разрешение спорных вопросов об аренде комитетом

Разрешение споров об аренде комитетом в Дубае: как это работает

Если вы застряли в конфликте с арендодателем или арендатором по поводу аренды, выселения или нарушения контракта, разрешение спорных вопросов об аренде комитетом — это, вероятно, то, куда вы в итоге обратитесь. В Дубае это означает Центр разрешения споров об аренде (RDC) — судебный трибунал при судах Дубая. Вот что на самом деле происходит.

Краткий ответ

Разрешение споров об аренде комитетом в Дубае осуществляется Центром разрешения споров об аренде (RDC), созданным в соответствии с Декретом No. 26 of 2013. Вы подаёте иск в RDC в Дейре (или онлайн через портал судов Дубая), платите сбор в размере 3,5% годовой аренды (минимум 500 AED, максимум 20 000 AED), и судья выносит решение первой инстанции — обычно в течение 30-45 дней. Апелляции подаются в Апелляционный трибунал RDC в течение 15 дней. Сначала предпринимается попытка медиации. Большинство споров об аренде и выселении в Дубае проходят через этот точный канал. ^[1][2]

Кто рассматривает разрешение споров об аренде комитетом и где подать иск

В Дубае больше нет отдельного «комитета по аренде» — Декрет No. 26 of 2013 заменил старую структуру комитета на Центр разрешения споров об аренде, специализированный судебный орган. Поэтому, когда люди сегодня говорят «комитет по аренде», они обычно имеют в виду RDC. ^[1]

Вы можете подать иск одним из трёх способов:

• Лично в штаб-квартиру RDC в Дейре, рядом с судами Дубая.
• Онлайн через приложение Dubai REST или портал электронных услуг судов Дубая.
• Через зарегистрированный офис по переводу документов.

Вам понадобятся: договор аренды, действительный сертификат регистрации Ejari (официальная система регистрации аренды, управляемая RERA, Агентством регулирования недвижимости), удостоверение личности ОАЭ, доказательство платежей или уведомления, и любое уведомление об выселении, служащееся через нотариуса или заказное письмо.

Нет Ejari — нет дела. Честно говоря, здесь половина споров умирает до начала — арендаторы считают, что подписанного контракта достаточно. Этого недостаточно.

Вне Дубая система отличается. Абу-Даби рассматривает споры об аренде через Комитет по урегулированию споров об аренде при Департаменте муниципалитетов и транспорта, а Шарджа использует свой собственный комитет при муниципалитете Шарджи. Принципы аналогичны, но сборы и сроки различаются.

Как на самом деле движется процесс

После подачи иска разрешение споров об аренде комитетом следует довольно предсказуемому пути:

1. Стадия медиации (около 15 дней). RDC побуждает обе стороны договориться. Медиатор рассматривает дело и пытается заключить сделку. Если вы согласны, это записывается как обязательное мировое соглашение.
2. Слушание первой инстанции. Если медиация не удалась, дело переходит к судье. Вы получите дату слушания, подадите письменные мемориалы и присутствуете (или отправите юридического представителя с доверенностью). Судебные решения обычно выносятся в течение 30 дней после первого слушания.
3. Апелляция. Любая сторона может подать апелляцию в течение 15 дней с момента судебного решения, но только если стоимость иска превышает 100 000 AED или речь идёт об выселении. Решение Апелляционного трибунала окончательно. ^[1]
4. Исполнение. Благоприятное решение не исполняется само по себе. Вы подаёте дело об исполнении в отдел исполнения RDC для взыскания денег, принудительного освобождения или разблокировки залогов.

Вся процедура — от подачи до окончательного решения — обычно занимает 45-90 дней. Исполнение может добавить ещё 30-60 дней.

Будьте осторожны: Уведомления об выселении в связи с необновлением контракта должны быть поданы за 12 месяцев до этого через нотариуса или заказное письмо, в соответствии со статьёй 25(2) Закона No. 26 of 2007 (в редакции Закона No. 33 of 2008). Уведомления по электронной почте и WhatsApp были неоднократно отклонены. ^[3]

Сборы, доказательства и распространённые ошибки

Судебный сбор составляет 3,5% годовой аренды, с минимумом 500 AED и максимумом 20 000 AED. Добавьте примерно 100-300 AED на перевод, если ваш контракт не на арабском языке — все подачи должны быть на арабском языке или сопровождаться официально заверенным переводом. ^[2]

Доказательства, которые на самом деле выигрывают дела:

• Сертификат Ejari (обязателен).
• Подписанный договор аренды и все дополнения.
• Выписки о переводах со счёта или копии чеков — не квитанции о наличных, написанные на бумаге.
• Уведомление об выселении сроком на 12 месяцев с нотариальной печатью, если оно применимо.
• Фотографии и отчёты об осмотре для споров о техническом обслуживании или повреждениях.
• Выписка индекса аренды RERA, если вы оспариваете повышение аренды.

Где люди ошибаются: думают, что устное соглашение изменяет письменный контракт (это не так), предполагают, что залог автоматически покрывает неуплаченную аренду (это не так — вы должны требовать это), и служат уведомления об выселении по SMS (RDC выбросит это).

Ещё кое-что. Повышения аренды ограничены Индексом аренды RERA, и любое повышение должно соответствовать процентам в Декрете No. 43 of 2013 — 0%, если аренда находится в пределах 10% от рыночной, масштабируясь до 20%, если аренда более чем на 40% ниже рыночной. Арендодатели, которые пытаются выйти за эти пределы, почти всегда проигрывают в RDC. ^[4]

Когда разрешение споров об аренде комитетом не является надлежащей юрисдикцией

Не каждый спор о собственности принадлежит RDC. Пропустите это, если:

• Собственность находится в зоне DIFC (Международный финансовый центр Дубая) — суды DIFC рассматривают их в соответствии с законодательством DIFC.
• Это коммерческая аренда в свободной зоне с пунктом об арбитраже — вас отправят в арбитраж.
• Спор касается покупки и продажи, а не аренды — это переходит в гражданское отделение судов Дубая или комитет по недвижимости в процессе строительства.
• Вы находитесь вне Дубая — используйте вместо этого комитет по аренде своего эмирата.

Для большинства споров об аренде жилой и коммерческой недвижимости на материке Дубая RDC — ваша единственная дорога. Медиация работает примерно в трети случаев. Остальное решает судья, и судья будет следовать Закону No. 26 of 2007, индексу RERA и контракту — в таком порядке.

Если спор касается неуплаченной аренды и арендатор уже уехал из страны, вы всё равно можете подать иск и получить решение заочно, но исполнение становится быстро запутанным.

Ссылки

^[1] Dubai Government, Decree No. 26 of 2013 Concerning the Rental Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai. https://dld.gov.ae/ ^[2] Rental Disputes Center, Dubai — Fees and Services. https://www.dc.gov.ae/PublicServices/RDCFees.aspx ^[3] Law No. 26 of 2007 Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, as amended by Law No. 33 of 2008. https://dld.gov.ae/ ^[4] Decree No. 43 of 2013 Determining Rent Increase Rates for Real Property in the Emirate of Dubai. https://dld.gov.ae/

Нужна проверка для вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному юристу ОАЭ →