كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار؟

كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار؟

إذا كنت تحدّق في إشعار تجديد بمبلغ جعلك تضحك بصوتٍ عالٍ، فتنفّس بهدوء. دبي تضع سقفًا قانونيًا لزيادات الإيجار، والإجابة عن سؤال كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار تحدّدها حاسبة عامة، لا مزاج المالك.

الإجابة المختصرة

لا يمكن لمالك العقار رفع الإيجار إلا إذا كان عقدك الحالي أقل من متوسط السوق لوحدات مماثلة في منطقتك، وحتى في هذه الحالة تكون الزيادة محدودة وفق جدول متدرّج: 0% إذا كنت ضمن 10% من سعر السوق، و5% إذا كنت أقل بنسبة 11–20%، و10% إذا كنت أقل بنسبة 21–30%، و15% إذا كنت أقل بنسبة 31–40%، وبحد أقصى 20% إذا كنت أقل من سعر السوق بأكثر من 40%. والمرجع هو مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA، الجهة المنظِّمة للأراضي في دبي). كما يجب على مالك العقار أن يوجّه إليك إشعارًا كتابيًا قبل 90 يومًا من التجديد. لا إشعار، لا زيادة.^[1][2]

سقف مؤسسة التنظيم العقاري، بالأرقام

ينبع سقف زيادة الإيجار في دبي من المرسوم رقم 43 لسنة 2013. وهو غير قابل للتفاوض وليس مجرّد توجيه إرشادي. إنه القانون.

وإليك الجدول الكامل:

• الإيجار ضمن 10% من متوسط السوق ← لا يُسمح بأي زيادة
• أقل من السوق بنسبة 11–20% ← حتى 5%
• أقل بنسبة 21–30% ← حتى 10%
• أقل بنسبة 31–40% ← حتى 15%
• أقل من السوق بأكثر من 40% ← حتى 20% (الحد الأقصى)

"متوسط السوق" ليس رأي مالك العقار ولا ما يدفعه الجار. بل هو ما يُظهره مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري لمبناك ونوع وحدتك ومساحتها. افتح تطبيق "دبي ريست" (Dubai REST) أو موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وأدخِل بياناتك، وسترى النطاق خلال 30 ثانية.^[1]

لذا عندما يسأل أحدهم كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار، يكون السؤال الأول دائمًا: هل تحقّقت فعليًا من المؤشر؟ معظم الناس لم يفعلوا.

انتبه: يُحدَّث المؤشر بشكل دوري. الرقم الذي يهمّ هو الرقم المنشور عند توجيه إشعار التجديد إليك، وليس رقم العام الماضي.

قاعدة الإشعار قبل 90 يومًا (وهنا يخطئ الملّاك)

حتى لو نصّ المؤشر على أن من حقّ مالك العقار زيادة بنسبة 20%، فلا يمكنه مفاجأتك بها. تشترط المادة 13 من القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) إشعارًا كتابيًا قبل 90 يومًا بأي تغيير في شروط العقد — الإيجار، أو المدة، أو أي شيء — قبل تاريخ التجديد.^[2]

فاتتك مدة الـ90 يومًا؟ يتجدّد العقد بـالشروط نفسها. الإيجار نفسه. وكل شيء كما هو.

وهنا يُكسب ثلث النزاعات في مركز فضّ المنازعات الإيجارية. يرسل لك مالك العقار رسالة عبر واتساب قبل 45 يومًا من التجديد مطالبًا بزيادة 25%، فتتجاهلها، وتستمر في دفع الإيجار القديم، وعندما يرفع دعوى ترفض اللجنة طلبه. الإشعار يجب أن يكون رسميًا — بريد مسجّل، أو توثيق لدى كاتب عدل، أو خدمة توصيل مع إثبات. الرسالة النصية نادرًا ما تكفي، وإن كانت اللجان قد قبلت في بعض الحالات إشعارًا رقميًا موثّقًا.

كما يجب أن يحدّد الإشعار المبلغ الجديد. عبارة "سنرفع الإيجار" دون رقم ليست إشعارًا صحيحًا. وبصراحة، كثير من الملّاك لا يعلمون بهذا.

ماذا لو تجاهل مالك العقار السقف؟

أمامك خياران، وكلاهما فعّال.

الخيار الأول: ادفع الإيجار القديم وانتظر. إذا كان الإشعار معيبًا أو تجاوزت الزيادة سقف مؤسسة التنظيم العقاري، يتجدّد العقد تلقائيًا بالشروط القائمة بموجب المادة 14. استمر في دفع ما دفعته العام الماضي. عندئذٍ يكون على مالك العقار إما القبول بذلك أو رفع دعوى — وسيخسر إذا خُرق السقف.

الخيار الثاني: قدّم دعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDSC). ويقع في مبنى دائرة الأراضي والأملاك في دبي على شارع بني ياس. رسوم التقديم 3.5% من الإيجار السنوي (بحد أدنى 500 درهم، وحد أقصى 20,000 درهم). وعادةً ما تصدر أحكام الدرجة الأولى خلال 30–45 يومًا. ويمكنك تمثيل نفسك، وإن كان من المجدي توكيل محامٍ في أي نزاع تتجاوز قيمته 100,000 درهم.^[3]

أمر يفاجئ المستأجرين: لا يمكنك حجب الإيجار بالكامل كورقة ضغط. ادفع ما يترتّب عليك بموجب الإيجار القانوني (المبلغ القديم إذا كانت الزيادة باطلة). فإيقاف الدفع يمنح مالك العقار قضية إخلاء واضحة، وهذا ما لا تريد خوض معركته.

التكاليف بنظرة سريعة: رسوم تقديم الدعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية 3.5% من الإيجار السنوي (بحد أدنى 500 درهم، وحد أقصى 20,000 درهم)؛ تجديد إيجاري (Ejari) 220 درهمًا؛ أتعاب محامٍ معتادة في نزاع إيجاري 5,000–15,000 درهم.

إشعارات الإخلاء المتنكّرة في صورة زيادات إيجار

إليك أسلوبًا يتكرّر باستمرار. لا يستطيع المالك رفع الإيجار قانونيًا، فيوجّه إشعار إخلاء بمدة 12 شهرًا بدعوى رغبته في البيع أو السكن شخصيًا — وكلاهما سبب صحيح بموجب المادة 25(2) من القانون رقم 33 لسنة 2008. ثم، بشكل غامض، يعرض عليك "السماح لك بالبقاء" إذا وافقت على زيادة 30%.

هذه ليست مفاوضة تجديد. بل هي ضغط، واللجان تدرك ذلك. وإذا أعاد المالك لاحقًا تأجير الوحدة لشخص آخر خلال سنتين بإيجار أعلى، يمكنك المطالبة بتعويض. وثّق كل شيء — الإشعار، والعرض، وعقد المستأجر الجديد إن أمكنك الحصول عليه.

لمزيد من التفاصيل عن جانب الإخلاء، راجع دليلنا حول قواعد إشعارات الإخلاء في دبي.

الخلاصة المختصرة

تحقّق من مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري. قارنه بإيجارك الحالي. طبّق الجدول المتدرّج. وتأكّد من أن المالك وجّه إشعارًا صحيحًا قبل 90 يومًا. فإن أخفق أيٌّ من ذلك، فالزيادة غير قابلة للتنفيذ — وانتهى الأمر.

لذا في المرة القادمة التي تتساءل فيها كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار، تكون الإجابة رقمًا يمكنك حسابه بنفسك في خمس دقائق. لا تأخذ بكلامهم.

هل تحتاج إلى التحقّق من هذا بما يناسب وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مرخّص في دولة الإمارات ←

---

الاستشهادات

^[1] مرسوم دبي رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي — دائرة الأراضي والأملاك في دبي: https://dubailand.gov.ae

^[2] قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المواد 13–14، 25 — دائرة الأراضي والأملاك: https://dubailand.gov.ae

^[3] مركز فضّ المنازعات الإيجارية — الرسوم والإجراءات: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-disputes-center/