दुबई में RERA रेंट इंडेक्स क्या है?

दुबई में RERA रेंट इंडेक्स कैसे काम करता है

यदि आप एक किरायेदार हैं जो नवीनीकरण पर किराया वृद्धि का सामना कर रहे हैं, या एक मकान मालिक हैं जो यह जानना चाहते हैं कि आप कानूनी रूप से किराया कितना बढ़ा सकते हैं — तो RERA रेंट इंडेक्स ही एकमात्र महत्वपूर्ण संख्या है। बाकी सब गौण है।

संक्षिप्त उत्तर

RERA रेंट इंडेक्स (आधिकारिक रूप से दुबई भूमि विभाग का किराया सूचकांक, जिसे रियल एस्टेट नियामक एजेंसी द्वारा संचालित किया जाता है) नवीनीकरण के समय मकान मालिक द्वारा किराया बढ़ाने की कानूनी सीमा निर्धारित करता है। आप इसे अपनी संपत्ति का विवरण दर्ज करके Dubai REST ऐप या DLD वेबसाइट के माध्यम से जाँच सकते हैं। यदि आपका वर्तमान किराया बाज़ार औसत से 10% से अधिक कम है, तो मकान मालिक किराया बढ़ा सकता है — परंतु केवल डिक्री संख्या 43, वर्ष 2013 के अनुसार एक स्लाइडिंग स्केल पर, अधिकतम 20% तक। यदि अंतर 10% से कम है, तो कोई वृद्धि अनुमत नहीं है।

RERA रेंट इंडेक्स वास्तव में क्या है

रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) दुबई भूमि विभाग (DLD) की नियामक शाखा है। किराया सूचकांक दुबई भर में औसत किराया मूल्यों का एक डेटाबेस है, जिसे क्षेत्र, इमारत, संपत्ति के प्रकार और शयनकक्षों की संख्या के आधार पर वर्गीकृत किया गया है। इसे समय-समय पर अद्यतन किया जाता है — कभी-कभी वार्षिक रूप से, और कभी-कभी अधिक बार जब बाज़ार में तीव्र उतार-चढ़ाव होता है।

आप सूचकांक से मोलभाव नहीं करते। आप इसे लागू करते हैं।

सूचकांक आपकी विशेष संपत्ति के प्रकार और विशेष समुदाय के लिए एक "बाज़ार औसत" प्रदान करता है। वही संख्या आधार है। मकान मालिक किराया बढ़ा सकता है या नहीं — और कितना — यह पूरी तरह इस बात पर निर्भर करता है कि आपका वर्तमान किराया उस औसत की तुलना में कहाँ है।

डिक्री 43, वर्ष 2013 के अंतर्गत 5-स्तरीय वृद्धि सीमा

यहीं पर अधिकांश किरायेदार और मकान मालिक गलती करते हैं। यह सीमा एक निश्चित प्रतिशत नहीं है। यह डिक्री संख्या 43, वर्ष 2013 के अनुच्छेद 1 में निर्धारित एक स्लाइडिंग स्केल है ^[1]:

• यदि वर्तमान किराया बाज़ार औसत से 10% तक कम है → 0% वृद्धि अनुमत
• 11–20% कम → अधिकतम 5% वृद्धि
• 21–30% कम → अधिकतम 10% वृद्धि
• 31–40% कम → अधिकतम 15% वृद्धि
• 40% से अधिक कम → अधिकतम 20% वृद्धि

अतः यदि सूचकांक के अनुसार JLT में आपके 2-बेडरूम फ्लैट का औसत किराया AED 1,20,000 है और आप AED 1,10,000 दे रहे हैं, तो आप लगभग 8% बाज़ार से कम हैं — इस वर्ष मकान मालिक किराया बिल्कुल नहीं बढ़ा सकता। मकान मालिकों के लिए यह निराशाजनक हो सकता है, किंतु यही कानून है।

RERA रेंट इंडेक्स कैसे जाँचें

दो आधिकारिक माध्यम हैं:

Dubai REST ऐप। इसे डाउनलोड करें, किराया सूचकांक कैलकुलेटर खोलें, अपना समुदाय, इमारत, संपत्ति का प्रकार और शयनकक्षों की संख्या दर्ज करें। यह आपके विशेष अनुबंध के लिए कानूनी वृद्धि प्रतिशत बताएगा।

DLD वेबसाइट। किराया सूचकांक dubailand.gov.ae पर "सेवाएं" अनुभाग के अंतर्गत उपलब्ध है। इनपुट और आउटपुट समान हैं।

सच कहें तो, ऐप तेज़ है। किसी भी नवीनीकरण वार्ता से पहले इसका उपयोग करें ताकि आप अनुमान नहीं बल्कि सटीक संख्या के साथ बात कर सकें।

सावधान रहें: कुछ क्षेत्रों में जहाँ डेटा सीमित है, सूचकांक एक श्रेणी प्रदान करता है। यदि आपकी इमारत व्यक्तिगत रूप से सूचीबद्ध नहीं है, तो सूचकांक निकटतम तुलनीय संपत्ति का डेटा लेता है। मकान मालिक कभी-कभी तर्क देते हैं कि तुलनीय मूल्य बहुत कम है; किरायेदार कभी-कभी इसे बहुत अधिक बताते हैं। किराया विवाद केंद्र (Rental Dispute Centre) आधिकारिक RERA कैलकुलेटर के आउटपुट को प्रामाणिक मानता है।

नोटिस नियम — 90 दिनों का जाल

भले ही RERA रेंट इंडेक्स किराया वृद्धि की अनुमति दे, मकान मालिक इसे अचानक लागू नहीं कर सकता। कानून संख्या 26, वर्ष 2007 (जिसे कानून संख्या 33, वर्ष 2008 द्वारा संशोधित किया गया है) के अनुच्छेद 14 के अनुसार किराए या अन्य महत्वपूर्ण शर्तों में किसी भी बदलाव के लिए अनुबंध समाप्ति तिथि से 90 दिन पूर्व लिखित नोटिस देना अनिवार्य है ^[2]।

यदि नोटिस नहीं दिया, तो वृद्धि नहीं होगी। अनुबंध उसी शर्तों पर नवीनीकृत होगा।

यह मकान मालिकों की सबसे आम गलती है। वे नवीनीकरण से छह सप्ताह पहले WhatsApp संदेश भेजकर 15% अधिक किराए की माँग करते हैं, किरायेदार इनकार कर देता है, और मामला देइरा स्थित किराया विवाद निपटान केंद्र (RDC) पहुँच जाता है। किरायेदार लगभग हमेशा जीतता है, क्योंकि नोटिस न तो उचित रूप से दिया गया था और न ही समय पर।

यदि मकान मालिक सूचकांक की अवहेलना करे तो क्या करें?

RDC में शिकायत दर्ज करें। फाइलिंग शुल्क वार्षिक किराए का 3.5% है (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000)। आपको अपना किरायेदारी अनुबंध, इजारी पंजीकरण प्रमाण पत्र (Ejari दुबई में अनिवार्य किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है), एमिरेट्स आईडी और अपनी इकाई के लिए RERA रेंट इंडेक्स कैलकुलेटर का आउटपुट प्रस्तुत करना होगा।

RDC आमतौर पर 30–45 दिनों के भीतर प्रथम दृष्टांत निर्णय जारी करता है। यदि मकान मालिक ने सूचकांक सीमा से अधिक किराया बढ़ाया हो या 90 दिन का नोटिस न दिया हो, तो न्यायाधिकरण किराए को कानूनी राशि पर पुनः निर्धारित करने का आदेश देगा और अधिक वसूली गई राशि की वापसी का भी आदेश दे सकता है।

किरायेदार अधिकारों के व्यापक संदर्भ के लिए, हमारी किरायेदारी कानून श्रेणी देखें।

स्रोत

^[1] डिक्री संख्या 43, वर्ष 2013, एमिरेट ऑफ दुबई में किराया वृद्धि के निर्धारण के संबंध में, अनुच्छेद 1। दुबई भूमि विभाग।

^[2] कानून संख्या 26, वर्ष 2007, एमिरेट ऑफ दुबई में मकान मालिक और किरायेदार के बीच संबंधों को विनियमित करने वाला कानून, जिसे कानून संख्या 33, वर्ष 2008 द्वारा संशोधित किया गया है, अनुच्छेद 14।

^[3] दुबई भूमि विभाग, किराया सूचकांक — dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/

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