مؤشر الإيجار من الهيئة العقارية الدبية

كيف يعمل مؤشر الإيجارات الخاص بمؤسسة "ريرا" (RERA) في دبي

إذا كنت مستأجرًا تواجه زيادة عند التجديد، أو مالكًا يتساءل عن الحد القانوني الذي يمكنه رفع الإيجار إليه، فإن مؤشر الإيجارات الخاص بـ"ريرا" (RERA) هو الرقم الوحيد الذي يهمّ. وكل ما عداه ضوضاء.

الإجابة المختصرة

يحدّد مؤشر الإيجارات الخاص بـ"ريرا" (واسمه الرسمي مؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، والذي تديره مؤسسة التنظيم العقاري) السقف القانوني لمقدار ما يمكن للمالك رفع إيجارك به عند التجديد. ويمكنك الاطلاع عليه عبر تطبيق "دبي ريست" (Dubai REST) أو موقع دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بإدخال تفاصيل عقارك. فإذا كان إيجارك الحالي أقل بأكثر من 10% من متوسط السوق المعروض، جاز للمالك رفعه — لكن وفق سُلّم متدرّج بحدٍّ أقصى 20%، بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013. وأمّا دون عتبة الـ10% هذه، فلا يُسمح بأي زيادة.

ما هو مؤشر إيجارات "ريرا" في الواقع

مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) هي الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). ومؤشر الإيجارات هو قاعدة بيانات بمتوسطات القيم الإيجارية في أنحاء دبي، مصنّفة بحسب المنطقة، والمبنى، ونوع العقار، وعدد غرف النوم. ويُحدَّث بصورة دورية — أحيانًا سنويًا، وأحيانًا بوتيرة أكثر تواترًا حين تتحرّك السوق بقوة.

أنت لا تساوم في مواجهة المؤشر، بل تطبّقه.

يقدّم المؤشر "متوسط السوق" لنوع عقارك تحديدًا في مجتمعك السكني تحديدًا. وذلك الرقم هو المرجع الأساسي. أمّا إمكانية رفع المالك للإيجار — ومقداره — فتتوقف كليًا على كيفية مقارنة إيجارك الحالي بهذا المتوسط.

سقف الزيادة المكوَّن من 5 شرائح بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013

هنا يقع معظم المستأجرين والملّاك في الخطأ. فالسقف ليس نسبة ثابتة، بل سُلّم متدرّج منصوص عليه في المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ^[1]:

• إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تصل إلى 10% من متوسط السوق ← لا يُسمح بأي زيادة (0%)
• أقل بنسبة 11–20% ← زيادة تصل إلى 5%
• أقل بنسبة 21–30% ← زيادة تصل إلى 10%
• أقل بنسبة 31–40% ← زيادة تصل إلى 15%
• أقل بأكثر من 40% ← زيادة تصل إلى 20%

فإذا قال المؤشر إن متوسط شقّتك المكوّنة من غرفتي نوم في "جميرا ليك تاورز" (JLT) هو 120,000 درهم وأنت تدفع 110,000 درهم، فأنت أقل من السوق بنحو 8% — ولا يمكن للمالك رفع الإيجار إطلاقًا هذا العام. أمر محبط للملّاك، لكنه القانون.

كيف تتحقق من مؤشر إيجارات "ريرا"

طريقتان رسميتان:

تطبيق "دبي ريست" (Dubai REST). نزّله، وافتح حاسبة مؤشر الإيجارات، وأدخل مجتمعك السكني، والمبنى، ونوع العقار، وعدد غرف النوم. وسيعرض لك نسبة الزيادة القانونية لعقدك تحديدًا.

موقع دائرة الأراضي والأملاك (DLD). يُنشَر مؤشر الإيجارات على dubailand.gov.ae ضمن قسم "الخدمات". المدخلات ذاتها، والنتيجة ذاتها.

بصراحة، التطبيق أسرع. استخدمه قبل أي حديث عن التجديد كي تدخل المفاوضات وأنت تحمل الرقم، لا التخمين.

انتبه: يعطي المؤشر نطاقًا في بعض المناطق التي تشحّ فيها البيانات. فإذا لم يكن مبناك مُدرَجًا على حدة، يستند المؤشر إلى أقرب عقار مماثل. وأحيانًا يحتجّ الملّاك بأن العقار المماثل منخفض أكثر من اللازم، ويحتجّ المستأجرون بأنه مرتفع أكثر من اللازم. ويتعامل مركز فضّ المنازعات الإيجارية مع نتيجة حاسبة "ريرا" الرسمية باعتبارها المرجع المُعتمَد.

قواعد الإشعار — فخّ الـ90 يومًا

حتى إذا سمح مؤشر إيجارات "ريرا" بالزيادة، فلا يمكن للمالك أن يفاجئك بها. فالمادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007 (بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008) تشترط إشعارًا كتابيًا قبل 90 يومًا من تاريخ انتهاء العقد لأي تغيير في الإيجار أو في الشروط الجوهرية الأخرى ^[2].

لا إشعار، لا زيادة. ويتجدد العقد بالشروط ذاتها.

وهذا هو الخطأ الأشيع الذي يقع فيه الملّاك. يرسل المالك رسالة عبر "واتساب" قبل ستة أسابيع من التجديد يطالب فيها بزيادة 15%، فيرفض المستأجر، وتنتهي القضية في مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC) في ديرة. ويفوز المستأجر، في كل مرّة تقريبًا، لأن الإشعار لم يكن صحيحًا أو لم يكن في موعده.

ماذا لو تجاهل المالك المؤشر؟

ارفع دعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC). تبلغ رسوم الرفع 3.5% من الإيجار السنوي (بحدّ أدنى 500 درهم وبحدّ أقصى 20,000 درهم). وستحتاج إلى عقد الإيجار، وشهادة تسجيل "إيجاري" (Ejari، وهو نظام تسجيل عقود الإيجار الإلزامي في دبي)، والهوية الإماراتية، ومخرجات حاسبة مؤشر إيجارات "ريرا" لوحدتك السكنية.

عادةً ما يصدر المركز حكمًا ابتدائيًا خلال 30–45 يومًا. وإذا رفع المالك الإيجار فوق سقف المؤشر أو أغفل الإشعار قبل 90 يومًا، فستأمر المحكمة بإعادة الإيجار إلى المبلغ القانوني، وقد تأمر بردّ أي مبالغ زائدة دُفعت.

للاطلاع على سياق أوسع حول حقوق المستأجرين، راجع قسم قانون الإيجارات لدينا.

المصادر

^[1] المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدل الإيجار في إمارة دبي، المادة 1. دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

^[2] القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 14.

^[3] دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مؤشر الإيجارات — dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/

هل تحتاج إلى التحقق من ذلك بما يناسب وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مرخّص في دولة الإمارات ←