دبئی آف پلان پراپرٹیز: آپ کو کیا جاننا چاہیے؟

DXB آف پلان: دبئی میں آف پلان پراپرٹی کی خریداری کا طریقہ کار

اگر آپ کسی DXB آف پلان پراپرٹی — یعنی ایسے دبئی اپارٹمنٹ، ٹاؤن ہاؤس، یا ولا — کی خریداری پر غور کر رہے ہیں جو ابھی تعمیر نہیں ہوا، تو آپ کو یہ سمجھنا ضروری ہے کہ آپ کی رقم کون رکھتا ہے، اگر ڈویلپر تعمیر روک دے تو آپ کا تحفظ کیا ہے، اور ہر مرحلے پر آپ کی کتنی رقم واجب الادا ہوتی ہے۔ ذیل میں مختصر جائزہ اور پھر تفصیلی وضاحت دی گئی ہے۔

مختصر جواب

دبئی میں DXB آف پلان خریداری کا مطلب ہے کہ ڈویلپر کے ساتھ ایک ایسی رہائشی اکائی کے لیے بیع و شراء کا معاہدہ (SPA) دستخط کرنا جو ابھی موجود نہیں، تعمیراتی پیش رفت کے مراحل کے ساتھ منسلک قسطوں میں ادائیگی کرنا، اور Oqood نظام کے ذریعے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) میں سودے کا اندراج کرانا۔ آپ کی اقساط ڈویلپر کی جیب میں نہیں بلکہ RERA کی نگرانی میں رکھے گئے ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع ہوتی ہیں۔ ابتدائی معیاری لاگت 24 فیصد ہے — 20 فیصد پیشگی ادائیگی، 4 فیصد DLD رجسٹریشن، اور تقریباً AED 3,000 Oqood فیس۔ حوالگی عموماً منصوبے کے اجراء کے 2 سے 4 سال بعد ہوتی ہے، اور اکائی پر رجسٹرڈ ملکیتی سند (ٹائٹل ڈیڈ) تبھی جاری ہوتی ہے جب منصوبہ مکمل ہو جائے اور آپ مکمل ادائیگی کر دیں۔

دبئی میں "آف پلان" کا اصل مطلب

آف پلان کا مطلب ہے کہ ڈویلپر آپ کو ایک ایسی اکائی فروخت کر رہا ہے جو مستقبل میں تعمیر ہوگی۔ تعمیر بنیاد کے مرحلے پر ہو سکتی ہے، یا ابھی شروع بھی نہیں ہوئی ہو سکتی۔ آپ ایک ریگولیٹری ادارے کی ضمانت یافتہ وعدے کی خریداری کر رہے ہیں۔

یہ ریگولیٹری ادارہ ریل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) ہے، جو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا حصہ ہے۔ ہر آف پلان منصوبے کو کوئی بھی اکائی فروخت کرنے سے پہلے RERA میں رجسٹر ہونا لازمی ہے، اور تمام خریداروں کی ادائیگیاں دبئی میں رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کے ایسکرو اکاؤنٹس سے متعلق قانون نمبر 8 برائے 2007 کے تحت منصوبے کے مخصوص ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع ہونی چاہئیں۔^[1]

ایسکرو کی یہ شرط DXB آف پلان مارکیٹ میں صارف کا سب سے اہم قانونی تحفظ ہے۔ ڈویلپر آپ کی رقم دیگر منصوبوں، ذاتی اخراجات، یا مارکیٹنگ کے لیے استعمال نہیں کر سکتا۔ رقم صرف تصدیق شدہ تعمیراتی پیش رفت کے عوض جاری ہوتی ہے۔

اعداد و شمار: آپ اصل میں کیا ادا کرتے ہیں

اخراجات تین حصوں میں تقسیم ہوتے ہیں — ڈویلپر کو، حکومت کو، اور معاون فریق کو۔

ڈویلپر کو: دستخط کے وقت عموماً 10 سے 20 فیصد پیشگی ادائیگی۔ پھر تعمیر کے دوران مرحلہ وار اقساط۔ پھر حوالگی کے وقت آخری قسط۔ بعض ڈویلپر تکمیل کے بعد 2 سے 5 سال تک پھیلے ہوئے بعد از حوالگی ادائیگی کے منصوبے بھی پیش کرتے ہیں۔

حکومت کو:

• DLD رجسٹریشن فیس: خریداری کی قیمت کا 4 فیصد، عام طور پر ری سیل میں 2 فیصد خریدار اور 2 فیصد فروخت کنندہ ادا کرتے ہیں، لیکن آف پلان میں اکثر یہ مکمل خریدار پر عائد ہوتی ہے۔ اپنا SPA ضرور جانچیں۔
• Oqood (عبوری اندراج جو ٹائٹل ڈیڈ جاری ہونے تک آپ کے معاہداتی حق کا تحفظ کرتا ہے): فی اکائی تقریباً AED 3,000۔^[2]

بروکرز کو، اگر استعمال کیے جائیں: 2 فیصد کمیشن اور کمیشن پر 5 فیصد VAT۔

صاف بات یہ ہے کہ 4 فیصد DLD فیس وہ جگہ ہے جہاں پہلی بار خریداری کرنے والے اکثر دستخط کے وقت درکار نقد رقم کا اندازہ کم لگاتے ہیں۔ پہلے دن سے اس کے لیے بجٹ مختص کریں۔

خبردار: "کوئی DLD فیس نہیں" کا اشتہار عموماً یہ ظاہر کرتا ہے کہ ڈویلپر آپ کی طرف سے یہ فیس ادا کرتا ہے اور اسے اکائی کی قیمت میں شامل کر لیتا ہے۔ یہ مارکیٹنگ حربہ ہے، کوئی حقیقی رعایت نہیں۔

ایسکرو، Oqood، اور آپ کے تحفظ کے ذرائع

آپ کو کسی ناخوشگوار صورتحال سے بچانے کے لیے تین قانونی طریقہ کار موجود ہیں۔

ایسکرو اکاؤنٹس — قانون نمبر 8 برائے 2007 کے تحت۔ آپ کی رقم ایک منظور شدہ بینک میں محفوظ رہتی ہے، اور ڈویلپر RERA سے منظور شدہ مشیر کی تصدیق شدہ تعمیراتی پیش رفت کے عوض رقم نکال سکتا ہے۔^[1]

Oqood اندراج — عربی میں "معاہدے" — آپ کے آف پلان SPA کا DLD میں عبوری اندراج ہے۔ یہ آپ کو تکمیل تک معاہداتی مالک کے طور پر ریکارڈ کرتا ہے۔ Oqood کے بغیر ڈویلپر کے منصوبے کے خلاف کوئی قابلِ نفاذ دعویٰ نہیں ہوتا۔^[2]

منصوبے کی منسوخی اور رقم کی واپسی کے قوانین — قانون نمبر 13 برائے 2008 (جیسا کہ قانون نمبر 19 برائے 2017 کے ذریعے ترمیم شدہ) عبوری رئیل اسٹیٹ رجسٹر کو منظم کرتا ہے۔ اگر ڈویلپر فراہمی میں ناکام ہو تو RERA منصوبہ منسوخ کر کے ایسکرو رقم سے واپسی کا حکم دے سکتی ہے۔ اگر آپ اقساط میں کوتاہی کریں تو ڈویلپر کو معاہدہ ختم کرنے سے پہلے DLD کے ذریعے 30 دن کا نوٹس دینا لازمی ہے — اور وہ کتنی رقم روک سکتے ہیں، یہ کوتاہی کے وقت تعمیر کی فیصد تکمیل پر منحصر ہے۔^[3]

یہ آخری نکتہ اہم ہے۔ اگر منصوبہ 80 فیصد سے زیادہ مکمل ہو اور آپ کوتاہی کریں تو ڈویلپر خریداری کی قیمت کا 40 فیصد تک روک سکتا ہے۔ 60 فیصد سے کم مکمل ہو؟ وہ 25 فیصد روکتا ہے۔ 60 فیصد سے کم اور تعمیر شروع نہ ہوئی ہو؟ وہ 30 فیصد کے سوا سب واپس کرے گا۔^[3]

حوالگی، سناگنگ، اور ٹائٹل ڈیڈ

جب منصوبہ مکمل ہو، ڈویلپر تعمیراتی تکمیل کا سرٹیفکیٹ جاری کرتا ہے اور آپ کو حوالگی کے لیے مطلع کرتا ہے۔ آپ کو سناگنگ کا موقع ملے گا — عموماً 30 دن — معائنہ کرنے اور خامیاں درج کرنے کے لیے۔

آخری قسط ادا کریں، سال کے سروس چارجز نمٹائیں، اور ڈویلپر DLD میں آپ کی ٹائٹل ڈیڈ کے لیے درخواست دیتا ہے۔ Oqood کا عبوری اندراج آپ کے نام پر مستقل ملکیتی سند میں تبدیل ہو جاتا ہے۔

یہاں لوگ اکثر چوک کرتے ہیں: حوالگی قبولیت کا فارم اس وقت تک دستخط نہ کریں جب تک اکائی SPA کی تفصیلی فہرست کے مطابق نہ ہو۔ دستخط کے بعد خامیوں کے دعوے مشکل ہو جاتے ہیں۔ کسی پیشہ ور سناگنگ کمپنی کی خدمات لیں۔ ان کا خرچ AED 1,500 سے 3,000 ہے اور وہ عام طور پر 50 سے زیادہ خامیاں نکالتی ہیں۔

اہم تاریخیں: - SPA دستخط: 7 سے 14 دن کے اندر پیشگی ادائیگی + DLD + Oqood ادا کریں - تعمیراتی مراحل: ہر اطلاع کے 14 سے 30 دن بعد اقساط واجب الادا - حوالگی کا نوٹس: معائنے اور آخری ادائیگی کے لیے عموماً 30 دن - ٹائٹل ڈیڈ کا اجراء: عام طور پر حوالگی کے 30 سے 90 دن بعد

حوالگی سے پہلے دوبارہ فروخت

آپ تکمیل سے پہلے آف پلان اکائی فروخت کر سکتے ہیں، لیکن صرف اس کے بعد جب آپ ڈویلپر کی مقررہ حد — عموماً خریداری کی قیمت کا 30 سے 40 فیصد — ادا کر دیں۔ ڈویلپر ایک فیس کے عوض عدم اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC) جاری کرتا ہے، جو عام طور پر AED 5,000 سے 10,000 ہوتی ہے۔

نیا خریدار Oqood اور باقی ادائیگی کا منصوبہ اپنے نام منتقل کرا لیتا ہے۔ DLD دوبارہ فروخت کی قیمت پر 4 فیصد منتقلی فیس وصول کرتا ہے۔ اگر آپ منافع کے لیے فروخت کر رہے ہیں تو جشن منانے سے پہلے اسے ضرور شمار میں لائیں۔

DXB آف پلان کی عام غلطیاں

کچھ غلطیاں بار بار دیکھنے میں آتی ہیں:

• غیر رجسٹرڈ منصوبے سے خریداری۔ کوئی بھی رقم ادا کرنے سے پہلے Dubai REST ایپ پر منصوبے کی تصدیق ضرور کریں۔
• رقم ایسے ڈویلپر اکاؤنٹ میں بھیجنا جو نامزد ایسکرو اکاؤنٹ نہ ہو۔ IBAN کو SPA میں درج ایسکرو بینک سے ملائیں۔
• حوالگی کے بعد سروس چارج کے تخمینے کو نظرانداز کرنا۔ دبئی ہلز، ڈاؤن ٹاؤن، اور پام جمیرہ جیسی کمیونٹیز میں سالانہ فی مربع فٹ AED 15 سے 30 سروس چارج لگتا ہے۔ 800 مربع فٹ کے اپارٹمنٹ پر یہ خاصی بڑی رقم ہے۔
• یہ فرض کر لینا کہ "ضمانت شدہ کرایے کی واپسی" کے وعدے حوالگی کے بعد بھی برقرار رہتے ہیں۔ یہ شاذ و نادر ہی ہوتا ہے، اور عمارت کی مالکان کی انجمن کے خلاف یہ قابلِ نفاذ نہیں ہوتے۔

امارت میں پراپرٹی خریداری کے وسیع تر تناظر کے لیے، دبئی ریل اسٹیٹ پر ہماری گائیڈز ملاحظہ کریں۔

حوالہ جات

^[1] دبئی امارت میں رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کے ایسکرو اکاؤنٹس سے متعلق قانون نمبر 8 برائے 2007 — دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/ ^[2] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — Oqood سروس: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/oqood/ ^[3] دبئی میں عبوری رئیل اسٹیٹ رجسٹر سے متعلق قانون نمبر 13 برائے 2008 میں ترمیم کرنے والا قانون نمبر 19 برائے 2017 — دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/

اپنی صورتحال کے لیے جائزہ درکار ہے؟ UAE لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں ←