دبئی میں زیرِ تعمیر منصوبے: 2024 میں خریداروں کو کیا جاننا چاہیے
اگر آپ دبئی کی زیرِ تعمیر منصوبوں (آف پلان ڈویلپمنٹس) کی طرف اس لیے متوجہ ہیں کیونکہ قسطوں کا منصوبہ آسان لگتا ہے اور بروشر دلکش ہیں، تو ایک لمحے کے لیے رکیں۔ یہ مارکیٹ پختہ ہو چکی ہے، قوانین میں اب سختی آ گئی ہے، اور ایک صاف شفاف لین دین اور عدالتی الجھن کے درمیان فرق عموماً صرف تین یا چار ایسی معاہداتی شقوں کا ہوتا ہے جنہیں اکثر خریدار کبھی پڑھتے ہی نہیں۔
یہ رہنما اس دوست کو دینے کے قابل ہے جو اس مارکیٹ میں قدم رکھنا چاہتا ہو۔
مختصر جواب
دبئی میں زیرِ تعمیر منصوبے قانون نمبر 8 بابت 2007 اور قانون نمبر 13 بابت 2008 کے تحت فروخت کیے جاتے ہیں، اور تمام رقوم ریرا (ریل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی — وہ سرکاری ادارہ جو ڈویلپرز کی نگرانی کرتا ہے) کی زیرِ نگرانی اسکرو اکاؤنٹ میں جمع کرائی جاتی ہیں۔ آپ عقود (زیرِ تعمیر جائیداد کی عبوری رجسٹریشن) پر دستخط کرتے ہیں اور 4 فیصد ڈی ایل ڈی فیس (دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ منتقلی فیس) کے ساتھ انتظامی اور عقود چارجز ادا کرتے ہیں۔ ادائیگی کے منصوبے عموماً تعمیر کے دوران 20 تا 40 فیصد اور بقیہ رقم تسلیم کے وقت، یا 2 تا 5 سال میں تسلیم کے بعد ادا کرنے پر مشتمل ہوتے ہیں۔ بلا جواز منسوخی کی صورت میں آپ تعمیر کی پیش رفت کے مطابق ادا کی گئی رقم کا 25 تا 100 فیصد تک کھو سکتے ہیں۔
قانونی ڈھانچہ دراصل آپ کو کیسے تحفظ دیتا ہے
تین قوانین یہاں بنیادی کردار ادا کرتے ہیں۔
قانون نمبر 8 بابت 2007 برائے اسکرو اکاؤنٹس ہر ڈویلپر کو پابند کرتا ہے کہ وہ آپ کی ادائیگیاں کسی منظور شدہ بینک میں ایک مخصوص اسکرو اکاؤنٹ میں جمع کرائے۔ ڈویلپر کو یہ رقم براہِ راست نہیں ملتی۔ وہ تصدیق شدہ تعمیراتی سنگِ میل کے مطابق رقم نکالتا ہے، جن کا ریرا آڈٹ کرتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ دبئی میں زیرِ تعمیر جائیدادوں کے حوالے سے وہ خوفناک واقعات نہیں ہوتے جو دوسری مارکیٹوں میں پڑھنے کو ملتے ہیں۔
پھر قانون نمبر 13 بابت 2008 برائے عبوری ریل اسٹیٹ رجسٹر ہے، جس نے عقود کا نظام متعارف کرایا۔ ہر زیرِ تعمیر فروخت کو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے پاس 60 دن کے اندر رجسٹر کرانا لازمی ہے، ورنہ دفعہ 3 کے تحت معاہدہ قانونی طور پر کالعدم ہو جاتا ہے۔ یہ بات خریداروں کے خیال سے کہیں زیادہ اہم ہے۔ عقود کے بغیر ڈویلپر کے خلاف کوئی قابلِ نفاذ حق نہیں — بالکل نہیں۔
قانون نمبر 19 بابت 2017 نے منسوخی کے پیچیدہ معاملے کو حل کیا، جس نے پرانے قانون نمبر 9 بابت 2009 کی جگہ لی۔ اس میں واضح طور پر بیان کیا گیا ہے کہ اگر آپ ڈیفالٹ کریں تو ڈویلپر عمارت کی تکمیل کی شرح کے مطابق کتنی رقم روک سکتا ہے۔ ان فیصدی شرحوں کا ذکر آگے آئے گا۔
صاف بات کریں تو قانونی ڈھانچہ خطے میں سب سے مضبوط میں سے ایک ہے۔ خطرہ عموماً قانون میں نہیں ہوتا — بلکہ اس معاہدے میں ہوتا ہے جس پر آپ نے ضمیمے پڑھے بغیر دستخط کر دیے۔
خبردار: کوئی بھی درہم منتقل کرنے سے پہلے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے سرکاری ذرائع سے منصوبے کے اسکرو اکاؤنٹ نمبر کی تصدیق ضرور کریں۔ 2023 اور 2024 میں ایسے دھوکہ دہی کے واقعات سامنے آئے ہیں جن میں نقل کیے گئے انوائسز پر جعلی اسکرو اکاؤنٹ نمبر درج تھے۔
دبئی میں زیرِ تعمیر جائیداد خریدنے کے اصل اخراجات
قیمتِ فروخت شاذ و نادر ہی اصل قیمت ہوتی ہے۔ یونٹ کی قیمت کے علاوہ درج ذیل اخراجات کا بجٹ بنائیں:
- ڈی ایل ڈی منتقلی فیس: خریداری کی قیمت کا 4 فیصد، نیز 40 درہم انتظامی چارج
- عقود رجسٹریشن فیس: 3,000 درہم (منصوبے کے مطابق قدرے متفاوت)
- جائیداد رجسٹریشن ٹرسٹی فیس: 5 لاکھ درہم سے زائد جائیدادوں پر 4,000 درہم اور 5 فیصد ویٹ
- رہن رجسٹریشن (اگر قرض لیا جائے): قرض کی رقم کا 0.25 فیصد اور 290 درہم
- دوبارہ فروخت پر این او سی فیس: ڈویلپر کے مطابق 500 تا 5,000 درہم
- سروس چارجز: تسلیم پر پہلے سال کے لیے پیشگی ادائیگی، جو اکثر فی مربع فٹ 12 تا 25 درہم ہوتی ہے
بعض ڈویلپرز کہتے ہیں کہ وہ "ڈی ایل ڈی فیس ادا کریں گے۔" معاہدہ پڑھیں۔ عموماً وہ اسے زیادہ خریداری قیمت میں شامل کر دیتے ہیں، یا صرف اسی صورت ادا کرتے ہیں جب آپ معیاری ادائیگی کے منصوبے پر قائم رہیں۔ ریل اسٹیٹ میں کچھ بھی مفت نہیں ہوتا۔
تسلیم کے بعد ادائیگی کے منصوبے پرکشش لگتے ہیں، لیکن کل قیمت کا موازنہ کسی تیار ثانوی یونٹ سے کریں۔ عملاً تسلیم کے بعد کے منصوبوں میں مساوی تیار جائیداد کے مقابلے میں 5 تا 15 فیصد اضافی قیمت ہوتی ہے۔ کبھی یہ نقدی کی روانی کے لیے موزوں ہوتا ہے، کبھی نہیں۔
آپ ڈیفالٹ کریں یا ڈویلپر — تو کیا ہوتا ہے
یہی وہ مقام ہے جہاں اکثر خریدار غیر متوقع مشکل میں پڑ جاتے ہیں۔
اگر آپ ڈیفالٹ کریں — قسطیں نہ ادا کر سکیں، معاہدہ مکمل نہ کر سکیں — تو ڈویلپر کو قانون نمبر 19 بابت 2017 کے تحت دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ذریعے 30 روزہ نوٹس دینا ہوگا۔ اس کے بعد ڈویلپر تعمیری پیش رفت کے مطابق درج ذیل رقم روک سکتا ہے:
- 80 فیصد یا اس سے زیادہ مکمل: ڈویلپر خریداری قیمت کا 40 فیصد تک روک سکتا ہے، یا یونٹ فروخت کر کے اخراجات کاٹ کر بقیہ واپس کر سکتا ہے
- 60 تا 80 فیصد مکمل: 40 فیصد تک
- 60 فیصد سے کم، لیکن تعمیر شروع ہو چکی: 25 فیصد تک
- ڈویلپر کے قابو سے باہر وجوہات کی بنا پر تعمیر شروع نہیں ہوئی: 30 فیصد تک
- ڈویلپر کی غلطی (تعمیر نہ ہوئی، اسکرو قواعد کی خلاف ورزی): خریدار کو مکمل رقم واپس
لہذا 90 فیصد مکمل عمارت میں ڈیفالٹ کرنا مالی تباہی ہے۔ تعمیر شروع ہونے سے پہلے ڈیفالٹ تکلیف دہ ضرور ہے، لیکن اس سے نجات ممکن ہے۔
اگر ڈویلپر ڈیفالٹ کرے — معاہداتی تسلیم میں تاخیر، منصوبہ ترک کرنا، اسکرو قواعد کی خلاف ورزی — تو ریرا ڈویلپر کی رجسٹریشن منسوخ کر سکتا ہے، اسکرو منجمد کر سکتا ہے، متبادل ڈویلپر مقرر کر سکتا ہے، یا رقوم کی واپسی کا حکم دے سکتا ہے۔ دبئی ریل اسٹیٹ کورٹ (ابتدائی درجے کی ایک مخصوص عدالت) تنازعات کا فیصلہ کرتی ہے، اور زیرِ تعمیر جائیداد کے ڈیفالٹ پر فیصلے عموماً دائر کرنے کے 6 تا 9 ماہ میں آ جاتے ہیں۔
قوتِ قاہرہ کی شقوں کو 2020 تا 2022 کے دوران خوب آزمایا گیا۔ اکثر ڈویلپرز اب انہیں وسیع پیمانے پر لکھتے ہیں۔ اپنی شق ضرور پڑھیں۔ اگر اس میں ڈویلپر کو "کسی بھی حکومتی اقدام" کی بنا پر توسیع کا حق دیا گیا ہو، تو یہ بہت وسیع دائرہ ہے۔
بیع و خرید معاہدہ (ایس پی اے) کو سمجھنا
بیع و خرید معاہدہ (SPA) ہی وہ دستاویز ہے جہاں اصل اہمیت کی باتیں ہوتی ہیں۔ تین شقوں کو غور سے پڑھیں:
تسلیم کی تاریخ اور مہلت۔ معاہدے کی تاریخ شاذ و نادر ہی اصل تاریخ ہوتی ہے۔ اکثر ایس پی اے میں "متوقع تکمیل تاریخ" کے بعد 12 ماہ کی مہلت شامل ہوتی ہے، جس سے پہلے ڈویلپر کو خلاف ورزی میں شمار نہیں کیا جا سکتا۔ لہذا "چوتھی سہ ماہی 2025 تسلیم" کا قانونی مطلب چوتھی سہ ماہی 2026 ہو سکتا ہے۔ اس کے مطابق منصوبہ بنائیں، یا دستخط سے پہلے اسے کم کروانے کی کوشش کریں۔
تعمیری خصوصیات اور تبدیلی کا حق۔ ڈویلپرز "مساوی" مواد اور تکمیل کے متبادل کا حق محفوظ رکھتے ہیں۔ سنگِ مرمر کی جگہ انجنیئرڈ پتھر آ جاتا ہے، برانڈڈ آلاتِ گھریلو کی جگہ غیر برانڈڈ۔ اگر نمائشی اپارٹمنٹ آپ کے لیے اہم ہے، تو تعمیراتی تفصیلات کی شیٹ کو ضمیمے کے طور پر منسلک کریں اور کسی بھی تبدیلی کے لیے تحریری منظوری لازمی قرار دیں۔
مشترکہ حصوں اور یونٹ کی پیمائش۔ دبئی میں "مجموعی قابلِ فروخت رقبہ" استعمال ہوتا ہے، جس میں مشترکہ حصوں کا ایک تناسب بھی شامل ہوتا ہے۔ اصل قابلِ رہائش رقبہ اشتہاری اعداد سے 15 تا 20 فیصد کم ہو سکتا ہے۔ قانون نمبر 27 بابت 2007 کی دفعہ 11 آپ کو 5 فیصد رواداری فراہم کرتی ہے — اگر یونٹ معاہداتی رقبے سے 5 فیصد سے زیادہ چھوٹا تسلیم کیا جائے، تو آپ معاوضہ مانگ سکتے ہیں یا معاہدہ فسخ کر سکتے ہیں۔ اگر 5 فیصد سے زیادہ بڑا ہو، تو ڈویلپر اضافی رقم مانگ سکتا ہے۔ یا کوشش کر سکتا ہے۔
ملکیت کی منتقلی کے طریقہ کار کی گہرائی سے سمجھ کے لیے، کچھ بھی اہم دستاویز پر دستخط کرنے سے پہلے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے سرکاری وسائل کا مطالعہ کرنا مفید رہے گا۔
یاد رکھنے والی اہم تاریخیں: ایس پی اے کے 60 دن کے اندر عقود رجسٹریشن۔ ڈی ایل ڈی فیس رجسٹریشن کے وقت ادا ہوتی ہے، تسلیم کے وقت نہیں۔ آخری 4 فیصد منتقلی تکمیل کے بعد ملکیتی سند کے مرحلے پر ہوتی ہے۔
صحیح منصوبے اور ڈویلپر کا انتخاب
یہاں برانڈ کی اہمیت خریداروں کے اعتراف سے کہیں زیادہ ہے۔ اعلیٰ درجے کے ڈویلپرز — ایمار، نخیل، دبئی پراپرٹیز، مراس، ڈاماک، سوبھا، سیلیکٹ گروپ — کا ٹریک ریکارڈ موجود ہے جسے آپ جانچ سکتے ہیں۔ نئے داخل ہونے والوں کے پاس یہ نہیں ہوتا۔
عہد کرنے سے پہلے یہ جانچ کریں:
- ڈویلپر کی رجسٹریشن: تصدیق کریں کہ ڈویلپر ریرا کے ساتھ رجسٹرڈ ہے اور منصوبے کا درست پروجیکٹ رجسٹریشن نمبر دبئی آر ای ایس ٹی ایپ یا ڈی ایل ڈی ویب سائٹ پر موجود ہے۔
- اسکرو اکاؤنٹ کی حیثیت: اسکرو اکاؤنٹ نمبر صرف بروشر سے نہیں بلکہ سرکاری ڈی ایل ڈی ریکارڈز سے میل کھانا چاہیے۔
- تعمیری پیش رفت: ریرا تکمیل کی فیصدی شرح شائع کرتا ہے۔ اگر ڈویلپر 60 فیصد کہہ رہا ہو اور ریرا 22 فیصد بتائے، تو وہاں سے نکل جائیں۔
- ماضی کی فراہمی کا ریکارڈ: دبئی کورٹس اور کرایہ تنازعات مرکز میں ڈویلپر کا نام تلاش کریں۔ بڑے پیمانے پر چند تنازعات معمول کی بات ہے۔ درجنوں غیر حل شدہ دعوے نہیں ہیں۔
- سروس چارجز کی تاریخ: ملتے جلتے منصوبوں کا سروس چارج بجٹ طلب کریں۔ کبھی کبھی سستی خریداری قیمتوں کے پیچھے مہنگے جاری اخراجات چھپے ہوتے ہیں۔
سچ بات یہ ہے کہ ایک مضبوط ڈویلپر کا چھوٹا یونٹ کسی نامعلوم ڈویلپر کے بڑے یونٹ سے بہتر ہے۔ کمزور ڈویلپر سے ملنے والی رعایت شاذ و نادر ہی تاخیر یا معیاری مسائل کے خطرے کا ازالہ کرتی ہے۔ زیرِ تعمیر منصوبوں کے سرمایہ کار آپ کو فائدے کی باتیں بتانا پسند کرتے ہیں۔ انہیں نقصان کی صورت میں پوچھیں کہ کیا ہوتا ہے۔
تسلیم سے پہلے دوبارہ فروخت اور تفویض
آپ تکمیل سے پہلے اپنا زیرِ تعمیر یونٹ فروخت کر سکتے ہیں، لیکن صرف تبھی جب ایس پی اے تفویض کی اجازت دیتا ہو اور ڈویلپر نے اعتراض نہ ہونے کا سرٹیفکیٹ (این او سی) جاری کیا ہو۔ اکثر ڈویلپرز درج ذیل شرطیں لگاتے ہیں:
- تفویض کی اجازت سے پہلے خریداری کی قیمت کا 30 تا 40 فیصد ادا ہونا ضروری ہے
- این او سی فیس ادا کی جائے (500 تا 5,000 درہم)
- خریدار کے نام پر نیا عقود، جس پر تفویض کی قیمت پر دوبارہ ڈی ایل ڈی فیس ادا ہو
یہ آخری نکتہ تکلیف دہ ہے۔ 4 فیصد ڈی ایل ڈی فیس نئے خریدار کو ادا کرنی ہوتی ہے، حالانکہ آپ پہلے ہی ادا کر چکے ہوتے ہیں۔ لہذا زیرِ تعمیر یونٹس کی ہر منتقلی پر 4 فیصد مالی رگڑ مستقل موجود ہے۔ آسان نکاسی سمجھنے سے پہلے اس کا حساب لگا لیں۔
2024 میں دبئی کی زیرِ تعمیر منصوبوں کی ثانوی مارکیٹ متحرک رہی ہے لیکن غیر مستقل بھی۔ بہترین مقامات کے اعلیٰ منصوبے — ڈاؤن ٹاؤن، پام، دبئی کریک ہاربر، دبئی ہلز — لانچ قیمتوں پر قابلِ ذکر منافع پر تجارت کرتے ہیں۔ بیرونی علاقوں کے ثانوی منصوبے کبھی کبھی فیسوں کے بعد لانچ قیمت سے کم پر فروخت ہوتے ہیں۔ مقام، ڈویلپر اور وقت — تیار جائیداد والے اصول ہی لاگو ہوتے ہیں، بس اثر زیادہ نمایاں ہوتا ہے۔
آخری حقیقت پسندانہ جائزہ
دبئی کے زیرِ تعمیر منصوبے سرمایہ کاری یا گھر کی خریداری کے لیے بہت اچھا انتخاب ہو سکتے ہیں، بشرطیکہ آپ آنکھیں کھول کر قدم رکھیں۔ قانونی ڈھانچہ آپ کو تباہ کن ناکامیوں سے بچاتا ہے۔ باقی سب کچھ معاہدے اور آپ کے منتخب ڈویلپر پر منحصر ہے۔
بروشر نہ خریدیں۔ ایس پی اے، ڈویلپر کا ٹریک ریکارڈ اور مقام خریدیں۔ اسی ترتیب سے۔
کیا آپ اپنی صورتِ حال کے لیے یہ جانچنا چاہتے ہیں؟ متحدہ عرب امارات کے لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں۔
---
حوالہ جات:
[1] قانون نمبر 8 بابت 2007 برائے امارتِ دبئی میں ریل اسٹیٹ ترقی کے اسکرو اکاؤنٹس۔ [2] قانون نمبر 13 بابت 2008 برائے امارتِ دبئی میں عبوری ریل اسٹیٹ رجسٹر کا ضابطہ، بشمول ترامیم قانون نمبر 9 بابت 2009 اور قانون نمبر 19 بابت 2017۔ [3] قانون نمبر 19 بابت 2017 برائے قانون نمبر 13 بابت 2008 میں ترمیم۔ [4] قانون نمبر 27 بابت 2007 برائے مشترکہ ملکیتی جائیدادوں کی ملکیت، دفعہ 11۔ [5] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ سرکاری فیس شیڈول (2024)۔ [6] ریرا پروجیکٹ اسٹیٹس رپورٹس، دبئی آر ای ایس ٹی ایپلیکیشن۔