دبئی ریل اسٹیٹ میں عقود کیا ہے؟

عقود کی وضاحت: دبئی میں زیرِ تعمیر جائیداد کی رجسٹریشن

اگر آپ دبئی میں زیرِ تعمیر (آف-پلان) جائیداد خرید رہے ہیں، تو کسی بھی دستاویز پر دستخط کرنے کے پانچ منٹ کے اندر آپ "عقود" کا لفظ سنیں گے۔ یہ وہ عبوری رجسٹریشن ہے جو عمارت کی تعمیر مکمل ہونے سے پہلے آپ کی خریداری کو تحفظ فراہم کرتی ہے۔ یہاں وضاحت کی گئی ہے کہ یہ کیا کام کرتی ہے، اس کی لاگت کیا ہے، اور لوگ کہاں نقصان اٹھاتے ہیں۔

مختصر جواب

عقود (عربی میں "معاہدات") دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) کا عبوری آف-پلان جائیداد رجسٹریشن نظام ہے، جسے ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے۔ جب آپ کسی ڈویلپر سے زیرِ تعمیر یونٹ خریدتے ہیں، تو بیع و خرید کا معاہدہ (SPA) عقود پلیٹ فارم پر درج کیا جاتا ہے اور آپ کو ایک عقود سرٹیفکیٹ جاری کیا جاتا ہے۔ یہ ملکیتی دستاویز (ٹائٹل ڈیڈ) نہیں ہے — بلکہ یہ ایک عبوری اندراج ہے جو منصوبے کی تکمیل اور حتمی ملکیتی دستاویز (فارم B) میں منتقلی تک آپ کے حقِ انتفاع کو ریکارڈ کرتا ہے۔ رجسٹریشن فیس خریداری کی قیمت کا 4 فیصد ہے اور ساتھ انتظامی اخراجات بھی شامل ہیں۔ ڈویلپر کے لیے لازم ہے کہ وہ SPA کے 60 دن کے اندر اندر اسے رجسٹر کرائے۔

عقود سرٹیفکیٹ اصل میں کیا ثابت کرتا ہے

عقود سرٹیفکیٹ یہ ثابت کرتا ہے کہ آپ کا کسی مخصوص زیرِ تعمیر یونٹ پر ایک رجسٹرڈ معاہداتی حق ہے۔ یہ ملکیت نہیں ہے۔ ابھی آپ کے پاس ملکیتی دستاویز موجود نہیں ہے — عمارت کی تحویل ابھی نہیں ہوئی، اور بعض صورتوں میں تو بنیاد بھی نہیں ڈالی گئی۔

یہ سرٹیفکیٹ آپ کو کیا فراہم کرتا ہے:

• DLD کے نظام میں آپ کی ایمریٹس آئی ڈی اور پاسپورٹ سے منسلک ایک ریکارڈ
• قانونی تحفظ اگر ڈویلپر یونٹ کو دوبارہ فروخت کرنے یا دوہری فروخت کی کوشش کرے
• تحویل سے پہلے کسی بھی مستقبل کی دوبارہ فروخت (تفویض) کی بنیاد
• دبئی کے قانون نمبر 13 مجریہ 2008 برائے عبوری ریئل اسٹیٹ رجسٹر کے تحت تحفظ، جو کسی بھی غیر رجسٹرڈ آف-پلان فروخت کو کالعدم قرار دیتا ہے ^[1]

سچ یہ ہے کہ زیادہ تر خریدار اس قانون کی دفعہ 3 نہیں پڑھتے، لیکن یہی وہ دفعہ ہے جو اہمیت رکھتی ہے: کوئی بھی آف-پلان فروخت، رہن، یا منتقلی اس وقت تک درست نہیں جب تک اسے عبوری رجسٹر میں درج نہ کیا جائے۔ اگر آپ کے ڈویلپر نے آپ کا عقود رجسٹر کرانا "بھول" گئے، تو آپ کا معاہدہ قانونی طور پر خطرے میں ہے۔

2024-2025 میں لاگت اور مدت

جو اخراجات آپ کو متوقع ہونے چاہئیں:

• DLD رجسٹریشن فیس: خریداری کی قیمت کا 4 فیصد (نظریاتی طور پر خریدار اور فروخت کنندہ کے درمیان 2%/2% تقسیم ہوتی ہے، لیکن ڈویلپر عموماً پوری 4% خریدار پر ڈالتے ہیں — اپنا SPA غور سے پڑھیں)
• عقود انتظامی فیس: 5 لاکھ AED سے زیادہ مالیت کے یونٹس کے لیے AED 3,000؛ اس پر AED 40 علم و جدت کی اضافی فیس
• ٹرسٹی آفس فیس: اگر آپ ٹرسٹی آفس استعمال کر رہے ہیں تو عموماً AED 4,000 جمع 5% VAT

DLD کے ضوابط کے تحت ڈویلپر کے لیے لازم ہے کہ وہ SPA پر دستخط کے 60 دن کے اندر عقود رجسٹر کرائے۔ عملی طور پر رجسٹریشن اکثر پہلی بڑی قسط کے موقع پر ہوتی ہے۔ اگر آپ نے 20% ادا کر دیا ہے اور ابھی تک کوئی عقود سرٹیفکیٹ نہیں ملا، تو اصرار کریں۔ یہ ایک خطرے کی علامت ہے۔

خبردار: کچھ ڈویلپر 4% DLD فیس کو اعلان کردہ قیمت میں شامل کر دیتے ہیں اور کچھ نہیں کرتے۔ دستخط کرنے سے پہلے ہمیشہ یہ پوچھیں: "کیا 4% DLD فیس قیمت میں شامل ہے یا اوپر سے الگ ہے؟" میں نے ایسے خریدار دیکھے ہیں جنہیں AED 2 ملین کے یونٹ پر AED 80,000 کا غیر متوقع بل آیا، کیونکہ کسی نے یہ وضاحت نہیں کی۔

اپنے عقود کی تصدیق کیسے کریں

آپ خود اپنے عقود کی حیثیت جانچ سکتے ہیں۔ دو طریقے ہیں:

1. Dubai REST ایپ (DLD کی سرکاری ایپ) — UAE Pass سے لاگ ان کریں، "Services" ← "My Properties" پر جائیں، اور آپ کا عقود رجسٹرڈ یونٹ وہاں ظاہر ہونا چاہیے۔
2. DLD ویب سائٹ — عقود تصدیق کے صفحے پر آپ اپنے سرٹیفکیٹ پر درج معاہدہ نمبر داخل کر سکتے ہیں۔

اگر ڈویلپر کے رجسٹریشن کے دعوے کے بعد بھی کچھ ظاہر نہ ہو، تو عقود نمبر تحریری طور پر طلب کریں اور اسے براہِ راست تصدیق کریں۔ سیلز ایجنٹ کی بھیجی گئی PDF پر بھروسہ نہ کریں — یہ دستاویزات صنعت کے اعتراف سے زیادہ کثرت سے جعلسازی کی جاتی ہیں۔

آف-پلان خریداری کے وسیع تر تناظر کے لیے ہمارے ریئل اسٹیٹ گائیڈز ملاحظہ کریں۔

عقود بمقابلہ ملکیتی دستاویز — انہیں خلط ملط نہ کریں

یہ پہلی بار خریدنے والوں کو ہمیشہ الجھاتا ہے۔ عقود عبوری ہے۔ ملکیتی دستاویز (فارم B، جو DLD تحویل کے وقت جاری کرتا ہے) حتمی ملکیت ہے۔ آپ عقود رجسٹرڈ یونٹ کو اسی طرح رہن نہیں رکھ سکتے جیسے مکمل شدہ جائیداد رکھی جاتی ہے — زیادہ تر بینک آف-پلان کے لیے صرف ڈویلپر کی منظور شدہ ادائیگی کی اسکیموں کے ذریعے مالیات فراہم کرتے ہیں، نہ کہ معیاری ہوم لون کے ذریعے۔ حتمی ملکیتی دستاویز صرف اس وقت جاری ہوتی ہے جب ڈویلپر دبئی میونسپلٹی سے تعمیراتی تکمیل سرٹیفکیٹ حاصل کر لے اور منصوبے کی بنیادی ڈھانچے کی فیس ادا کر دے۔

عقود سے ملکیتی دستاویز میں منتقلی تحویل کے وقت ہوتی ہے، اور اس موقع پر آپ کو ایک معمولی اضافی DLD فیس (ملکیتی دستاویز کے اجراء کے لیے تقریباً AED 540) ادا کرنی ہوگی۔ 4% منتقلی فیس دوبارہ ادا نہیں کی جائے گی — آپ یہ پہلے ہی عقود کے مرحلے پر ادا کر چکے ہیں۔

لہٰذا اگر کوئی آپ سے کہے کہ تحویل کے وقت "مزید 4%" ادا کرنا ہوگا، تو وہ غلط کہہ رہا ہے یا آپ کو کچھ بیچنے کی کوشش کر رہا ہے۔

کیا آپ اپنی صورتحال کے لیے اسے جانچنا چاہتے ہیں؟ UAE کے لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں ←

---

حوالہ جات

^[1] دبئی قانون نمبر 13 مجریہ 2008 برائے امارتِ دبئی میں عبوری ریئل اسٹیٹ رجسٹر، جیسا کہ قانون نمبر 9 مجریہ 2009 کے ذریعے ترمیم شدہ ہے۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ذریعے دستیاب: dld.gov.ae

^[2] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — فیسوں اور خدمات کا شیڈول، dubailand.gov.ae

^[3] RERA — آف-پلان جائیداد رجسٹریشن کی ہدایات، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ