Коэффициент долговой нагрузки в ОАЭ: что означает лимит 50%
При подаче заявления на получение личного кредита, автокредита, кредитной карты или рефинансирования ипотеки в ОАЭ банк в первую очередь проверит один показатель: ваш коэффициент долговой нагрузки. Если он превышен, заявление будет отклонено еще до начала проверки документов о доходах.
Краткий ответ
Коэффициент долговой нагрузки (DBR) — это процент от ежемесячного дохода, направляемый на погашение задолженности. Центральный банк ОАЭ установил максимальный лимит DBR в размере 50% для граждан и резидентов ОАЭ в соответствии с Нормативами по банковским кредитам и другим услугам, предоставляемым физическим лицам (Циркуляр 29/2011, с изменениями). Таким образом, если вы зарабатываете 20 000 дирхамов в месяц, общие ежемесячные выплаты по кредитам — кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, ипотека — не могут превышать 10 000 дирхамов. Банки рассчитывают это строго. Некоторые применяют более жесткий внутренний лимит в размере 40-45%.[1][2]
Как банки фактически рассчитывают ваш коэффициент долговой нагрузки
Формула проста: общие ежемесячные долговые обязательства делятся на общий ежемесячный доход. Сложность заключается в расчетах.
При расчете дохода банки учитывают базовый оклад плюс фиксированные надбавки. Переменные бонусы, комиссионные и сверхурочные работы обычно снижаются или полностью исключаются. Доход от сдачи имущества в аренду? Большинство банков учитывают 50-70% от такого дохода, и требуют зарегистрированный договор аренды в системе Ejari (система регистрации договоров аренды в Дубае) или в соответствующем реестре эмирата.
При расчете задолженности банки получают ваш кредитный отчет из Объединенного кредитного бюро ОАЭ (AECB) и учитывают все активные обязательства. К ним относятся:
- Платежи по личным кредитам
- Платежи по автокредитам
- Платежи по ипотеке
- 5% от общего лимита вашей кредитной карты (не баланса — лимита), согласно правилам Центрального банка
- Любые гарантированные кредиты, в которых вы являетесь поручителем
Правило 5% по кредитной карте часто застает людей врасплох. Если у вас есть три карты с общим лимитом в 200 000 дирхамов, банк учитывает 10 000 дирхамов как ежемесячное обязательство — даже если вы ежемесячно погашаете полный баланс по каждой карте. Честно говоря, это единственная причина отклонения заявлений от "добросовестных" заемщиков.
Лимит 50% — и когда банки устанавливают более низкие пороги
Статья 7 Циркуляра 29/2011 устанавливает потолок 50%. Он применяется ко всему розничному кредитованию банками и финансовыми компаниями, лицензированными Центральным банком.[1]
Однако 50% — это нормативный максимум, а не предпочтение банка.
На практике большинство банков ОАЭ устанавливают внутренние пороги DBR между 40% и 50% в зависимости от вашего рискового профиля. Иностранцы, приближающиеся к пенсионному возрасту (60 лет для большинства банков, 65 лет для некоторых), клиенты в секторах, отмеченных как волатильные, и любой человек с тонкой кредитной историей столкнутся с более жестким лимитом. Для ипотечных кредитов расчет DBR также должен соответствовать правилам соотношения кредит/стоимость согласно Нормативам по ипотечному кредитованию (Циркуляр 31/2013).[2]
Есть одно исключение, о котором стоит знать. Центральный банк допускает DBR выше 50% для жилищных кредитов, образовательных кредитов и кредитов на медицинское лечение — при условии, что заемщик соответствует определенным критериям платежеспособности. Не предполагайте, что ваш банк будет использовать эту гибкость. Большинство не будут, если вы не являетесь клиентом частного банка.
Что делать, если ваш коэффициент долговой нагрузки слишком высок
У вас есть три реалистичных варианта.
Во-первых, закройте неиспользуемые кредитные карты. Закрытие каждой карты удаляет 5% от ее лимита из расчета ежемесячного обязательства. Это самый быстрый вариант. Попросите банк выдать письмо о закрытии и убедитесь, что AECB обновил информацию в течение 30 дней.
Во-вторых, произведите консолидацию. Кредит на консолидацию задолженности может увеличить период погашения (до 48 месяцев для личных кредитов согласно Циркуляру 29/2011, более длительный для продуктов рефинансирования), что снижает ежемесячный платеж и приводит ваш коэффициент долговой нагрузки ниже лимита.[1] Минус в том, что вы заплатите больше процентов со временем.
В-третьих, увеличьте задокументированный доход. Добавьте зарегистрированное сданное в аренду имущество в файл, учитывайте вашу выходную пособие, где это допускает банк, или дождитесь подтвержденного повышения зарплаты в течение 2-3 циклов перед переподачей заявления.
Одна вещь, которую не следует делать: скрывать долги. Отчет AECB показывает все, включая кредиты от небанковских финансовых компаний и услуги "Купи сейчас, плати позже", которые теперь сообщаются в бюро. Искажение информации о долгах в заявке на кредит может привести к проблемам с Статьей 458 Уголовного кодекса (Федеральный указ-закон № 31 от 2021 г.), если банк утверждает мошенничество.[3]
Будьте внимательны: Услуга "авансирование зарплаты" на вашем счете учитывается как долг. Точно так же кредитная карта, которую вы храните "на случай экстренных ситуаций". Обе опции снижают ваш коэффициент долговой нагрузки даже при нулевом балансе.
Когда правило DBR не применяется
Лимит 50% распространяется на физических лиц, получающих обычное розничное кредитование от лицензированных Центральным банком учреждений. Он не распространяется непосредственно на:
- Кредиты от вашего работодателя
- Семейные кредиты, оформленные в частном порядке
- Кредитование учреждениями, регулируемыми DFSA (Органом финансового регулирования Дубая, регулятором DIFC) или FSRA (Органом финансового регулирования, регулятором ADGM), у которых есть свои правила поведения
- Корпоративные кредиты — заимствования вашей компании оцениваются иначе
Тем не менее, если вы подписываете личную гарантию по корпоративному кредиту, банки загружают это условное обязательство в расчет вашего личного коэффициента долговой нагрузки. Личные гарантии не даются просто так, даже если деньги еще не переведены.
Дополнительную информацию о кредитном отчетности и взаимодействии с кредитными решениями см. в нашей категории банковского права.
Источники
[1] Центральный банк ОАЭ, Нормативы по банковским кредитам и другим услугам, предоставляемым физическим лицам, Циркуляр № 29/2011 (и последующие изменения). https://www.centralbank.ae
[2] Центральный банк ОАЭ, Нормативы по ипотечному кредитованию, Циркуляр № 31/2013. https://www.centralbank.ae
[3] Федеральный указ-закон № 31 от 2021 г. (Уголовный кодекс ОАЭ), ст. 458. https://elaws.moj.gov.ae
Нужна проверка для вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному адвокату ОАЭ →
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.