दुबई में किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान: यह कैसे काम करता है
यदि आप किराए, बेदखली, या अनुबंध उल्लंघन के मामले में मकान मालिक या किरायेदार के साथ विवाद में फंसे हैं, तो किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान ही आपका अंतिम विकल्प होगा। दुबई में इसका अर्थ है किरायेदारी विवाद केंद्र (RDC) — जो दुबई न्यायालयों से संबद्ध एक विशेष न्यायिक अधिकरण है। यहाँ जानिए वास्तव में क्या होता है।
संक्षिप्त उत्तर
दुबई में किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान, डिक्री संख्या 26 वर्ष 2013 के अंतर्गत स्थापित किरायेदारी विवाद केंद्र (RDC) द्वारा किया जाता है। आप देइरा स्थित RDC में व्यक्तिगत रूप से या दुबई कोर्ट्स पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन मामला दर्ज कर सकते हैं। वार्षिक किराए का 3.5% शुल्क देना होता है (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000), और एक न्यायाधीश प्रथम दृष्टया निर्णय जारी करता है — सामान्यतः 30 से 45 दिनों के भीतर। अपील 15 दिनों के भीतर RDC अपील अधिकरण में की जा सकती है। पहले मध्यस्थता का प्रयास किया जाता है। दुबई में अधिकांश किराया और बेदखली विवाद इसी प्रक्रिया से गुजरते हैं। [1][2]
किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान का प्रबंधन कौन करता है और मामला कहाँ दर्ज करें
दुबई में अब कोई अलग "किरायेदारी समिति" नहीं है — डिक्री संख्या 26 वर्ष 2013 ने पुरानी समिति संरचना को किरायेदारी विवाद केंद्र (एक विशेष न्यायिक निकाय) से प्रतिस्थापित कर दिया है। इसलिए जब लोग आज "किरायेदारी समिति" कहते हैं, तो उनका आशाय सामान्यतः RDC से होता है। [1]
मामला दर्ज करने के तीन तरीके हैं:
- देइरा में RDC मुख्यालय में व्यक्तिगत रूप से, दुबई न्यायालयों के निकट।
- Dubai REST ऐप या दुबई कोर्ट्स ई-सेवा पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन।
- पंजीकृत कानूनी टाइपिंग कार्यालय के माध्यम से।
आवश्यक दस्तावेज: किरायेदारी अनुबंध, वैध इजारी पंजीकरण प्रमाण पत्र (RERA — रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण द्वारा संचालित आधिकारिक किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली), एमिरेट्स आईडी, भुगतान या नोटिस का प्रमाण, और नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से तामील बेदखली नोटिस।
इजारी के बिना कोई मामला नहीं। सच कहें तो यहीं पर आधे विवाद शुरू होने से पहले ही दम तोड़ देते हैं — किरायेदार यह मान लेते हैं कि हस्ताक्षरित अनुबंध पर्याप्त है। यह पर्याप्त नहीं है।
दुबई के बाहर, व्यवस्था भिन्न है। अबू धाबी में किरायेदारी विवाद नगर पालिका और परिवहन विभाग के अंतर्गत किरायेदारी विवाद निपटान समिति के माध्यम से सुलझाए जाते हैं, और शारजाह अपनी शारजाह नगर पालिका समिति के माध्यम से। सिद्धांत समान हैं, परंतु शुल्क और समय-सीमाएं भिन्न हैं।
प्रक्रिया वास्तव में कैसे आगे बढ़ती है
मामला दर्ज होने के बाद, किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान की प्रक्रिया एक सुनिश्चित मार्ग पर चलती है:
- मध्यस्थता चरण (लगभग 15 दिन)। RDC दोनों पक्षों को समझौते के लिए प्रोत्साहित करता है। एक मध्यस्थ फ़ाइल की समीक्षा करता है और समझौता कराने का प्रयास करता है। यदि सहमति बन जाती है, तो इसे बाध्यकारी समझौते के रूप में दर्ज किया जाता है।
- प्रथम दृष्टया सुनवाई। यदि मध्यस्थता विफल हो जाती है, तो मामला न्यायाधीश के पास जाता है। आपको सुनवाई की तारीख मिलेगी, लिखित ज्ञापन प्रस्तुत करने होंगे, और उपस्थित होना होगा (या मुख्तारनामा सहित कानूनी प्रतिनिधि भेजना होगा)। निर्णय सामान्यतः पहली सुनवाई के 30 दिनों के भीतर आता है।
- अपील। निर्णय के 15 दिनों के भीतर कोई भी पक्ष अपील कर सकता है, परंतु केवल तभी जब दावे का मूल्य AED 1,00,000 से अधिक हो या बेदखली का मामला हो। अपील अधिकरण का निर्णय अंतिम होता है। [1]
- निष्पादन। अनुकूल निर्णय स्वयं लागू नहीं होता। धन वसूली, परिसर खाली कराने, या जमानत राशि के अनलॉकिंग के लिए RDC के निष्पादन विभाग में निष्पादन मामला दर्ज करना होता है।
पूरी प्रक्रिया — दाखिल करने से अंतिम निर्णय तक — सामान्यतः 45 से 90 दिन लेती है। निष्पादन में अतिरिक्त 30 से 60 दिन लग सकते हैं।
सावधान रहें: गैर-नवीकरण के लिए बेदखली नोटिस, कानून संख्या 26 वर्ष 2007 (कानून संख्या 33 वर्ष 2008 द्वारा संशोधित) के अनुच्छेद 25(2) के अनुसार, नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से 12 महीने पहले तामील किया जाना चाहिए। ईमेल और व्हाट्सएप नोटिस को बार-बार अस्वीकार किया गया है। [3]
शुल्क, साक्ष्य और सामान्य त्रुटियाँ
न्यायालय शुल्क वार्षिक किराए का 3.5% है, न्यूनतम AED 500 और अधिकतम AED 20,000। यदि आपका अनुबंध अरबी में नहीं है तो अनुवाद के लिए लगभग AED 100–300 अतिरिक्त लगेंगे — सभी प्रस्तुतियाँ अरबी में होनी चाहिए या प्रमाणित अनुवाद के साथ। [2]
ऐसे साक्ष्य जो वास्तव में मामले जिताते हैं:
- इजारी प्रमाण पत्र (अनिवार्य)।
- हस्ताक्षरित किरायेदारी अनुबंध और कोई भी परिशिष्ट।
- बैंक हस्तांतरण रिकॉर्ड या चेक की प्रतियां — कागज पर हाथ से लिखी नकद रसीदें नहीं।
- यदि प्रासंगिक हो, तो नोटरी मुहर सहित 12 महीने का बेदखली नोटिस।
- रखरखाव या क्षति विवादों के लिए फोटो और निरीक्षण रिपोर्ट।
- यदि किराया वृद्धि को चुनौती दे रहे हों तो RERA किराया सूचकांक का प्रिंटआउट।
लोग जहाँ गलती करते हैं: यह सोचना कि मौखिक समझौता लिखित अनुबंध को संशोधित करता है (ऐसा नहीं होता), यह मान लेना कि सुरक्षा जमानत स्वतः बकाया किराए को कवर करती है (ऐसा नहीं होता — इसके लिए दावा करना होगा), और SMS द्वारा बेदखली नोटिस भेजना (RDC इसे अस्वीकार कर देगा)।
एक और महत्वपूर्ण बात। किराया वृद्धि RERA किराया सूचकांक द्वारा सीमित है, और किसी भी वृद्धि को डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 में निर्धारित प्रतिशत के अनुसार होनी चाहिए — यदि किराया बाजार दर के 10% के भीतर है तो 0%, और यदि किराया बाजार दर से 40% से अधिक कम है तो 20% तक। जो मकान मालिक इससे अधिक वृद्धि करने का प्रयास करते हैं, वे RDC में लगभग हर बार हार जाते हैं। [4]
जब किरायेदारी विवाद समिति द्वारा समाधान सही मंच नहीं हो
हर संपत्ति विवाद RDC में नहीं जाता। इसे छोड़ें यदि:
- संपत्ति DIFC (दुबई अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र) फ्रीहोल्ड क्षेत्र में है — DIFC न्यायालय DIFC कानूनों के तहत उन मामलों को सुनते हैं।
- यह मुक्त क्षेत्र में वाणिज्यिक पट्टा है जिसमें मध्यस्थता खंड है — आपको मध्यस्थता की ओर धकेला जाएगा।
- विवाद क्रय-विक्रय के बारे में है, किरायेदारी के नहीं — वह दुबई न्यायालयों के दीवानी प्रभाग या ऑफ-प्लान संपत्ति समिति में जाएगा।
- आप दुबई के बाहर हैं — अपने अमीरात की किरायेदारी समिति का उपयोग करें।
हालांकि, दुबई मुख्य भूमि पर अधिकांश आवासीय और वाणिज्यिक किरायेदारी विवादों के लिए RDC एकमात्र मार्ग है। मध्यस्थता शायद एक तिहाई मामलों में सफल होती है। शेष का निर्णय न्यायाधीश करते हैं, और न्यायाधीश कानून संख्या 26 वर्ष 2007, RERA सूचकांक, और अनुबंध — इसी क्रम में — का पालन करेंगे।
यदि विवाद अवैतनिक किराए से संबंधित है और किरायेदार देश छोड़ चुका है, तो भी आप मामला दर्ज कर सकते हैं और अनुपस्थिति में निर्णय प्राप्त कर सकते हैं, परंतु प्रवर्तन तुरंत जटिल हो जाता है।
उद्धरण
[1] दुबई सरकार, डिक्री संख्या 26 वर्ष 2013 दुबई अमीरात में किरायेदारी विवाद निपटान केंद्र के संबंध में। https://dld.gov.ae/ [2] किरायेदारी विवाद केंद्र, दुबई — शुल्क और सेवाएं। https://www.dc.gov.ae/PublicServices/RDCFees.aspx [3] कानून संख्या 26 वर्ष 2007 दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंध को विनियमित करने वाला, जैसा कि कानून संख्या 33 वर्ष 2008 द्वारा संशोधित है। https://dld.gov.ae/ [4] डिक्री संख्या 43 वर्ष 2013 दुबई अमीरात में अचल संपत्ति के लिए किराया वृद्धि दरें निर्धारित करने वाला। https://dld.gov.ae/
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