Когда нужен адвокат по недвижимости в ОАЭ?

Когда вам действительно нужен адвокат по недвижимости в ОАЭ

Если вы покупаете, продаете или спорите о собственности в Дубае или Абу-Даби, вы, вероятно, задавались вопросом, стоит ли плата адвоката. Честно говоря, для большинства стандартных сделок в зарегистрированном RERA проекте — нет. Для чего-либо по плану, оспариваемого или связанного с невыполнением обязательств застройщиком, да — и отсрочка такого звонка — это то, где люди теряют настоящие деньги.

Краткий ответ

Адвокат по недвижимости в ОАЭ занимается проверкой SPA (договора купли-продажи), спорами о передаче прав на имущество, задержками у застройщика, спорами о размере сервисного сбора, подачей исков в Арбитраж по спорам об аренде и наследованием имущества. Для чистой вторичной продажи, зарегистрированной через Департамент земельных участков Дубая (DLD), хороший брокер плюс собственные проверки DLD обычно вас защищают. Вам нужен адвокат, когда деньги заморожены, контракт не подписан или нарушен, или дело направляется в Центр разрешения споров об аренде или в гражданский суд. Гонорары обычно составляют 5000–25000 AED за консультационную работу, больше за судебное разбирательство.

Когда адвокат по недвижимости стоит денег

Покупка по плану. Здесь люди ошибаются. SPA, который вам дает застройщик, составлен в интересах застройщика, и пункты о компенсации за задержку, изменении спецификации и освобождении средств под Закон Дубая № 8 от 2007 года (Закон об условном депонировании) часто слабее, чем предполагают покупатели. Проверка SPA адвокатом перед подписанием обходится дешевле, чем то, что вы потратите на разворачивание плохой сделки позже.

Задержки или отмены застройщиком. Если ваш проект задерживается более чем на 12 месяцев, или RERA (Агентство по регулированию недвижимости) его пометило, у вас могут быть основания для возврата платежей в соответствии с Законом № 13 от 2008 года и его поправками от 2017 года. Процесс проходит через DLD и, если не разрешен, через суды Дубая. Сделать это самостоятельно возможно. Сделать это хорошо без помощи адвоката — редко.

Споры о размере сервисного сбора и по объединениям собственников. Закон Дубая об общей собственности (Закон Дубая № 6 от 2019 года) устанавливает, как взимаются и оспариваются сервисные сборы. Если вам выставляют счет за объект, который не существует, письмо от адвоката часто решает проблему быстрее, чем месяцы писем по электронной почте.

Наследование имущества в ОАЭ иностранцами-немусульманами. Без завещания, зарегистрированного в Центре завещаний DIFC, или завещания, зарегистрированного в ADJD, ваша квартира в Дубае может перейти согласно распределению по Шариату. Адвокат по недвижимости, работающий с планировщиком имущества, решает это за недели.

Споры об аренде стоимостью примерно AED 100000 и выше, или дела об выселении, где процесс в Центре разрешения споров об аренде (RDC) становится технически сложным быстро.

Когда вам, вероятно, не нужен

Покупка готовой единицы у физического лица в завершенном, зарегистрированном RERA здании? Процесс передачи DLD в Трастовом офисе справляется с правом собственности, 4% комиссией за передачу и NOC от застройщика. Ваш брокер (предпочтительно карточка RERA) и Трастовый офис справляются с документами. Добавление адвоката здесь в основном покупает душевное спокойствие, а не снижение риска.

Подписание стандартного договора аренды Ejari для вашей квартиры — Ejari является системой регистрации договоров аренды правительства Дубая — это упражнение в заполнении форм, а не юридическое. Если только что-то не пошло не так.

Продажа собственного виллы покупателю за наличные через зарегистрированного брокера, без осложнений с ипотекой и без споров? Тот же ответ.

Практическое правило: если сделка стандартная, зарегистрированная и неоспариваемая, процесс регулятора вас защищает. Если любое из этих трех условий нарушается, получите юридическую консультацию.

Что на самом деле стоит адвокат по недвижимости в ОАЭ

Фиксированная консультационная работа — проверка SPA, проверка прав на имущество, составление дополнительного письма — обычно составляет от 5000 до 15000 AED в зависимости от фирмы и сложности. Крупные международные фирмы в DIFC берут больше; местные фирмы в Бур-Дубае или Дейре берут меньше.

Судебное разбирательство отличается. Подача в RDC, иски в гражданский суд или арбитраж в соответствии с правилами DIAC (Международного арбитражного центра Дубая) обычно оплачивают по часам (1500–3500 AED/час в фирмах среднего уровня) или на основе фиксированного взноса в фазах. Судебные сборы сами по себе отдельны — судебные сборы за подачу в гражданский суд Дубая составляют 6% стоимости иска, максимум 40000 AED, в соответствии с Постановлением Кабинета № 57 от 2018 года и графиком судебных сборов Дубая.

Попросите письмо об условиях с указанием области, лимита гонорара и выплат. Если адвокат не согласится записать это, уходите.

Остерегайтесь: Условные гонорары («нет победы, нет платежа») ограничены для лицензированных адвокатов ОАЭ. Если кто-то предлагает вам чистую сделку по проценту от возвращенной суммы по иску о собственности, проверьте, что они действительно лицензированы для появления в соответствующем суде.

Как выбрать

Три вещи более важны, чем логотип фирмы:

Лицензирование. Для судебной работы ваш адвокат должен быть зарегистрирован в соответствующем Департаменте юридических дел (Дубай, Абу-Даби или федеральный). Для дел в судах DIFC им нужны права на представительство в судах DIFC. Консультанты, которые не являются лицензированными адвокатами, могут давать советы, но не могут подавать документы за вас.

Опыт в сфере недвижимости. Право на недвижимость в ОАЭ развивалось быстро с 2019 года — совместная собственность, правила условного депонирования, отмены по плану. Вы хотите кого-то, кто делал десять сделок вашего типа в этом году, а не универсалиста, который будет учиться на вашу деньги.

Язык и местоположение. Если ваш спор направляется в суды Дубая, производство ведется на арабском языке и переводы стоят настоящие деньги. Двуязычная фирма сэкономит вам тысячи в сборах за официальный перевод.

Для связанных ситуаций см. наши руководства по вопросам аренды в ОАЭ и более широким гражданским спорам.

Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →

Источники

^[1] Закон Дубая № 8 от 2007 года, касающийся счетов условного депонирования для разработки недвижимости в Эмирате Дубай — Департамент земельных участков Дубая. ^[2] Закон Дубая № 13 от 2008 года о регулировании Временного реестра недвижимости, в редакции Закона № 19 от 2017 года — Департамент земельных участков Дубая. ^[3] Закон Дубая № 6 от 2019 года, касающийся собственности на совместно принадлежащее недвижимое имущество в Эмирате Дубай. ^[4] Центр разрешения споров об аренде (RDC), Дубай — официальный портал, dubailand.gov.ae/en/rental-disputes-center. ^[5] Постановление Кабинета № 57 от 2018 года об исполнительных положениях Федерального закона № 11 от 1992 года (Гражданское процессуальное производство) и график судебных сборов Дубая. ^[6] Центр завещаний DIFC — difcwills.ae.

Также искали: проверка SPA Дубай, отмена по плану ОАЭ, жалоба RERA, подача в Центр разрешения споров об аренде, наследование имущества Дубай.