استثمار الممتلكات علي علي دبي

شركة العلي للاستثمار العقاري في دبي: ما الذي يجب أن يتحقق منه المشترون

إذا كنت تبحث في شركة العلي للاستثمار العقاري في دبي — سواء كنت مشترياً يتطلّع إلى وحدة على الخارطة، أو مستأجراً يوقّع عقد إيجار، أو شخصاً يسعى لاسترداد أمواله — فإن أول ما تحتاجه هو إجراء العناية الواجبة الأساسية بشأن الجهة نفسها. أسماء المطوّرين في دبي ليست فريدة. فاسم "العلي" يظهر في رخص متعددة. احصل على رقم الرخصة التجارية قبل أن توقّع أي شيء.

إجابة سريعة

توجد عدة جهات مرخّصة في دبي تتاجر تحت اسم "العلي" في مجال العقارات، بما في ذلك شركات الوساطة والتطوير والشركات القابضة. قبل أن تتعامل مع أي شركة تُسوَّق باسم شركة العلي للاستثمار العقاري في دبي، تحقّق من الرخصة التجارية الصادرة عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET)، ومن رقم تسجيل المطوّر أو الوسيط لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، و — في حالة البيع على الخارطة — من حساب الضمان الخاص بالمشروع بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007. وإذا لم تستطع الشركة إبراز هذه الوثائق الثلاث عند الطلب، فانسحب من الصفقة.

كيفية التحقّق من أي جهة باسم العلي للاستثمار العقاري في دبي

ثلاث عمليات تحقّق، بهذا الترتيب.

أولاً، الرخصة التجارية. اطلب نسخة منها. تحقّق منها عبر بوابة البحث عن الرخص التابعة لدائرة الاقتصاد والسياحة (eservices.dubaided.gov.ae). انظر إلى الأنشطة المرخّصة — فنشاط "الوساطة في بيع وشراء العقارات" (رمز النشاط 6820001) يختلف عن "التطوير العقاري" (6810002). فالوسيط لا يجوز له قانوناً أن يبيعك مشروعه الخاص، والمطوّر لا يجوز له قانوناً أن يتوسّط في بيع مشروع شخص آخر دون الإضافة المناسبة على الرخصة.

ثانياً، التسجيل لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). إن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA، وهي ذراع دائرة الأراضي والأملاك التي ترخّص الوسطاء والمطوّرين) تدير نظام "تراخيص" (Trakheesi) وتطبيق "وسطاء دبي" (Dubai Brokers). فلكل وسيط فرد رقم تسجيل وسيط (BRN). ولكل مطوّر تسجيل مطوّر. وإذا كان أحدهم يعرض عليك وحدة، فيجب أن يكون رقم تسجيل الوسيط (BRN) الخاص بالوكيل مدوّناً على النموذج A أو النموذج F. فلا صفقة من دون رقم تسجيل وسيط. وبصراحة، خسر مشترون مبالغ تأمين من ستة أرقام لأنهم وثقوا ببطاقة عمل.

ثالثاً، للبيع على الخارطة فقط: حساب الضمان. بموجب المادة 4 من قانون دبي رقم 8 لسنة 2007، يجب أن يكون لكل مشروع على الخارطة حساب ضمان مخصّص لدى بنك معتمد، وأن تذهب دفعاتك مباشرة إلى ذلك الحساب — لا إلى الحساب التشغيلي للمطوّر. اطلب رقم حساب الضمان ورقم تسجيل المشروع على منصة "عقود" (Oqood) التابعة لدائرة الأراضي والأملاك. وإذا دفعت أي مبلغ خارج حساب الضمان فإنك تكون قد تبرّعت به فعلياً.

لا تقبل بالتطمينات الشفهية بشأن أي من هذه الأمور الثلاثة. احصل على لقطات شاشة.

ما هو العقد الذي توقّعه فعلياً

بالنسبة لعملية البيع، تكون المستندات القياسية هي النموذج F (مذكرة تفاهم بين المشتري والبائع)، والنموذج A (اتفاقية البائع–الوسيط)، والنموذج B (اتفاقية المشتري–الوسيط). أما في البيع على الخارطة، فستوقّع اتفاقية بيع وشراء (SPA) إضافة إلى التسجيل المبدئي في "عقود" (Oqood). وبالنسبة للإيجار، سيكون لديك عقد إيجار مسجّل عبر "إيجاري" (Ejari) (نظام تسجيل عقود الإيجار التابع لدائرة الأراضي والأملاك).

اقرأ بند خطة السداد بعناية. فمعظم النزاعات حول معاملات شركة العلي للاستثمار العقاري في دبي — وبصراحة معظم النزاعات العقارية في دبي عموماً — تعود إلى بندين: تعريفات المراحل في جدول السداد، وشروط الإلغاء/المصادرة. فبموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 (المعدّل بالقانون رقم 19 لسنة 2017)، يعتمد حق المطوّر في الإلغاء واحتجاز الأموال على نسبة إنجاز البناء. فعند نسبة إنجاز تقل عن 25%، يجوز للمطوّر احتجاز ما يصل إلى 30% من الثمن المدفوع. وعند نسبة 60–80%، قد يصل الاحتجاز إلى 40%. وهذه الشرائح مهمة عندما تسوء الأمور.

إذا بدا أحد البنود مجحفاً لطرف واحد، فهو على الأرجح كذلك. تفاوض قبل التوقيع.

انتبه: كثيراً ما تتضمّن "نماذج الحجز" و"اتفاقيات الحجز" التي تُقدَّم في فعاليات البيع بنوداً لمبالغ تأمين غير قابلة للاسترداد لا تتوافق مع القانون رقم 8 لسنة 2007 إذا لم يكن المشروع مسجّلاً بعد لدى دائرة الأراضي والأملاك. لا تدفع رسم حجز لمشروع غير مسجّل. تحقّق من "عقود" (Oqood) أولاً.

إذا حدث خطأ ما بالفعل

ثلاث جهات، بحسب المسألة.

بالنسبة لتأخيرات البيع على الخارطة، أو عدم التسليم، أو مشكلات حساب الضمان مع أي مطوّر يُسوَّق باسم شركة العلي للاستثمار العقاري في دبي، يكون المسار هو مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) أولاً — قدّم شكوى عبر مركز فضّ المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك أو عبر إدارة المستثمر العقاري. أما بالنسبة لإلغاء المشروع، فإن المحكمة الخاصة بتسوية المنازعات العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك (المنشأة بموجب المرسوم رقم 33 لسنة 2020) هي التي تتولّى التصفية.

بالنسبة للنزاعات الإيجارية، يختص مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC) في مبنى دائرة الأراضي والأملاك على شارع بني ياس. ورسم التقديم هو 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم، وبحد أقصى 20,000 درهم (وفق جدول 2024). وعادة ما تحصل على أول جلسة خلال أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع.

بالنسبة لسوء سلوك الوساطة — العمولات غير المُفصح عنها، والإعلانات الوهمية، والتضليل — قدّم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) عبر تطبيق "دبي ريست" (Dubai REST). ويمكن لمؤسسة التنظيم العقاري تعليق رقم تسجيل الوسيط (BRN) خلال أيام في حالات المخالفات الجسيمة.

أما بالنسبة للنزاعات التعاقدية أو نزاعات السداد البحتة الخارجة عن نطاق الجهة التنظيمية، فأنت أمام محاكم دبي (المحلية) أو محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) (إذا نصّ العقد على اختصاص مركز دبي المالي العالمي). ومعظم العقود العقارية المحلية تخضع افتراضياً لمحاكم دبي وللإجراءات باللغة العربية.

التكاليف التي ينبغي أن تضعها في حسبانك

نادراً ما يقتصر شراء عقار في دبي على السعر المعلن فقط.

التكاليف المعتادة لعام 2024 على عملية شراء في السوق الثانوية: - رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك: 4% من سعر الشراء + 580 درهم رسوم إدارية - إصدار سند الملكية: 250 درهم - عمولة الوسيط: عادة 2% + 5% ضريبة القيمة المضافة - رسم شهادة عدم الممانعة للمطوّر: 500–5,000 درهم بحسب المطوّر - تسجيل الرهن العقاري (في حال التمويل): 0.25% من قيمة القرض + 290 درهم - رسم مكتب الأمين: 4,000 درهم (لما دون 500 ألف درهم) أو 4,200 درهم (لما فوقها)

ويضيف البيع على الخارطة رسم تسجيل "عقود" (Oqood) بنسبة 4% من السعر، يُدفع عند التوقيع. أما رسوم الخدمات فتتفاوت حسب المبنى وتُحدَّد سنوياً لكل قدم مربّع — راجع أحدث مؤشر لرسوم الخدمات على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك قبل الشراء. فمبنى برسم 25 درهماً للقدم المربّع على شقة مساحتها 1,200 قدم مربّع يعني 30,000 درهم سنوياً، كل عام. وكثيرون ينسون ذلك.

الخلاصة

سواء كانت الجهة التي تتعامل معها قوية بالفعل أم أنها فقط بارعة في التسويق، فإن عملية التحقّق واحدة. الرخصة التجارية، والتسجيل لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وحساب الضمان للبيع على الخارطة. والنموذج F، ورقم تسجيل الوسيط (BRN)، و"إيجاري" (Ejari) لإعادة البيع والإيجار. لا توقّع على مسوّدات. لا تدفع خارج حساب الضمان. لا تثق بالكتيّبات الترويجية بدلاً من سجل "عقود" (Oqood).

وإذا كان يُجرى استعجالك في صفقة ما — "السعر يرتفع يوم الإثنين"، "مشترٍ آخر سيوقّع الليلة" — فتلك غالباً هي اللحظة التي ينبغي فيها التمهّل، لا التسرّع.

هل تحتاج إلى التحقّق من ذلك بما يناسب وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مرخّص في الإمارات →

المراجع

^[1] قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي — dubailand.gov.ae ^[2] قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، المعدّل بالقانون رقم 19 لسنة 2017 — dubailand.gov.ae ^[3] مرسوم دبي رقم 33 لسنة 2020 بإنشاء المحكمة الخاصة بتسوية المنازعات العقارية — dubailand.gov.ae ^[4] جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (2024) — dubailand.gov.ae/en/services ^[5] إجراءات تقديم الدعاوى في مركز فضّ المنازعات الإيجارية و