На сколько процентов можно повысить арендную плату в Дубае?

На какую сумму мой арендодатель в Дубае может повысить арендную плату?

Если вы получили уведомление о продлении с суммой, которая вас шокировала, не спешите паниковать. Дубай ограничивает повышение арендной платы по закону, и ответ на вопрос о том, на какую сумму может повысить арендную плату ваш арендодатель, устанавливается публичным калькулятором, а не настроением вашего арендодателя.

Краткий ответ

Ваш арендодатель может повысить арендную плату только в том случае, если ваш текущий контракт ниже среднерыночной стоимости аналогичных единиц в вашем районе, и даже в этом случае повышение ограничено скользящей шкалой: 0%, если вы находитесь в пределах 10% от рыночной стоимости, 5%, если вы на 11–20% ниже, 10%, если на 21–30% ниже, 15%, если на 31–40% ниже, и максимум 20%, если вы более чем на 40% ниже рыночной стоимости. Ориентиром является Индекс арендной платы RERA (Real Estate Regulatory Agency, регулятор земельной недвижимости в Дубае). Ваш арендодатель также должен направить письменное уведомление за 90 дней до продления. Без уведомления — никакого повышения.^[1][2]

Предел RERA в цифрах

Предел повышения арендной платы в Дубае установлен Декретом № 43 от 2013 г. Это не подлежит обсуждению и не является рекомендацией. Это закон.

Вот полная таблица:

• Арендная плата в пределах 10% от среднерыночной стоимости → повышение не допускается
• На 11–20% ниже рыночной стоимости → до 5%
• На 21–30% ниже → до 10%
• На 31–40% ниже → до 15%
• Более чем на 40% ниже → до 20% (максимум)

"Среднерыночная стоимость" — это не мнение вашего арендодателя и не то, что платит сосед. Это то, что выдает Индекс арендной платы RERA для вашего здания, типа единицы и размера. Откройте приложение Dubai REST или сайт Департамента земельных ресурсов Дубая, введите свои данные, и вы увидите диапазон за 30 секунд.^[1]

Поэтому когда меня спрашивают: На какую сумму может повысить арендную плату мой арендодатель в Дубае, я всегда в первую очередь спрашиваю: вы уже проверили индекс? Большинство клиентов этого не делают.

Будьте осторожны: индекс обновляется периодически. Число, которое имеет значение, — это то, которое было опубликовано, когда вам было вручено уведомление о продлении, а не цифра прошлого года.

Правило 90-дневного уведомления (здесь арендодатели допускают ошибки)

Даже если индекс говорит, что ваш арендодатель имеет право на 20% повышение, он не может застать вас врасплох. Статья 13 Закона № 26 от 2007 г. (в редакции Закона № 33 от 2008 г.) требует письменного уведомления за 90 дней об любом изменении условий контракта — арендная плата, сроки, все остальное — до даты продления.^[2]

Пропустили 90 дней? Контракт продлевается на тех же условиях. Та же арендная плата. Все то же самое.

По моему опыту, здесь выигрывается треть споров в Центре разрешения споров об аренде. Арендодатель отправляет вам сообщение в WhatsApp за 45 дней до продления, требуя на 25% больше, вы это игнорируете, продолжаете платить старую плату, и когда он подает иск, трибунал отправляет его домой. Уведомление должно быть официальным — заказная почта, нотариус или курьер с подтверждением. SMS-сообщение редко подходит, хотя трибуналы в некоторых случаях принимали задокументированное цифровое уведомление.

Уведомление также должно указывать новую сумму. "Мы повышаем арендную плату" без конкретной цифры — это не действительное уведомление. Откровенно говоря, многие арендодатели это не знают.

Что делать, если ваш арендодатель игнорирует предел?

У вас есть два варианта, и оба работают.

Вариант 1: Платите старую плату и ждите. Если уведомление было надлежащим образом оформлено или повышение превышает предел RERA, контракт автоматически продлевается на существующих условиях в соответствии со Статьей 14. Продолжайте платить то, что вы платили в прошлом году. Арендодатель затем должен либо принять это, либо подать иск — и он проиграет, если предел нарушен.

Вариант 2: Подайте заявление в Центр разрешения споров об аренде (RDSC). Он находится в здании Департамента земельных ресурсов Дубая на улице Бани-Яс. Плата за подачу — 3,5% годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов ОАЭ, максимум 20 000 дирхамов ОАЭ). Решения первой инстанции обычно выносятся в течение 30–45 дней. Вы можете представлять себя сами, но для споров выше 100 000 дирхамов ОАЭ я рекомендую нанять адвоката.^[3]

Одна вещь, которая застает арендаторов врасплох: вы не можете полностью прекращать выплату арендной платы в качестве рычага давления. Платите то, что вы должны по законной арендной плате (старую сумму, если повышение недействительно). Прекращение платежей дает арендодателю чистый случай для выселения, и вам этот конфликт не нужен.

Затраты в целом: плата за подачу в RDSC 3,5% годовой арендной платы (500 дирхамов ОАЭ минимум, 20 000 дирхамов ОАЭ максимум); продление Ejari 220 дирхамов ОАЭ; типичная плата адвоката за спор об аренде 5 000–15 000 дирхамов ОАЭ.

Уведомления о выселении, замаскированные под повышение арендной платы

Вот тактика, которую я вижу постоянно. Арендодатель не может законно повысить арендную плату, поэтому он направляет 12-месячное уведомление о выселении, утверждая, что хочет продать или переехать лично — оба являются действительными основаниями в соответствии со Статьей 25(2) Закона № 33 от 2008 г. Затем, как по чуду, он предлагает "позволить вам остаться", если вы согласитесь на 30% повышение.

Это не переговоры о продлении. Это давление, и трибуналы видят сквозь это. Если арендодатель впоследствии сдаст единицу кому-то другому в течение двух лет по более высокой цене, вы можете потребовать компенсацию. Документируйте все — уведомление, предложение, контракт нового арендатора, если сможете его найти.

Дополнительную информацию по вопросам выселения см. в нашем руководстве по правилам уведомлений о выселении в Дубае.

Краткая версия

Проверьте Индекс арендной платы RERA. Сравните его с вашей текущей арендной платой. Примените скользящую шкалу. Подтвердите, что арендодатель направил надлежащее 90-дневное уведомление. Если любое из этих условий не выполнено, повышение не подлежит исполнению — точка.

Поэтому в следующий раз, когда вы будете думать: На какую сумму может повысить арендную плату мой арендодатель в Дубае, ответ — это число, которое вы можете рассчитать сами за пять минут. Не полагайтесь на их слово.

Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с адвокатом, лицензированным в ОАЭ →

---

Источники

^[1] Декрет Дубая № 43 от 2013 г. об определении повышения арендной платы за недвижимость в Эмирате Дубай — Департамент земельных ресурсов Дубая: https://dubailand.gov.ae

^[2] Закон Дубая № 26 от 2007 г. об урегулировании отношений между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай, в редакции Закона № 33 от 2008 г., Статьи 13–14, 25 — DLD: https://dubailand.gov.ae

^[3] Центр разрешения споров об аренде — сборы и процедура: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-disputes-center/