دبئی میں کرایہ داری کا معاہدہ

دبئی میں کرایہ داری کا معاہدہ: 2025 میں آپ کو جو کچھ جاننا ضروری ہے

اگر آپ پہلی بار دبئی میں لیز پر دستخط کر رہے ہیں — یا اسے تجدید کر رہے ہیں — تو جو معاہدہ آپ دستخط کرتے ہیں وہ صرف آدھی کہانی ہے۔ دوسری آدھی کہانی ایجاری ہے، جو کہ ایک لازمی رجسٹریشن نظام ہے، اور قانون نمبر 26 بابت 2007 کے تحت سخت ضوابط کا ایک مجموعہ ہے جو خاموشی سے ان تمام چالاک شقوں کو کالعدم کر دیتا ہے جو آپ کا مکان مالک دستاویز میں شامل کر سکتا ہے۔

مختصر جواب

دبئی میں کرایہ داری کا معاہدہ تحریری شکل میں ہونا چاہیے، دونوں فریقین کے دستخط شدہ ہوں، اور ایجاری (رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی کا کرایہ داری رجسٹریشن نظام، جو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا حصہ ہے) کے ساتھ رجسٹرڈ ہو۔ ایجاری رجسٹریشن کے بغیر، آپ ڈیوا (DEWA) کا کنکشن حاصل نہیں کر سکتے، لیز کی بنیاد پر خاندانی ویزا اسپانسر نہیں کر سکتے، اور کرایہ تنازعات مرکز (Rental Disputes Centre) میں درخواست دائر نہیں کر سکتے۔ معاہدے کی معیاری مدت 12 ماہ ہوتی ہے۔ کرایے میں اضافہ RERA کرایہ اشاریے کے ذریعے محدود ہے۔ مکان مالک کو فروخت یا ذاتی استعمال کی بنیاد پر بے دخلی کے لیے نوٹری یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے 12 ماہ کا تحریری نوٹس دینا ضروری ہے۔

دبئی میں کرایہ داری کا معاہدہ کن شرائط پر درست تصور ہوتا ہے

چار چیزیں ضروری ہیں: دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا جاری کردہ یکساں کرایہ داری معاہدہ فارم (Unified Tenancy Contract)، دونوں فریقین کے دستخط، ادائیگی کے شیڈول کے ساتھ واضح کرایے کی رقم، اور ایجاری رجسٹریشن۔ ان میں سے کسی ایک کو بھی نظرانداز کریں تو آپ خطرے میں پڑ سکتے ہیں۔

قانون نمبر 26 بابت 2007 کے آرٹیکل 4 کے تحت معاہدے کی رجسٹریشن مکان مالک کی قانونی ذمہ داری ہے، تاہم عملی طور پر یہ لاگت (2025 تک VAT اور سروس فیس سمیت AED 219.75) اکثر کرایہ داروں پر منتقل کر دی جاتی ہے۔ سچ پوچھیں تو اکثر کرایہ دار اس پر اعتراض نہیں کرتے — یہ معمولی رقم ہے اور آپ جلد سرٹیفکیٹ چاہتے ہیں۔

آپ کو درج ذیل دستاویزات کی ضرورت ہوگی: پاسپورٹ کی نقول، امارات آئی ڈی، ملکیتی دستاویز (ٹائٹل ڈیڈ) کی نقل، دستخط شدہ معاہدہ، اور DEWA احاطہ نمبر۔ رجسٹریشن دبئی REST ایپ یا ایجاری ٹائپنگ سنٹر کے ذریعے کی جاتی ہے۔ عام طور پر اسی دن مکمل ہو جاتی ہے۔

ایک بات جو کرایہ دار اکثر نظرانداز کر دیتے ہیں: ایجاری سرٹیفکیٹ وہی پہلی دستاویز ہے جو کرایہ تنازعات مرکز (RDC) درخواست دائر کرنے پر طلب کرتا ہے۔ ایجاری نہیں تو مقدمہ نہیں۔

کرایہ، ضمانتی رقم، اور RERA اشاریہ

ضمانتی رقم (سیکیورٹی ڈپازٹ) عام طور پر غیر فرنشڈ مکان کے لیے سالانہ کرایے کا 5% اور فرنشڈ کے لیے 10% ہوتی ہے۔ اس کے لیے کوئی قانونی ضابطہ مقرر نہیں — یہ بازار کا رواج ہے۔ تحریری طور پر یہ لکھوائیں کہ ضمانتی رقم دستاویزی نقصانات کی کٹوتی کے بعد، حوالگی کے 30 دن کے اندر واپس کی جائے گی۔

کرایہ عموماً 1، 2، 4، یا 12 چیکوں میں ادا کیا جاتا ہے۔ چیکوں کی تعداد کم ہو تو کرایہ بھی تقریباً ہمیشہ کم ہوتا ہے۔ اگر آپ چیک کی بجائے بینک ٹرانسفر سے ادائیگی کر رہے ہیں، تو ہر ادائیگی پر دستخط شدہ تصدیق نامہ حاصل کریں — مکان مالک کبھی کبھار "بھول" جاتے ہیں۔

کرایے میں اضافہ فرمان نمبر 43 بابت 2013 کے تحت ہوتا ہے اور RERA کرایہ اشاریے کی بنیاد پر حساب لگایا جاتا ہے، جسے آپ دبئی REST ایپ پر چیک کر سکتے ہیں۔ اضافے کی حد بتدریج پیمانے پر کام کرتی ہے:

• 0% اضافہ اگر آپ کا کرایہ بازار سے 10% تک کم ہے
• 5% اگر 11–20% کم ہے
• 10% اگر 21–30% کم ہے
• 15% اگر 31–40% کم ہے
• 20% اگر 40% سے زیادہ کم ہے

کوئی بھی اضافہ نافذ کرنے کے لیے مکان مالک کو تجدید سے 90 دن قبل تحریری نوٹس دینا لازمی ہے۔ یہ مہلت گزر جائے تو کرایہ مزید ایک سال کے لیے اسی سطح پر برقرار رہتا ہے۔ سچ پوچھیں تو کرایہ داروں کے لیے یہ سب سے زیادہ مفید اصول ہے اور اکثر لوگوں کو اس کا علم ہی نہیں ہوتا۔

خبردار: واٹس ایپ پیغام کہ "کرایہ 15% بڑھ رہا ہے" قانونی نوٹس نہیں ہے۔ یہ تحریری شکل میں، باقاعدہ طریقے سے، اور تجدید کی تاریخ سے کم از کم 90 دن قبل دیا جانا ضروری ہے۔

معاہدے کی قبل از وقت تنسیخ یا بے دخلی سے بچاؤ

قبل از وقت تنسیخ کی شقیں معیاری نہیں ہیں۔ کچھ معاہدوں میں 2 ماہ کے کرایے کا جرمانہ ہے، کچھ میں 60 دن کا نوٹس درکار ہے، کچھ میں کچھ بھی درج نہیں — ایسی صورت میں آپ مذاکرات کریں ورنہ ضمانتی رقم اور بقیہ چیکوں سے محروم ہو سکتے ہیں۔

قانون نمبر 26 بابت 2007 کے آرٹیکل 25(1) کے تحت مدت کے دوران مکان مالک کے لیے بے دخلی کی بنیادیں محدود ہیں: 30 دن کے نوٹس کے بعد بھی عدم ادائیگی، اجازت کے بغیر ذیلی کرایہ داری، غیر قانونی استعمال، یا سنگین نقصان۔ بس اتنا ہی۔

مدت ختم ہونے پر عدم تجدید کے لیے آرٹیکل 25(2) کے تحت نوٹری پبلک یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے 12 ماہ کا تحریری نوٹس لازمی ہے، اور وہ بھی صرف محدود وجوہات کی بنیاد پر — مالک فروخت کرنا چاہتا ہو، مالک یا پہلے درجے کا قریبی رشتہ دار خود رہنا چاہتا ہو، یا بڑی تعمیر نو درکار ہو۔ مکان مالک کا ذاتی طور پر یہ کہنا کہ وہ "اگلے مہینے مکان واپس چاہتے ہیں" قانونی طور پر بالکل بے وزن ہے۔

اگر آپ کو ایسا نوٹس موصول ہو جسے آپ غیر درست سمجھتے ہیں، تو کرایہ تنازعات مرکز (RDC) میں آپ کا مقدمہ مضبوط ہے۔ دائر کرنے کی فیس سالانہ کرایے کا 3.5% ہے (کم از کم AED 500، زیادہ سے زیادہ AED 20,000)، اور اکثر مقدمات 30–45 دن میں فیصل ہو جاتے ہیں۔

متعلقہ تنازعات کے بارے میں مزید معلومات کے لیے ہماری کرایہ داری کیٹیگری دیکھیں۔

کرایہ داری کے معاہدے میں عام خطرات

ضمیمہ (addendum) کو غور سے پڑھیں۔ یکساں معاہدہ ایک صفحے کا ہوتا ہے؛ ضمیمے میں مکان مالک چلر فیس، دیکھ بھال کی حدیں، خروج جرمانے اور پالتو جانوروں سے متعلق شقیں چھپا دیتے ہیں۔ عملی طور پر 80% تنازعات ضمیمے سے شروع ہوتے ہیں۔

ان باتوں پر خاص توجہ دیں:

• دیکھ بھال کی حد — AED 500 یا AED 1,000 سے زیادہ کا خرچہ اکثر کرایہ دار پر ڈال دیا جاتا ہے۔ اسے مذاکرات سے کم یا ختم کروائیں۔
• چلر/ضلعی ٹھنڈک — تصدیق کریں کہ یہ شامل ہے یا Empower/Emicool کے الگ اکاؤنٹ پر ہے۔ Empower کا ڈپازٹ AED 2,000 سے زیادہ ہو سکتا ہے اور لوگوں کو حیران کر دیتا ہے۔
• خروج شق — "2 ماہ کا کرایہ جرمانہ" سادہ لگتا ہے لیکن یہ چیک کریں کہ یہ نوٹس کے بعد لاگو ہوتا ہے یا نوٹس کی مدت کے اضافے میں۔
• تجدید کی شرائط — اگر یہاں خاموشی ہو تو معاہدہ انہی شرائط پر خودبخود تجدید ہو جاتا ہے، جو دراصل آپ کے حق میں کام کر سکتا ہے۔

اور اس بات کی تصدیق کریں کہ معاہدے میں درج مکان مالک اور ٹائٹل ڈیڈ کے حامل مالک ایک ہی شخص ہیں۔ اصل کرایہ دار کا ذیلی کرایہ داری کرنا عام ہے اور اگر اصل مالک آ جائے تو پیچیدگیاں پیدا ہوتی ہیں۔

اہم تاریخیں: تجدید سے 90 دن قبل — مکان مالک کو کرایے میں اضافے کے نوٹس کی آخری تاریخ۔ مدت ختم ہونے سے 12 ماہ قبل — آرٹیکل 25(2) کے تحت عدم تجدید بے دخلی کا کم از کم نوٹس۔

ماخذ

^[1] دبئی قانون نمبر 26 بابت 2007 (جیسا کہ قانون نمبر 33 بابت 2008 کے ذریعے ترمیم شدہ) — امارت دبئی میں مکان مالکان اور کرایہ داروں کے درمیان تعلقات کا ضابطہ۔

^[2] دبئی فرمان نمبر 43 بابت 2013 — امارت دبئی میں کرایے میں اضافے کا تعین۔

^[3] دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — ایجاری رجسٹریشن سروس اور فیس، dubailand.gov.ae۔

^[4] کرایہ تنازعات مرکز — دائر کرنے کے طریقہ کار اور فیس، rdc.gov.ae۔

^[5] RERA کرایہ اشاریہ، دبئی REST ایپ کے ذریعے دستیاب۔

اپنی صورتحال کے مطابق اسے جانچنا چاہتے ہیں؟ UAE کے لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں ←