینڈ واٹر اتھارٹی) کنکشن فعال نہیں کروا سکتے۔ آپ اپنے کرایہ نامے کو ثبوتِ پتہ کے طور پر استعمال کرتے ہوئے اپنے شریک حیات یا بچوں کا رہائشی ویزا درخواست یا تجدید نہیں کر سکتے۔ آپ RTA سے پارکنگ پرمٹ بھی حاصل نہیں کر سکتے۔ اور اگر آپ کا مالک مکان آپ کو غیر قانونی طریقے سے بے دخل کرنے یا کرایہ بڑھانے کی کوشش کرے، تو کرایہ تنازعات مرکز (RDC) اس وقت تک آپ کی درخواست قبول نہیں کرے گا جب تک آپ کے پاس درست سرٹیفکیٹ نہ ہو۔
سچ یہ ہے کہ اکثر کرایہ داروں کو ایجاری کی اہمیت تب پتہ چلتی ہے جب کوئی مسئلہ کھڑا ہو جاتا ہے اور انہیں کسی ایسے حق کو نافذ کروانا پڑتا ہے جو وہ پہلے سے حاصل سمجھ رہے تھے۔
اس کی قانونی بنیاد دبئی قانون نمبر 26 برائے 2007 میں ہے جو مالکانِ مکان اور کرایہ داروں کے مابین تعلقات کو منظم کرتا ہے، جیسا کہ قانون نمبر 33 برائے 2008 کے ذریعے ترمیم شدہ ہے۔ قانون 33 کا آرٹیکل 4 ہر کرایہ نامے کی رجسٹریشن کو قانونی تقاضا قرار دیتا ہے۔
کون ادا کرتا ہے، اور اصل ذمہ داری کس کی ہے
یہاں اکثر لوگ غلطی کرتے ہیں۔
مالک مکان رجسٹریشن کا قانونی ذمہ دار ہے۔ قانون اس بارے میں واضح ہے۔ لیکن دبئی میں رائج عملی طریقہ یہ ہے کہ کرایہ دار 219.75 درہم کی فیس ادا کرتا اور تمام کام خود کرتا ہے — عموماً اس لیے کہ کرایہ دار کو ہی فوری طور پر یہ سرٹیفکیٹ درکار ہوتا ہے تاکہ یوٹیلیٹیز شروع کروا سکے۔
اگر آپ کے کرایہ نامے میں یہ واضح نہ ہو کہ فیس کون ادا کرے گا، تو تکنیکی طور پر آپ مالک مکان پر زور دے سکتے ہیں کہ وہ اسے ادا کرے۔ لیکن 220 درہم کے لیے یہ لڑائی آپ کے وقت کے لائق نہیں۔ جس بات پر آپ کو اصرار کرنا چاہیے وہ یہ ہے کہ مالک مکان دستاویزات فراہم کرنے میں تعاون کرے، کیونکہ ٹائٹل ڈیڈ کی کاپی اور مالک مکان کا پاسپورٹ کے بغیر ایجاری کی کارروائی مکمل نہیں ہو سکتی۔
ایک عملی مشورہ: کرایہ نامے میں یہ لکھوا لیں کہ ہر سال ایجاری تجدید کی فیس کون ادا کرے گا۔ ورنہ ہر جون میں یہی بحث دہرائی جائے گی۔
شروع کرنے سے پہلے کیا چاہیے
سسٹم میں لاگ ان کرنے یا ٹائپنگ سینٹر جانے سے پہلے یہ دستاویزات جمع کر لیں۔ ایک دستاویز کی کمی کا مطلب ہے کہ دوبارہ شروع سے آغاز کرنا پڑے گا۔
کرایہ دار کے لیے:
- اصل دستخط شدہ کرایہ نامہ (یونیفائیڈ ٹیننسی کنٹریکٹ فارمیٹ)
- کرایہ دار کی امارات آئی ڈی (اور غیر مقیم ہونے کی صورت میں پاسپورٹ کاپی)
- یونٹ کا حالیہ ڈیوا بل یا پریمائسز نمبر
مالک مکان کے لیے (یا کرایہ دار جو ان کی جانب سے اکٹھا کر رہا ہو):
- جائیداد کا ٹائٹل ڈیڈ — موجودہ اور مالک مکان کے نام پر ہونا ضروری ہے
- مالک مکان کی امارات آئی ڈی یا پاسپورٹ
- اگر جائیداد کسی کمپنی کی ملکیت ہو: تجارتی لائسنس اور مجاز دستخط کنندہ کی دستاویزات
- اگر کسی ریئل اسٹیٹ کمپنی کے زیرِ انتظام ہو: RERA میں رجسٹرڈ انتظامی معاہدہ
کرایہ نامہ لازماً یونیفائیڈ ٹیننسی کنٹریکٹ کے سانچے پر ہونا چاہیے۔ سادہ کاغذ پر ہاتھ سے لکھے معاہدے، یا 2015 کے پرانے سانچے مسترد کر دیے جائیں گے۔ موجودہ ورژن Dubai REST ایپ سے ڈاؤن لوڈ کریں یا ٹائپنگ سینٹر آپ کے لیے پرنٹ کر دے گا۔
احتیاط: اگر ٹائٹل ڈیڈ مشترکہ ناموں پر ہو (جیسا کہ شادی شدہ جوڑوں کی مشترکہ خریداری میں عام ہے)، تو دونوں مالکان کو دستخط کرنے ہوں گے یا پاور آف اٹارنی فراہم کرنی ہوگی۔ ایک دستخط والے معاہدے واپس کر دیے جاتے ہیں۔
رجسٹریشن کیسے کریں: تین حقیقی اختیارات
اس کام کے لیے آپ کے پاس تین طریقے ہیں۔ اپنے وقت اور عربی زبان کے پورٹلز سے آگاہی کے مطابق انتخاب کریں۔
اختیار 1: Dubai REST ایپ۔ اگر سب کچھ درست ہو تو یہ سب سے تیز طریقہ ہے۔ App Store یا Google Play سے Dubai REST ڈاؤن لوڈ کریں، UAE Pass سے لاگ ان کریں، "Register Ejari Contract" منتخب کریں، دستاویزات اپلوڈ کریں، کارڈ کے ذریعے 219.75 درہم ادا کریں، اور عموماً 24 سے 48 گھنٹوں میں سرٹیفکیٹ مل جائے گا۔ یہ طریقہ بہترین ہے جب آپ کا مالک مکان بھی UAE Pass پر ہو اور ڈیجیٹل طور پر منظوری دے سکے۔
اختیار 2: منظور شدہ ٹائپنگ سینٹر۔ دبئی بھر میں سینکڑوں سینٹر ہیں — المنارہ، البرشاء، دیرہ وغیرہ۔ آپ دستاویزات جمع کروائیں، وہ درخواست ٹائپ کریں، آپ تقریباً 220 درہم کے ساتھ 100 سے 200 درہم سروس چارج ادا کریں۔ کارروائی کا وقت یکساں ہے۔ یہ طریقہ مفید ہے اگر آپ کے کرایہ نامے میں کوئی پیچیدگی ہو۔
اختیار 3: RERA میں رجسٹرڈ ریئل اسٹیٹ ایجنٹ یا پراپرٹی مینجمنٹ فرم کے ذریعے۔ اگر کسی بروکریج نے آپ کا لیز معاہدہ کروایا ہو، تو انہیں اسے رجسٹر کرنا چاہیے۔ تحریری تصدیق کریں — محض یہ فرض نہ کریں۔
دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی جانب سے شائع شدہ فیس کا ڈھانچہ:
- ایجاری سرٹیفکیٹ فیس: 219.75 درہم (VAT اور علم و جدت فیس سمیت)
- ٹائپنگ سینٹر سروس چارج (اگر استعمال کیا جائے): 100 سے 220 درہم
- ریئل اسٹیٹ ایجنٹ سروس چارج (اگر استعمال کیا جائے): متغیر
تجدید، منسوخی، اور وہ باتیں جو کوئی نہیں بتاتا
ایجاری ایک بار کا کام نہیں ہے۔ ہر بار جب آپ کا کرایہ نامہ تجدید ہو — عموماً سالانہ — آپ کو نئی ایجاری رجسٹریشن کرانی ہوگی۔ وہی دستاویزات، وہی فیس۔
اگر آپ معاہدے کی مدت سے پہلے منتقل ہو جائیں، تو مالک مکان سے کہیں کہ وہ موجودہ ایجاری منسوخ کروائے۔ یہ اس لیے اہم ہے کیونکہ ایجاری ڈیوا سے منسلک ہوتی ہے، اور آپ کے نام پر باقی رہنے والی رجسٹریشن اگلے کرایہ دار کی راہ میں رکاوٹ بن سکتی ہے یا آپ کو ایسی یوٹیلیٹیز کا ذمہ دار ٹھہرا سکتی ہے جو آپ نے استعمال نہیں کیں۔ منسوخی کے لیے مالک مکان کی جانب سے نو اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC) اور ڈیوا کا حتمی بل درکار ہوگا۔ اس میں تقریباً ایک دن لگتا ہے۔
اگر مالک مکان منسوخی سے انکار کرے — جو ضمانتی رقم کے تنازعے کی صورت میں اکثر ہوتا ہے — تو RDC میں درخواست دائر کریں۔ آپ سودے بازی کے ہتھیار کے طور پر تعاون روک نہیں سکتے؛ اور نہ ہی وہ یہ کر سکتے ہیں۔
ایک خاموش لیکن قابلِ توجہ اصول: RERA کرایہ انڈیکس کے تحت، مالک مکان صرف سرکاری کیلکولیٹر کی مقررہ حدود کے اندر کرایہ بڑھا سکتا ہے، اور وہ بھی صرف ڈیکری نمبر 43 برائے 2013 کے تحت معاہدے کی میعاد ختم ہونے سے 90 دن پہلے تحریری اطلاع دے کر۔ درست ایجاری کے بغیر آپ غیر قانونی کرایہ اضافے کو چیلنج نہیں کر سکتے۔ لہذا بروقت تجدید محض انتظامی کام نہیں — یہ آپ کی قانونی حفاظت ہے۔
فری زونز، DIFC، اور دبئی سے باہر کی جائیدادیں
ایجاری صرف دبئی کا نظام ہے۔ اگر آپ ابوظہبی میں کرایے پر ہیں، تو اس کا متبادل ثوثیق ہے، جو ابوظہبی بلدیہ چلاتی ہے۔ شارجہ میں ایک الگ بلدیاتی رجسٹریشن کا نظام ہے۔ ہر امارات اپنا نظام چلاتی ہے۔
دبئی کے اندر DIFC جائیدادوں کا معاملہ تھوڑا مختلف ہے۔ دبئی انٹرنیشنل فنانشل سینٹر کے اندر کرایہ نامے DIFC Registrar of Real Property کے پاس رجسٹر ہوتے ہیں، نہ کہ ایجاری میں، کیونکہ DIFC قانون نمبر 4 برائے 2007 کے تحت ایک علیحدہ دائرہ اختیار کے طور پر کام کرتا ہے۔ اگر آپ کا دفتر گیٹ ویلج میں ہے یا آپ کا اپارٹمنٹ سینٹرل پارک ٹاورز میں ہے، تو آپ کو ایجاری کی ضرورت نہیں۔
دبئی کے باقی تمام علاقوں کے لیے — JLT، مرینا، ڈاؤن ٹاؤن، بزنس بے، دیرہ، سب کے لیے — ایجاری ہی جواب ہے۔
جب ایجاری رجسٹریشن میں مسئلہ آئے
مسترد ہونے کی سب سے عام وجوہات:
- ٹائٹل ڈیڈ میں عدم مطابقت۔ کرایہ نامے پر درج نام ٹائٹل ڈیڈ سے میل نہیں کھاتا۔ اکثر اس لیے کہ جائیداد ابھی ابھی فروخت ہوئی ہو اور معاہدہ سابقہ مالک کے ساتھ طے پایا ہو۔ حل: موجودہ رجسٹرڈ مالک کے ساتھ نیا معاہدہ بنوائیں۔
- ڈیوا پریمائسز نمبر غائب یا غلط۔ دبئی کی ہر جائیداد کا ایک منفرد ڈیوا پریمائسز نمبر ہوتا ہے۔ اس کے بغیر ایجاری رجسٹریشن کو جائیداد سے منسلک نہیں کر سکتا۔ یہ نمبر پرانے ڈیوا بل یا ڈیوا کی ویب سائٹ پر جائیداد کی جگہ درج کر کے حاصل کریں۔
- امارات آئی ڈی کی میعاد ختم۔ اگر آپ کی آئی ڈی کی میعاد ختم ہو چکی ہے اور آپ نے تجدید نہیں کروائی، تو ایجاری مسترد کر دے گی۔ پہلے آئی ڈی تجدید کروائیں۔
- چیک اور معاہدے میں عدم مطابقت۔ چیکوں کی تاریخیں اور رقومات کرایہ نامے میں درج تفصیلات سے مطابقت رکھنی چاہییں۔ بات واضح لگتی ہے، لیکن یہ غلطی بار بار ہوتی ہے۔
اگر آپ کی درخواست مسترد ہو جائے، تو نظام آپ کو وجہ بتاتا ہے، اور آپ عموماً اسی دن درستگی کر کے دوبارہ جمع کروا سکتے ہیں۔
خلاصہ
ایجاری رجسٹریشن دبئی کے انتظامی کاموں میں سے ایک ایسا کام ہے جو معمولی لگتا ہے — جب تک آپ کو اس کی ضرورت نہ پڑے۔ پھر یہ وہ واحد دستاویز بن جاتی ہے جو آپ کو ڈیوا، ویزا تجدید، یا کرایہ تنازعے میں ناکامی سے بچاتی ہے۔
منتقل ہونے کے پہلے ہفتے کے اندر رجسٹریشن مکمل کروا لیں۔ PDF اپنے فون میں محفوظ رکھیں۔ ہر سال کرایہ نامہ تجدید ہونے پر اسے بھی تجدید کروائیں۔ بس یہی کافی ہے۔
کیا آپ اپنی صورتِ حال کے لیے قانونی رائے چاہتے ہیں؟ UAE لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں →
---
ماخذ:
[1] دبئی قانون نمبر 26 برائے 2007 — امارت دبئی میں مالکانِ مکان اور کرایہ داروں کے مابین تعلقات کو منظم کرنے والا قانون [2] دبئی قانون نمبر 33 برائے 2008 — قانون نمبر 26 برائے 2007 میں ترمیم، آرٹیکل 4 [3] دبئی ڈیکری نمبر 43 برائے 2013 — امارت دبئی میں کرایہ اضافے کا تعین [4] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — ایجاری سروس پیج اور فیس شیڈول (dubailand.gov.ae) [5] ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) کرایہ انڈیکس — Dubai REST ایپ [6] DIFC قانون نمبر 4 برائے 2007 (ریئل پراپرٹی قانون)