دبئی میں RERA کرایہ انڈیکس کیا ہے؟

دبئی میں RERA کرایہ انڈیکس کیسے کام کرتا ہے

اگر آپ ایک کرایہ دار ہیں جو تجدیدِ معاہدہ پر کرایے میں اضافے کا سامنا کر رہے ہیں، یا ایک مالکِ مکان ہیں جو یہ جاننا چاہتے ہیں کہ آپ قانونی طور پر کتنا کرایہ بڑھا سکتے ہیں، تو RERA کرایہ انڈیکس ہی وہ واحد معیار ہے جو اہمیت رکھتا ہے۔ باقی سب بے معنی ہے۔

مختصر جواب

RERA کرایہ انڈیکس (جسے سرکاری طور پر دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا کرایہ انڈیکس کہا جاتا ہے، جو ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی کے زیرِ انتظام ہے) تجدیدِ معاہدہ کے وقت مالکِ مکان کی جانب سے کرایے میں اضافے کی قانونی حد مقرر کرتا ہے۔ آپ اسے Dubai REST ایپ یا DLD کی ویب سائٹ کے ذریعے اپنی جائیداد کی تفصیلات درج کر کے چیک کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا موجودہ کرایہ ظاہر کی گئی مارکیٹ اوسط سے 10% سے زائد کم ہو، تو مالکِ مکان کرایہ بڑھا سکتا ہے — لیکن صرف ایک متدرج پیمانے کے مطابق جس کی زیادہ سے زیادہ حد 20% ہے، جیسا کہ مرسوم نمبر 43 برائے 2013 میں مقرر ہے۔ اس 10% کی حد سے کم ہونے کی صورت میں کوئی اضافہ جائز نہیں ہے۔

RERA کرایہ انڈیکس دراصل کیا ہے

ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) کا ریگولیٹری ذراع ہے۔ کرایہ انڈیکس دبئی بھر میں اوسط کرایہ کی قدروں کا ایک ڈیٹا بیس ہے، جسے علاقے، عمارت، جائیداد کی نوعیت اور کمروں کی تعداد کے اعتبار سے تقسیم کیا گیا ہے۔ اسے وقتاً فوقتاً اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے — کبھی سالانہ، کبھی اس سے زیادہ کثرت سے جب مارکیٹ میں تیز تبدیلی آئے۔

آپ انڈیکس سے مول تول نہیں کرتے۔ آپ اسے لاگو کرتے ہیں۔

انڈیکس آپ کی مخصوص کمیونٹی میں آپ کی مخصوص جائیداد کی نوعیت کے لیے ایک "مارکیٹ اوسط" فراہم کرتا ہے۔ یہی عدد بنیادی معیار ہے۔ آپ کا مالکِ مکان کرایہ بڑھا سکتا ہے یا نہیں — اور کتنا — یہ مکمل طور پر اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کا موجودہ کرایہ اس اوسط سے کس حد تک کم ہے۔

مرسوم نمبر 43 برائے 2013 کے تحت پانچ درجاتی اضافے کی حد

یہی وہ مقام ہے جہاں اکثر کرایہ دار اور مالکانِ مکان غلطی کرتے ہیں۔ یہ حد ایک یکساں فیصد نہیں ہے۔ یہ مرسوم نمبر 43 برائے 2013 کے آرٹیکل 1 میں مقرر کردہ متدرج پیمانہ ہے ^[1]:

• اگر موجودہ کرایہ مارکیٹ اوسط سے 10% تک کم ہو ← کوئی اضافہ جائز نہیں
• 11–20% کم ہو ← زیادہ سے زیادہ 5% اضافہ
• 21–30% کم ہو ← زیادہ سے زیادہ 10% اضافہ
• 31–40% کم ہو ← زیادہ سے زیادہ 15% اضافہ
• 40% سے زائد کم ہو ← زیادہ سے زیادہ 20% اضافہ

لہٰذا اگر انڈیکس ظاہر کرے کہ JLT میں آپ کے 2 بیڈروم فلیٹ کا اوسط کرایہ AED 120,000 ہے اور آپ AED 110,000 ادا کر رہے ہیں، تو آپ تقریباً 8% مارکیٹ سے کم ہیں — اس سال آپ کا مالکِ مکان کرایہ بالکل نہیں بڑھا سکتا۔ مالکانِ مکان کے لیے یہ تکلیف دہ ہے، لیکن یہی قانون ہے۔

RERA کرایہ انڈیکس کیسے چیک کریں

دو سرکاری طریقے ہیں:

Dubai REST ایپ۔ اسے ڈاؤن لوڈ کریں، کرایہ انڈیکس کیلکولیٹر کھولیں، اپنی کمیونٹی، عمارت، جائیداد کی نوعیت اور کمروں کی تعداد درج کریں۔ یہ آپ کے مخصوص معاہدے کے لیے قانونی اضافے کا فیصد ظاہر کرے گا۔

DLD ویب سائٹ۔ کرایہ انڈیکس dubailand.gov.ae پر "خدمات" کے تحت شائع کیا جاتا ہے۔ ایک جیسے اندراجات، ایک جیسے نتائج۔

سچ پوچھیں تو ایپ زیادہ تیز ہے۔ تجدیدِ معاہدہ کی کسی بھی گفتگو سے پہلے اسے استعمال کریں تاکہ آپ اندازے کے بجائے اصل عدد کے ساتھ سامنے آئیں۔

احتیاط: کچھ علاقوں میں جہاں ڈیٹا کم ہو، انڈیکس ایک رینج دیتا ہے۔ اگر آپ کی عمارت انفرادی طور پر درج نہ ہو، تو انڈیکس قریب ترین موازن جائیداد سے اعداد لیتا ہے۔ مالکانِ مکان کبھی کبھی دلیل دیتے ہیں کہ موازن بہت کم ہے؛ کرایہ دار کبھی کبھی کہتے ہیں کہ یہ بہت زیادہ ہے۔ کرایہ تنازعات مرکز (Rental Dispute Centre) سرکاری RERA کیلکولیٹر کے نتیجے کو حتمی اور مستند مانتا ہے۔

نوٹس کے قواعد — 90 دن کا جال

چاہے RERA کرایہ انڈیکس اضافے کی اجازت دے، آپ کا مالکِ مکان اسے آپ پر اچانک نہیں تھوپ سکتا۔ قانون نمبر 26 برائے 2007 (جسے قانون نمبر 33 برائے 2008 سے ترمیم کیا گیا ہے) کا آرٹیکل 14 کرایے یا دیگر اہم شرائط میں کسی بھی تبدیلی کے لیے معاہدہ ختم ہونے کی تاریخ سے 90 دن پہلے تحریری نوٹس دینا لازم قرار دیتا ہے ^[2]۔

نوٹس نہیں، تو اضافہ نہیں۔ معاہدہ انہی شرائط پر تجدید ہو جائے گا۔

یہ مالکانِ مکان کی سب سے عام غلطی ہے۔ وہ تجدیدِ معاہدہ سے چھ ہفتے پہلے واٹس ایپ پیغام بھیج کر 15% اضافے کا مطالبہ کرتے ہیں، کرایہ دار انکار کرتا ہے، اور معاملہ دیرہ میں کرایہ تنازعات تصفیہ مرکز (Rental Dispute Settlement Centre — RDC) پہنچ جاتا ہے۔ کرایہ دار تقریباً ہر بار جیتتا ہے، کیونکہ نوٹس نہ درست طریقے سے دیا گیا تھا، نہ وقت پر۔

اگر مالکِ مکان انڈیکس کو نظرانداز کرے تو کیا کریں؟

RDC میں درخواست دائر کریں۔ دائر کرنے کی فیس سالانہ کرایے کا 3.5% ہے (کم از کم AED 500، زیادہ سے زیادہ AED 20,000)۔ آپ کو اپنا کرایہ نامہ، ایجاری رجسٹریشن سرٹیفکیٹ (Ejari دبئی میں لازمی کرایہ نامہ رجسٹریشن نظام ہے)، اماراتی شناختی کارڈ اور اپنی اکائی کے لیے RERA کرایہ انڈیکس کیلکولیٹر کا نتیجہ درکار ہوگا۔

RDC عام طور پر 30 سے 45 دنوں کے اندر ابتدائی درجے کا فیصلہ جاری کرتا ہے۔ اگر مالکِ مکان نے انڈیکس کی حد سے زائد کرایہ بڑھایا ہو یا 90 دن کا نوٹس نہ دیا ہو، تو ٹربیونل کرایہ کو قانونی مقدار تک واپس لانے کا حکم دے گا اور اضافی ادائیگی کی واپسی کا بھی حکم دے سکتا ہے۔

کرایہ داروں کے حقوق پر وسیع تر تناظر کے لیے، ہماری کرایہ داری قانون کی زمرہ بندی دیکھیں۔

مصادر

^[1] مرسوم نمبر 43 برائے 2013 بابت امارتِ دبئی میں کرایے کے اضافے کا تعین، آرٹیکل 1۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ۔

^[2] قانون نمبر 26 برائے 2007 بابت امارتِ دبئی میں مالکانِ مکان اور کرایہ داروں کے درمیان تعلق کا ضابطہ، بصورتِ ترمیم قانون نمبر 33 برائے 2008، آرٹیکل 14۔

^[3] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ، کرایہ انڈیکس — dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/

کیا آپ اپنی صورتِ حال کے لیے اسے چیک کروانا چاہتے ہیں؟ UAE لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں ←