Al Ali Property Investment Dubai: что должны проверить покупатели
Если вы изучаете Al Ali Property Investment Dubai — как покупатель, присматривающийся к строящемуся (off-plan) объекту, как арендатор, подписывающий договор аренды, или как тот, кто добивается возврата средств, — первое, что вам нужно, это базовая проверка самой компании. Названия застройщиков в Дубае не уникальны. «Al Ali» встречается в нескольких лицензиях. Получите номер торговой лицензии, прежде чем что-либо подписывать.
Краткий ответ
В Дубае несколько лицензированных структур работают под именем «Al Ali» в сфере недвижимости, включая брокерские, девелоперские и холдинговые компании. Прежде чем вступать в сделку с любой компанией, продвигаемой как Al Ali Property Investment Dubai, проверьте торговую лицензию Департамента экономики и туризма Дубая (DET), регистрационный номер застройщика или брокера в Земельном департаменте Дубая (DLD) и — для off-plan — эскроу-счёт проекта по Закону № 8 от 2007 года. Если компания не может предъявить все три по запросу, уходите.
Как проверить любую структуру Al Ali property investment Dubai
Три проверки, в таком порядке.
Первое — торговая лицензия. Запросите копию. Сверьте её на портале поиска лицензий DET (eservices.dubaided.gov.ae). Посмотрите на лицензированные виды деятельности — «брокераж по купле-продаже недвижимости» (код деятельности 6820001) отличается от «девелопмента недвижимости» (6810002). Брокер не вправе продавать вам собственный проект; застройщик не вправе на законных основаниях брокеровать чужой объект без соответствующего дополнения.
Второе — регистрация в RERA. RERA (Агентство по регулированию недвижимости, подразделение DLD, лицензирующее брокеров и застройщиков) ведёт систему Trakheesi и приложение Dubai Brokers. У каждого индивидуального брокера есть номер BRN. У каждого застройщика — регистрация застройщика. Если вам предлагают объект, BRN агента должен быть в Form A или Form F. Нет BRN — нет сделки. Честно говоря, покупатели теряли шестизначные депозиты, потому что доверились визитке.
Третье, только для off-plan: эскроу-счёт. По статье 4 Закона Дубая № 8 от 2007 года у каждого off-plan проекта должен быть выделенный эскроу-счёт в одобренном банке, и ваши платежи идут напрямую на этот эскроу — а не на операционный счёт застройщика. Запросите номер эскроу-счёта и регистрационный номер проекта на платформе DLD Oqood. Заплатите что-либо вне эскроу — и вы фактически подарили эти деньги.
Не принимайте устных заверений ни по одному из этих трёх пунктов. Делайте скриншоты.
Какой договор вы на самом деле подписываете
Для продажи стандартные документы — это Form F (Меморандум о взаимопонимании между покупателем и продавцом), Form A (соглашение продавца с брокером) и Form B (соглашение покупателя с брокером). Для off-plan вы подпишете Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA) плюс промежуточную регистрацию Oqood. Для аренды у вас будет договор аренды, зарегистрированный через Ejari (систему регистрации аренды DLD).
Внимательно прочитайте пункт о плане платежей. Большинство споров вокруг сделок Al Ali property investment Dubai — и, честно говоря, большинство дубайских споров по недвижимости в целом — сводятся к двум пунктам: определению этапов (milestones) в графике платежей и условиям расторжения/удержания средств. По Закону № 13 от 2008 года (с поправками Законом № 19 от 2017 года) право застройщика расторгнуть договор и удержать средства зависит от процента завершения строительства. При завершении менее 25% застройщик может удержать до 30% уплаченной цены. При 60–80% удержание может достигать 40%. Эти ступени важны, когда дело идёт наперекосяк.
Если пункт выглядит односторонним, вероятно, так и есть. Договаривайтесь до подписания.
Внимание: «Формы бронирования» и «соглашения о резервировании», предъявляемые на торговых мероприятиях, часто содержат пункты о невозвратном депозите, не соответствующие Закону № 8 от 2007 года, если проект ещё не зарегистрирован в DLD. Не платите сбор за резервирование за незарегистрированный проект. Сначала проверьте Oqood.
Если что-то уже пошло не так
Три форума, в зависимости от вопроса.
При задержках off-plan, непоставке или проблемах с эскроу у любого застройщика, продвигаемого как Al Ali Property Investment Dubai, путь — сначала RERA: подайте жалобу через Центр по разрешению споров об аренде (Rental Disputes Centre) DLD или Департамент по делам инвесторов в недвижимость. При отмене проекта ликвидацией занимается Специальный трибунал DLD по урегулированию споров о недвижимости (учреждён Декретом № 33 от 2020 года).
По спорам об аренде юрисдикцией обладает Центр по разрешению споров об аренде (RDC) в здании DLD на Baniyas Road. Сбор за подачу — 3,5% годовой арендной платы, минимум 500 дирхамов, с потолком в 20 000 дирхамов (график 2024 года). Первое слушание обычно назначается в течение 2–3 недель.
При недобросовестности брокера — нераскрытых комиссиях, фальшивых объявлениях, введении в заблуждение — жалуйтесь в RERA через приложение Dubai REST. RERA может приостановить BRN брокера в течение нескольких дней при серьёзных нарушениях.
По чисто договорным или платёжным спорам вне компетенции регулятора вы в судах Дубая (onshore) или судах DIFC (если договор указывает юрисдикцию DIFC). Большинство onshore-договоров по недвижимости по умолчанию относятся к судам Дубая и арабоязычному процессу.
Расходы, которые стоит заложить в бюджет
Покупка недвижимости в Дубае редко ограничивается заявленной ценой.
Типичные расходы 2024 года при покупке на вторичном рынке: - Сбор за передачу DLD: 4% от цены покупки + 580 дирхамов админ - Выдача свидетельства о собственности (title deed): 250 дирхамов - Комиссия брокера: обычно 2% + 5% НДС - Сбор NOC застройщику: 500–5 000 дирхамов в зависимости от застройщика - Регистрация ипотеки (при финансировании): 0,25% от кредита + 290 дирхамов - Сбор офиса доверенного лица (trustee): 4 000 дирхамов (до 500 тыс.) или 4 200 дирхамов (свыше)
Off-plan добавляет регистрацию Oqood в размере 4% от цены, уплачиваемую при подписании. Сервисные сборы (service charges) варьируются по зданиям и устанавливаются ежегодно за квадратный фут — проверьте свежий индекс сервисных сборов на сайте DLD перед покупкой. Здание со ставкой 25 дирхамов/кв. фут на квартиру в 1 200 кв. футов — это 30 000 дирхамов в год, каждый год. Об этом забывают.
Итог
Является ли структура, с которой вы имеете дело, действительно сильной или просто хорошо себя продаёт, процесс проверки один и тот же. Торговая лицензия, регистрация RERA, эскроу-счёт для off-plan. Form F, BRN, Ejari для перепродажи и аренды. Не подписывайте черновики. Не платите вне эскроу. Не доверяйте брошюрам больше, чем реестру Oqood.
И если сделку торопят — «цена вырастет в понедельник», «другой покупатель подписывает сегодня вечером» — это почти всегда момент, чтобы замедлиться, а не ускориться.
Нужно проверить это для вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ →
Цитаты
[1] Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай — dubailand.gov.ae [2] Закон Дубая № 13 от 2008 года, регулирующий Промежуточный реестр недвижимости, с поправками Законом № 19 от 2017 года — dubailand.gov.ae [3] Декрет Дубая № 33 от 2020 года об учреждении Специального трибунала по урегулированию споров о недвижимости — dubailand.gov.ae [4] График сборов Земельного департамента Дубая (2024) — dubailand.gov.ae/en/services [5] Процедуры подачи в Центр по разрешению споров об аренде и
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.