Отмена эжари в Дубае: как это работает на самом деле
Если вы переезжаете, расторгаете договор досрочно или ваш арендодатель просто не хочет помочь, отмена эжари — это шаг, который закрывает вашу аренду. Без этого ваше имя останется привязано к этой единице в системе Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) — и это создает серьезные проблемы с DEWA, визами и вашей следующей арендой.
Краткий ответ
Отмена эжари в Дубае означает дерегистрацию договора аренды из системы Агентства по регулированию недвижимости (RERA), управляемой Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD). Это может сделать либо арендодатель, либо арендатор, но вам потребуется финальный счет DEWA с нулевым балансом, оригинальный сертификат эжари, копии удостоверений личности ОАЭ и договор аренды. Отмена производится через типографский центр, приложение Dubai REST или зарегистрированного агента эжари, который его выдал. Стоимость составляет примерно 40 дирхамов ОАЭ в 2024 году. Это занимает один день, если ваши документы в порядке.[1][2]
Кто отменяет эжари — арендодатель или арендатор?
Это может сделать любая из сторон. На практике обычно отменяет арендодатель, так как именно он переподдает единицу и имеет стимул к продлению. Но если ваш арендодатель медленно реагирует, недостижим или неохотно возвращает залог, вы можете отменить эжари самостоятельно.
Вам не нужна подпись арендодателя, если у вас есть финальный счет DEWA (называемый счетом «при выезде» или квитанцией об очистке) и передача ключей выполнена. Честно говоря, большинство арендаторов не понимают этого и неделями преследуют арендодателя.
Несколько вещей, которые нужно подготовить перед тем, как пойти в типографский центр или открыть приложение Dubai REST:
- Финальный счет DEWA с балансом 0,00 дирхамов ОАЭ и закрытым счетом
- Оригинальный сертификат эжари (тот, что с штрих-кодом)
- Договор аренды (подписанная копия)
- Копии паспорта + удостоверения личности ОАЭ обеих сторон (как минимум со стороны арендатора)
- Копия свидетельства о праве собственности, если она у вас есть — не всегда требуется, но ускоряет процесс
Если единица была сдана в субаренду или арендодатель — компания, добавьте торговую лицензию и подписанное письмо об уполномочении от подписанта.
Как произвести отмену
Три варианта, выбирайте наиболее удобный для вас:
1. Приложение Dubai REST. Бесплатно скачать. Войдите через UAE Pass, перейдите в раздел Services → Ejari → Cancel Ejari. Загрузите документы, перечисленные выше. Сбор оплачивается в приложении. Это самый быстрый вариант, если ваши документы в порядке.
2. Зарегистрированный типографский центр эжари. По всему Дубаю есть десятки центров — Аль-Манара, Аль-Барша, Дейра. Приходите с печатными копиями. Они обработают это на месте примерно за 40 дирхамов ОАЭ в государственных сборах плюс сервис-сбор центра (обычно 60–100 дирхамов сверху).
3. Первоначальный агент эжари. Тот, кто зарегистрировал ваш договор, может его отменить. Иногда это самый простой вариант, если у них уже есть ваше дело.
Одобрение обычно в тот же день. Если что-то не хватает — и не хватающей вещью почти всегда является финальный счет DEWA — вас отправят исправить это перед тем, как что-либо двигаться дальше.[1]
Внимание: Некоторые арендодатели просят арендаторов подписать письмо «без возражений» перед тем, как вернуть залог. Это нормально, но не подписывайте ничего, что говорит о том, что вы отказываетесь от претензий на возврат невыплаченного залога. Статья 20 Закона № 26 от 2007 года (в редакции) защищает возврат вашего залога, если вы оставили имущество в согласованном состоянии.[3]
Что происходит, если вы не отменяете эжари?
Вот где люди попадают в беду.
Если эжари остается активным на ваше имя, могут произойти три вещи. DEWA может продолжить начисления по счету, если он не был должным образом закрыт. Регистрация эжари у вашего следующего арендодателя может показать конфликт, так как система видит вас все еще арендующим где-то. И если вы спонсируете членов семьи на визах проживания, связанных с арендой, GDRFA может подвергнуть сомнению несоответствие адресов при продлении.
Я видел, как арендаторы обнаруживают активное эжари с двух лет назад при подаче заявки на ипотеку. Очень неудобно это разбирать.
Если ваш арендодатель отказывается сотрудничать в отмене эжари и вы передали ключи и рассчитались с DEWA, подайте дело в Центр разрешения споров по аренде (RDC) в Дейре. Сбор за подачу составляет 3,5% годовой аренды, но не более 20 000 дирхамов ОАЭ.[2] В большинстве случаев отказа в сотрудничестве центр приказывает отмену в течение нескольких недель.
Досрочное расторжение и отмена по окончании контракта
Два разных сценария, часто путаемых.
Окончание контракта. Вы подали уведомление (обычно 90 дней в соответствии с договором аренды), срок закончился, вы переезжаете. Отмена эжари — это просто администрация — без штрафов, просто документы.
Досрочное расторжение. Вы уходите до окончания контракта. Должны ли вы штраф — зависит полностью от того, что говорит ваш контракт. Двухмесячная аренда — типичный пункт о досрочном выходе в Дубае, но это не закон — это контракт. Прочитайте пункт 7 или раздел «специальные условия» вашего договора аренды. Если нет пункта о досрочном выходе, вы технически можете быть должны аренду за оставшийся период, хотя большинство арендодателей на практике соглашаются на один или два месяца.
В любом случае процесс отмены эжари одинаков, как только вы и арендодатель договоритесь об условиях выхода. Для подробнее о правах арендатора при выезде см. наш обзор закона об аренде.
Расходы и сроки в 2024 году
Государственный сбор за отмену эжари составляет 40 дирхамов ОАЭ. Сервис-сборы типографского центра добавляют примерно 60–100 дирхамов. Отмена через приложение Dubai REST стоит около 40 дирхамов в сумме. Очистка финального счета DEWA бесплатна, но вам нужно запросить выезд как минимум за 2 рабочих дня до требуемой проверки счетчика. Вся последовательность — очистка DEWA, передача ключей, отмена эжари — занимает у большинства арендаторов от 3 до 7 дней в целом. Если кто-то говорит, что это занимает месяц, он либо неорганизован, либо откладывает вас.
Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Источники
[1] Dubai Land Department, Ejari Services — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/ejari/ [2] Dubai Rental Disputes Centre, Fee Schedule — https://dubailand.gov.ae/en/rental-disputes-center/ [3] Law No. 26 of 2007 Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, as amended by Law No. 33 of 2008.
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.