Когда домовладелец в Дубае может выселить меня?

Альт hero-изображения: Когда домовладелец в Дубае может меня выселить — жилые дома Дубая на Sheikh Zayed Road.

Если вы арендуете жильё в Дубае и ваш домовладелец намекает на выселение, ответ зависит от одного вопроса: выселяет ли он вас в середине срока договора за что-то, что вы сделали, или в конце срока по своим собственным причинам? Юридический путь совершенно разный. Как и ваша защита.

Краткий ответ

Домовладелец в Дубае может выселить вас в двух случаях согласно Закону № 26 от 2007 года (с поправками, внесёнными Законом № 33 от 2008 года). Во-первых, выселение в середине срока договора по статье 25(1) — но только за конкретные нарушения со стороны арендатора, такие как неуплата после уведомления за 30 дней, незаконное использование или субаренда без согласия. Во-вторых, выселение в конце срока договора по статье 25(2) — продажа недвижимости, личное использование домовладельцем или капитальный ремонт, с письменным уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Всё остальное не является законным выселением. Это просьба, от которой вы можете отказаться.^[1][2]

Выселение в середине срока договора (статья 25(1))

Это быстрый путь. Ваш домовладелец может обратиться в Центр по разрешению арендных споров (RDC) — дубайский суд, рассматривающий все дела об аренде, расположенный в Дейре, — с требованием расторгнуть договор аренды до истечения его срока, если вы совершили одно из следующего:

• Не уплатили арендную плату в течение 30 дней после официального уведомления об оплате

• Сдали жильё в субаренду без письменного согласия

• Использовали недвижимость в незаконных целях или способом, нарушающим общественный порядок

• Причинили ущерб, угрожающий безопасности недвижимости, или внесли несанкционированные изменения

• Использовали жилое помещение в коммерческих целях (или наоборот) без разрешения

• Недвижимость признана непригодной муниципалитетом Дубая

• Вы нарушили законное обязательство или прямое условие договора в течение 30 дней после получения уведомления

Честно говоря, большинство дел о выселении в середине срока касаются просрочки арендной платы или отклонённых чеков. Уведомление об устранении нарушения за 30 дней — ваш друг в этом случае. Заплатите в установленный срок, и иск о выселении обычно рассыпается.

Сборы за подачу в RDC составляют 3,5% от годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов, максимум 20 000 дирхамов) по состоянию на 2024 год. Дела обычно получают первое слушание в течение 2–3 недель.^[3]

Выселение в конце срока договора (статья 25(2))

Это путь, который домовладельцы на самом деле используют чаще всего, и тот, который арендаторы чаще всего понимают неправильно. Даже при продлении ваш домовладелец не может просто сказать вам уехать. Ему нужна веская причина из закрытого перечня:

• Домовладелец хочет продать недвижимость

• Домовладелец или его родственник первой степени хочет лично занять её (и домовладелец должен доказать, что у него нет подходящей альтернативы в собственности)

• Недвижимость требует капитального ремонта или сноса, который невозможно провести при проживающем арендаторе (в качестве доказательства требуется разрешение муниципалитета)

Процедурные правила строги. Уведомление должно быть за 12 месяцев. Оно должно быть в письменной форме. Оно должно быть вручено через нотариуса или заказным письмом — сообщение в WhatsApp или даже обычное электронное письмо не подойдёт. Допустите ошибку в чём-либо из этого — и уведомление недействительно.^[1][2]

Внимание: Если ваш домовладелец выселяет вас для «личного использования», а затем повторно сдаёт жильё кому-то другому в течение 2 лет, вы можете подать иск о компенсации по статье 26. RDC присуждал арендаторам существенные убытки в таких делах. Следите за объявлениями на Bayut и Property Finder по вашему прежнему адресу.

Что не является веской причиной для выселения

Очень многое. И именно здесь большинство арендаторов ошибаются.

Ваш домовладелец не может выселить вас за то, что:

• Вы отказались от повышения арендной платы (индекс арендной платы RERA — Агентства по регулированию недвижимости, дубайского регулятора — в любом случае ограничивает повышения)

• Он получил более выгодное предложение от другого арендатора

• Он просто «хочет вернуть жильё» без квалифицирующей причины

• Срок договора истёк (договоры аренды в Дубае автоматически продлеваются на тех же условиях, если не расторгнуты надлежащим образом)

Если вы получаете уведомление, которое не подпадает под статью 25(1) или 25(2), вы можете его проигнорировать — но не делайте этого. Подайте дело в RDC с требованием признать уведомление недействительным. Это обойдётся вам в несколько сотен дирхамов и чисто закроет вопрос.

Что делать, если вы получили уведомление о выселении

Три вещи, по порядку.

Проверьте регистрацию в Ejari — Ejari — это обязательная система регистрации аренды, управляемая RERA. Незарегистрированный договор аренды значительно ослабляет позицию домовладельца.

Проверьте само уведомление: 12 месяцев? Нотариус или заказное письмо? Указанная причина из закрытого перечня? Если хоть один ответ «нет» — уведомление, вероятно, дефектно.

Затем подайте дело в RDC, прежде чем съезжать. Как только вы освободите жильё, ваш рычаг давления исчезает. Подробнее о стороне продления см. наше руководство по правилам повышения арендной платы в Дубае и как подать дело в Центр по разрешению арендных споров.

Расходы (2024): Подача в RDC — 3,5% от годовой арендной платы (мин. 500 дирхамов, макс. 20 000 дирхамов). Нотариальное вручение уведомления — около 220 дирхамов. Юридическое представительство — обычно 5 000–15 000 дирхамов за простую защиту от выселения.

Нужна проверка применительно к вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ →

Источники

• Закон Дубая № 26 от 2007 года, регулирующий отношения между домовладельцами и арендаторами в эмирате Дубай, статья 25.

• Закон Дубая № 33 от 2008 года, вносящий поправки в Закон № 26 от 2007 года.

• График сборов Земельного департамента Дубая / Центра по разрешению арендных споров, опубликован на dubailand.gov.ae.