دبئی میں مالک مکان مجھے کب بے دخل کر سکتا ہے؟

تصویر کی وضاحت: دبئی میں مالک مکان مجھے کب بے دخل کر سکتا ہے — شیخ زاید روڈ پر دبئی کی رہائشی عمارتیں۔

اگر آپ دبئی میں کرائے پر مقیم ہیں اور آپ کا مالک مکان بے دخلی کا اشارہ دے رہا ہے، تو جواب ایک اہم سوال پر منحصر ہے: کیا وہ آپ کی کسی غلطی کی بنا پر معاہدے کے دوران بے دخل کر رہا ہے، یا معاہدے کی میعاد ختم ہونے پر اپنی ضرورت کے تحت؟ قانونی راستہ بالکل مختلف ہے۔ آپ کا دفاع بھی۔

مختصر جواب

دبئی میں مالک مکان قانون نمبر 26 برائے 2007 (ترمیم شدہ بموجب قانون نمبر 33 برائے 2008) کے تحت دو صورتوں میں آپ کو بے دخل کر سکتا ہے۔ اول، آرٹیکل 25(1) کے تحت معاہدے کے دوران بے دخلی — لیکن صرف مخصوص خلاف ورزیوں پر، جیسے 30 روزہ نوٹس کے بعد کرایہ ادا نہ کرنا، غیر قانونی استعمال، یا بغیر اجازت سب لیٹنگ۔ دوم، آرٹیکل 25(2) کے تحت معاہدے کے اختتام پر بے دخلی — جائیداد کی فروخت، مالک مکان کا ذاتی استعمال، یا بڑی تزئین و آرائش، اور اس کے لیے نوٹری پبلک یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے 12 ماہ کا تحریری نوٹس لازم ہے۔ ان دو صورتوں کے علاوہ کوئی بھی بے دخلی قانونی نہیں۔ یہ محض ایک درخواست ہے جسے آپ رد کر سکتے ہیں۔^[1][2]

معاہدے کے دوران بے دخلی (آرٹیکل 25(1))

یہ تیز رفتار راستہ ہے۔ آپ کا مالک مکان ریاستی تنازعات مرکز (RDC) — دبئی کی وہ عدالت جو تمام کرایہ داری کے مقدمات نمٹاتی ہے اور دیرہ میں واقع ہے — سے معاہدے کی میعاد ختم ہونے سے پہلے اسے منسوخ کرنے کی درخواست کر سکتا ہے، اگر آپ نے درج ذیل میں سے کوئی کام کیا ہو:

• باقاعدہ ادائیگی نوٹس کے 30 دن کے اندر کرایہ ادا نہ کرنا

• تحریری اجازت کے بغیر یونٹ سب لیٹ کرنا

• جائیداد کو غیر قانونی مقاصد کے لیے یا عوامی نظم و ضبط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے استعمال کرنا

• جائیداد کی حفاظت کو خطرے میں ڈالنے والا نقصان پہنچانا، یا غیر مجاز تبدیلیاں کرنا

• بغیر اجازت رہائشی یونٹ کو تجارتی مقاصد کے لیے (یا تجارتی کو رہائشی مقاصد کے لیے) استعمال کرنا

• دبئی میونسپلٹی کی جانب سے جائیداد کو ناقابل استعمال قرار دیا جانا

• نوٹیفکیشن کے 30 دن کے اندر کسی قانونی ذمہ داری یا معاہدے کی کسی واضح شرط کی خلاف ورزی

واقعی، معاہدے کے دوران بے دخلی کے زیادہ تر مقدمات تاخیر سے کرایہ ادا کرنے یا چیک باؤنس ہونے سے متعلق ہوتے ہیں۔ 30 روزہ تدارک نوٹس آپ کے حق میں ہے۔ مقررہ مدت میں ادائیگی کر دیں تو بے دخلی کا دعویٰ عموماً خود بخود ختم ہو جاتا ہے۔

RDC میں فائلنگ فیس 2024 تک سالانہ کرایے کا 3.5 فیصد ہے (کم از کم 500 درہم، زیادہ سے زیادہ 20,000 درہم)۔ مقدمات کو عموماً 2 سے 3 ہفتوں میں پہلی سماعت ملتی ہے۔^[3]

معاہدے کے اختتام پر بے دخلی (آرٹیکل 25(2))

یہ وہ راستہ ہے جو مالکان مکان اکثر استعمال کرتے ہیں، اور جسے کرایہ دار اکثر غلط سمجھتے ہیں۔ تجدید کے وقت بھی مالک مکان آپ کو محض یہ نہیں کہہ سکتا کہ چلے جائیں۔ اس کے پاس ایک محدود فہرست میں سے کوئی درست وجہ ہونی چاہیے:

• مالک مکان جائیداد فروخت کرنا چاہتا ہو

• مالک مکان یا اس کا پہلے درجے کا قریبی رشتہ دار اسے ذاتی طور پر استعمال کرنا چاہتا ہو (اور مالک مکان کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ اس کے پاس کوئی متبادل مناسب رہائش نہیں)

• جائیداد کو بڑی تزئین و آرائش یا انہدام کی ضرورت ہو جو کرایہ دار کی موجودگی میں نہ ہو سکے (شہادت کے طور پر میونسپلٹی کی اجازت درکار ہے)

طریقہ کار کے اصول سخت ہیں۔ نوٹس 12 ماہ کا ہونا چاہیے۔ یہ تحریری ہونا چاہیے۔ اسے نوٹری پبلک یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے بھیجا جانا چاہیے — واٹس ایپ پیغام یا عام ای میل کافی نہیں ہوگی۔ ان میں سے کوئی بھی شرط پوری نہ ہو تو نوٹس باطل ہے۔^[1][2]

خبردار رہیں: اگر آپ کا مالک مکان آپ کو "ذاتی استعمال" کی بنا پر بے دخل کرے اور پھر 2 سال کے اندر اندر اسی یونٹ کو دوبارہ کرائے پر دے دے، تو آپ آرٹیکل 26 کے تحت ہرجانے کا دعویٰ دائر کر سکتے ہیں۔ RDC نے ایسے مقدمات میں کرایہ داروں کو خاطر خواہ معاوضہ دلوایا ہے۔ اپنے پرانے پتے کے لیے Bayut اور Property Finder کی اشتہاری فہرستوں پر نظر رکھیں۔

بے دخلی کی کون سی وجوہات درست نہیں ہیں

بہت سی۔ اور یہی وہ جگہ ہے جہاں اکثر کرایہ دار غلطی کرتے ہیں۔

آپ کا مالک مکان آپ کو درج ذیل بنا پر بے دخل نہیں کر سکتا:

• آپ نے کرایہ میں اضافے سے انکار کیا (ریرا کرایہ انڈیکس — ریل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی، دبئی کا ریگولیٹر — اضافے کی حد مقرر کرتا ہے)

• انہیں کسی اور کرایہ دار سے بہتر پیشکش ملی

• وہ بغیر کسی اہل وجہ کے محض یونٹ واپس لینا چاہتے ہیں

• معاہدے کی میعاد ختم ہو گئی (دبئی میں کرایہ داری کے معاہدے خود بخود انہی شرائط پر تجدید ہو جاتے ہیں، جب تک کہ باقاعدہ طریقے سے ختم نہ کیے جائیں)

اگر آپ کو کوئی ایسا نوٹس ملے جو آرٹیکل 25(1) یا 25(2) کے تحت نہیں آتا، تو آپ اسے نظرانداز کر سکتے ہیں — لیکن کریں نہیں۔ RDC میں اس نوٹس کو باطل قرار دلوانے کے لیے مقدمہ دائر کریں۔ اس پر چند سو درہم خرچ ہوتے ہیں اور معاملہ صاف طریقے سے ختم ہو جاتا ہے۔

اگر آپ کو بے دخلی کا نوٹس ملے تو کیا کریں

تین کام، ترتیب کے ساتھ۔

ایجاری رجسٹریشن چیک کریں — ایجاری ریرا کی جانب سے چلایا جانے والا لازمی کرایہ داری رجسٹریشن نظام ہے۔ غیر رجسٹرڈ لیز کی صورت میں مالک مکان کی پوزیشن نمایاں طور پر کمزور ہو جاتی ہے۔

نوٹس خود چیک کریں: کیا یہ 12 ماہ کا ہے؟ نوٹری پبلک یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے بھیجا گیا ہے؟ مقررہ فہرست میں سے کوئی وجہ درج ہے؟ اگر کسی بھی سوال کا جواب نہیں میں ہے، تو نوٹس ممکنہ طور پر ناقص ہے۔

پھر مکان خالی کرنے سے پہلے RDC میں مقدمہ دائر کریں۔ ایک بار مکان خالی کر دیا تو آپ کا اثر و رسوخ ختم ہو جاتا ہے۔ اس کے تجدیدی پہلو کے بارے میں مزید جاننے کے لیے ہماری گائیڈ دبئی کرایہ اضافے کے اصول اور ریاستی تنازعات مرکز میں مقدمہ کیسے دائر کریں ملاحظہ فرمائیں۔

اخراجات (2024): RDC فائلنگ — سالانہ کرایے کا 3.5 فیصد (کم از کم 500 درہم، زیادہ سے زیادہ 20,000 درہم)۔ نوٹری کے ذریعے نوٹس کی تعمیل — تقریباً 220 درہم۔ قانونی نمائندگی — سیدھے سادے بے دخلی دفاع کے لیے عموماً 5,000 سے 15,000 درہم۔

کیا آپ اپنی صورتحال کے لیے اس کا جائزہ لینا چاہتے ہیں؟ UAE میں لائسنس یافتہ وکیل سے بات کریں ←

حوالہ جات

• دبئی قانون نمبر 26 برائے 2007 بابت امارت دبئی میں مالکان مکان اور کرایہ داروں کے مابین تعلقات کا ضابطہ، آرٹیکل 25۔

• دبئی قانون نمبر 33 برائے 2008 بابت قانون نمبر 26 برائے 2007 میں ترمیم۔

• دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ / ریاستی تنازعات مرکز فیس شیڈول، dubailand.gov.ae پر شائع شدہ۔