दुबई में मकान मालिक मुझे कब बेदखल कर सकता है?

हीरो इमेज ऑल्ट: दुबई में मकान मालिक मुझे कब बेदखल कर सकता है — शेख ज़ायद रोड पर दुबई की आवासीय इमारतें।

यदि आप दुबई में किराये पर रह रहे हैं और आपका मकान मालिक बेदखली का संकेत दे रहा है, तो उत्तर एक महत्वपूर्ण प्रश्न पर निर्भर करता है: क्या वे आपके किसी कृत्य के कारण अनुबंध के बीच में बेदखल कर रहे हैं, या अनुबंध की समाप्ति पर अपने निजी कारणों से? कानूनी प्रक्रिया पूरी तरह भिन्न है। और आपका बचाव भी।

संक्षिप्त उत्तर

दुबई में मकान मालिक दो परिस्थितियों में आपको बेदखल कर सकता है — कानून संख्या 26, वर्ष 2007 (जैसा कि कानून संख्या 33, वर्ष 2008 द्वारा संशोधित) के अंतर्गत। प्रथम, अनुच्छेद 25(1) के तहत अनुबंध के बीच में बेदखली — किन्तु केवल किरायेदार के विशिष्ट उल्लंघनों पर, जैसे 30 दिन की नोटिस के बाद भी किराया न चुकाना, अवैध उपयोग, या बिना सहमति के उप-किरायेदारी। द्वितीय, अनुच्छेद 25(2) के तहत अनुबंध समाप्ति पर बेदखली — संपत्ति की बिक्री, मकान मालिक का व्यक्तिगत उपयोग, या बड़े नवीनीकरण के लिए, जिसमें नोटरी पब्लिक या रजिस्टर्ड डाक द्वारा 12 महीने की लिखित नोटिस आवश्यक है। इनके अतिरिक्त अन्य कोई भी कारण वैध बेदखली नहीं है। यह मात्र एक अनुरोध है जिसे आप अस्वीकार कर सकते हैं।^[1][2]

अनुबंध के बीच में बेदखली (अनुच्छेद 25(1))

यह त्वरित मार्ग है। यदि आपने निम्नलिखित में से कोई कार्य किया है, तो आपका मकान मालिक किराया विवाद केंद्र (RDC) — दुबई का वह न्यायालय जो सभी किरायेदारी मामलों की सुनवाई करता है और देरा में स्थित है — से अनुबंध की समाप्ति से पूर्व लीज समाप्त करने का अनुरोध कर सकता है:

• औपचारिक भुगतान नोटिस के 30 दिनों के भीतर किराया न चुकाना

• लिखित सहमति के बिना इकाई को उप-किराये पर देना

• संपत्ति का अवैध उद्देश्यों के लिए या सार्वजनिक व्यवस्था के विरुद्ध उपयोग करना

• संपत्ति की सुरक्षा को खतरे में डालने वाली क्षति पहुँचाना, या बिना अनुमति परिवर्तन करना

• बिना अनुमति के आवासीय इकाई का व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए उपयोग करना (या इसके विपरीत)

• दुबई नगर पालिका द्वारा संपत्ति को अनुपयोगी घोषित किया जाना

• सूचित किए जाने के 30 दिनों के भीतर किसी कानूनी दायित्व या अनुबंध की स्पष्ट शर्त का उल्लंघन

वास्तव में, अनुबंध के बीच में अधिकांश बेदखली मामले विलंबित किराये या चेक अनादर से संबंधित होते हैं। 30 दिन की उपचार नोटिस यहाँ आपके पक्ष में काम करती है। यदि आप निर्धारित अवधि के भीतर भुगतान कर देते हैं, तो बेदखली का दावा सामान्यतः निष्फल हो जाता है।

RDC में दाखिल करने की फीस 2024 तक वार्षिक किराये की 3.5% है (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000)। मामलों में सामान्यतः 2-3 सप्ताह के भीतर पहली सुनवाई होती है।^[3]

अनुबंध समाप्ति पर बेदखली (अनुच्छेद 25(2))

यह वह मार्ग है जिसका मकान मालिक सबसे अधिक उपयोग करते हैं, और जिसे किरायेदार अक्सर गलत समझते हैं। नवीनीकरण के समय भी मकान मालिक आपको केवल यह कहकर नहीं निकाल सकता कि घर खाली करें। उन्हें एक सीमित सूची में से कोई वैध कारण प्रस्तुत करना होगा:

• मकान मालिक संपत्ति बेचना चाहता है

• मकान मालिक या उनके प्रथम श्रेणी के निकट संबंधी संपत्ति में स्वयं निवास करना चाहते हैं (और मकान मालिक को यह सिद्ध करना होगा कि उनके पास कोई उपयुक्त वैकल्पिक संपत्ति नहीं है)

• संपत्ति को बड़े नवीनीकरण या ध्वस्तीकरण की आवश्यकता है जो किरायेदार के रहते संभव नहीं है (नगर पालिका का अनुमति पत्र साक्ष्य के रूप में आवश्यक है)

प्रक्रियागत नियम कठोर हैं। नोटिस 12 महीने की होनी चाहिए। यह लिखित रूप में होनी चाहिए। इसे नोटरी पब्लिक या रजिस्टर्ड डाक के माध्यम से तामील किया जाना चाहिए — व्हाट्सएप संदेश या साधारण ईमेल पर्याप्त नहीं होगा। इनमें से कोई भी शर्त पूरी न हो तो नोटिस अवैध मानी जाएगी।^[1][2]

सतर्क रहें: यदि आपका मकान मालिक आपको "व्यक्तिगत उपयोग" के कारण बेदखल करता है और फिर 2 वर्षों के भीतर उसी इकाई को किसी अन्य किरायेदार को किराये पर देता है, तो आप अनुच्छेद 26 के तहत क्षतिपूर्ति का दावा कर सकते हैं। RDC ने ऐसे मामलों में किरायेदारों को पर्याप्त क्षतिपूर्ति प्रदान की है। अपने पुराने पते पर Bayut और Property Finder की लिस्टिंग पर नज़र रखें।

वैध बेदखली का आधार क्या नहीं है

बहुत कुछ। और यही वह बिंदु है जहाँ अधिकांश किरायेदार गलती करते हैं।

आपका मकान मालिक आपको निम्नलिखित कारणों से बेदखल नहीं कर सकता:

• आपने किराया वृद्धि अस्वीकार कर दी (RERA किराया सूचकांक — रियल एस्टेट विनियामक एजेंसी, दुबई की नियामक संस्था — वैसे भी वृद्धि को सीमित करती है)

• उन्हें किसी अन्य किरायेदार से बेहतर प्रस्ताव मिला

• वे बिना किसी योग्य कारण के केवल "इकाई वापस चाहते हैं"

• अनुबंध की अवधि समाप्त हो गई (दुबई की लीज उचित रूप से समाप्त न किए जाने पर उन्हीं शर्तों पर स्वतः नवीनीकृत हो जाती है)

यदि आपको ऐसी नोटिस मिलती है जो अनुच्छेद 25(1) या 25(2) में नहीं आती, तो आप उसे नज़रअंदाज़ कर सकते हैं — किन्तु ऐसा न करें। नोटिस को अवैध घोषित कराने के लिए RDC में घोषणाात्मक वाद दायर करें। इसमें कुछ सौ दिरहम का खर्च आता है और मामला स्पष्ट रूप से सुलझ जाता है।

बेदखली नोटिस मिलने पर क्या करें

क्रमबद्ध रूप से तीन कार्य करें।

एजारी पंजीकरण जाँचें — एजारी (Ejari) RERA द्वारा संचालित अनिवार्य किरायेदारी पंजीकरण प्रणाली है। अपंजीकृत लीज मकान मालिक की स्थिति को काफी कमज़ोर कर देती है।

नोटिस की जाँच करें: क्या यह 12 महीने की है? क्या इसे नोटरी या रजिस्टर्ड डाक से भेजा गया है? क्या बताया गया कारण सीमित सूची में से है? यदि किसी भी प्रश्न का उत्तर नहीं है, तो नोटिस संभवतः त्रुटिपूर्ण है।

फिर घर खाली करने से पहले RDC में वाद दायर करें। एक बार परिसर छोड़ने के बाद आपका प्रभाव समाप्त हो जाता है। नवीनीकरण पक्ष पर अधिक जानकारी के लिए, दुबई किराया वृद्धि नियम और किराया विवाद केंद्र में वाद दायर करने की प्रक्रिया पर हमारी मार्गदर्शिका देखें।

शुल्क (2024): RDC दाखिल करने की फीस — वार्षिक किराये की 3.5% (न्यूनतम AED 500, अधिकतम AED 20,000)। नोटरी द्वारा नोटिस तामील — लगभग AED 220। कानूनी प्रतिनिधित्व — सामान्य बेदखली बचाव के लिए सामान्यतः AED 5,000-15,000।

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संदर्भ सूची

• दुबई कानून संख्या 26, वर्ष 2007, दुबई अमीरात में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंधों को विनियमित करने वाला कानून, अनुच्छेद 25।

• दुबई कानून संख्या 33, वर्ष 2008, कानून संख्या 26, वर्ष 2007 में संशोधन करने वाला कानून।

• दुबई भूमि विभाग / किराया विवाद केंद्र शुल्क अनुसूची, dubailand.gov.ae पर प्रकाशित।