متى يمكن لمالك العقار في دبي أن يطردني؟

النص البديل للصورة الرئيسية: متى يمكن لمالك العقار في دبي إخلائي — مبانٍ سكنية في دبي على شارع الشيخ زايد.

إذا كنت تستأجر في دبي ويلمّح مالك العقار إلى الإخلاء، فإن الإجابة تتوقف على سؤال واحد: هل يخليك في منتصف العقد بسبب فعلٍ قمت به، أم في نهاية المدة لأسبابه الخاصة؟ المسار القانوني مختلف تماماً. وكذلك دفاعك.

الإجابة المختصرة

يمكن لمالك العقار في دبي إخلاءك في حالتين بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008). الأولى، الإخلاء في منتصف العقد بموجب المادة 25(1) — لكن فقط لإخلالات محددة من المستأجر مثل عدم السداد بعد إشعار مدته 30 يوماً، أو الاستخدام غير المشروع، أو التأجير من الباطن دون موافقة. والثانية، الإخلاء عند نهاية العقد بموجب المادة 25(2) — بيع العقار، أو استخدام المالك الشخصي له، أو إجراء تجديد كبير، مع إشعار خطّي قبل 12 شهراً عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل. وأي شيء آخر ليس إخلاءً مشروعاً. إنه طلب يمكنك رفضه.^[1][2]

الإخلاء في منتصف العقد (المادة 25(1))

هذا هو المسار السريع. يمكن لمالك العقار أن يطلب من مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC) — محكمة دبي التي تتولى جميع قضايا الإيجار، والكائنة في ديرة — إنهاء عقد الإيجار قبل انتهائه إن كنت قد ارتكبت أحد الأمور التالية:

• التخلّف عن سداد الإيجار خلال 30 يوماً من إشعار سداد رسمي

• التأجير من الباطن للوحدة دون موافقة خطّية

• استخدام العقار لأغراض غير مشروعة أو على نحو يخلّ بالنظام العام

• إحداث ضرر يهدّد سلامة العقار، أو إجراء تعديلات غير مصرّح بها

• استخدام وحدة سكنية لأغراض تجارية (أو العكس) دون إذن

• صدور قرار من بلدية دبي بعدم صلاحية العقار للسكن

• إخلالك بالتزام قانوني أو ببندٍ صريح في العقد خلال 30 يوماً من إشعارك

بصراحة، معظم قضايا الإخلاء في منتصف العقد تتعلق بتأخّر الإيجار أو ارتداد الشيكات. وإشعار التدارك ذو الـ30 يوماً هو حليفك هنا. سدّد خلال المهلة وعادةً ما تنهار دعوى الإخلاء.

رسوم رفع الدعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية 3.5% من الإيجار السنوي (بحدّ أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم) اعتباراً من 2024. وعادةً ما تحصل القضايا على جلسة أولى خلال 2-3 أسابيع.^[3]

الإخلاء عند نهاية العقد (المادة 25(2))

هذا هو المسار الذي يستخدمه الملاك فعلاً في أغلب الأحيان، وهو الذي يسيء المستأجرون فهمه أكثر من غيره. حتى عند التجديد، لا يمكن لمالك العقار أن يطلب منك المغادرة ببساطة. فهو يحتاج إلى سبب صحيح من قائمة مغلقة:

• أن يرغب المالك في بيع العقار

• أن يرغب المالك، أو قريب من الدرجة الأولى، في شغله شخصياً (وعلى المالك أن يثبت أنه لا يملك بديلاً مناسباً)

• أن يستلزم العقار تجديداً كبيراً أو هدماً لا يمكن إجراؤه مع بقاء المستأجر (ويلزم تصريح من البلدية كدليل)

القواعد الإجرائية صارمة. يجب أن يكون الإشعار قبل 12 شهراً. ويجب أن يكون خطّياً. ويجب أن يُسلَّم عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل — فرسالة واتساب أو حتى بريد إلكتروني عادي لن تفي بالغرض. أخطئ في أي من ذلك ويصبح الإشعار باطلاً.^[1][2]

انتبه: إذا أخلاك المالك بحجة «الاستخدام الشخصي» ثم أعاد تأجير الوحدة لشخص آخر خلال سنتين، فيمكنك رفع دعوى للحصول على تعويض بموجب المادة 26. وقد قضى مركز فضّ المنازعات الإيجارية للمستأجرين بتعويضات كبيرة في مثل هذه القضايا. راقب إعلانات «بيوت» و«بروبرتي فايندر» الخاصة بعنوانك السابق.

ما الذي لا يُعدّ سبباً صحيحاً للإخلاء

الكثير. وهنا يخطئ معظم المستأجرين.

لا يمكن لمالك العقار إخلاءك لأنك:

• رفضت زيادة في الإيجار (مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري RERA — الجهة التنظيمية في دبي — يحدّ من الزيادات على أي حال)

• حصل على عرض أفضل من مستأجر آخر

• أراد ببساطة «استرجاع الوحدة» دون سبب مؤهِّل

• انتهى العقد (عقود الإيجار في دبي تتجدد تلقائياً بالشروط ذاتها ما لم تُنهَ على الوجه الصحيح)

إذا تلقّيت إشعاراً لا ينطبق على المادة 25(1) أو 25(2)، فيمكنك تجاهله — لكن لا تفعل. ارفع دعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية للحصول على حكم ببطلان الإشعار. يكلّفك بضع مئات من الدراهم ويُنهي المسألة بشكل نظيف.

ماذا تفعل إذا تلقّيت إشعار إخلاء

ثلاثة أمور، بالترتيب.

تحقّق من تسجيل إيجاري — إيجاري هو نظام تسجيل عقود الإيجار الإلزامي الذي تديره RERA. فعقد الإيجار غير المسجَّل يضعف موقف المالك بشكل كبير.

تحقّق من الإشعار نفسه: 12 شهراً؟ كاتب عدل أو بريد مسجّل؟ سبب مذكور من القائمة المغلقة؟ إن كانت أي إجابة لا، فالإشعار على الأرجح معيب.

ثم ارفع دعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية قبل أن تنتقل. فبمجرد إخلائك للوحدة، تذهب ورقة الضغط لديك. ولمزيد حول جانب التجديد من هذا، راجع دليلنا حول قواعد زيادة الإيجار في دبي وكيفية رفع دعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية.

التكاليف (2024): رفع الدعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية — 3.5% من الإيجار السنوي (500 درهم حدّاً أدنى، 20,000 درهم حدّاً أقصى). خدمة كاتب العدل للإشعار — نحو 220 درهماً. التمثيل القانوني — عادةً 5,000-15,000 درهم للدفاع في قضية إخلاء مباشرة.

هل تحتاج إلى التحقق من هذا بالنسبة لوضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مرخّص في الإمارات ←

الاستشهادات

• قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المادة 25.

• قانون دبي رقم 33 لسنة 2008 بتعديل القانون رقم 26 لسنة 2007.

• جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك بدبي / مركز فضّ المنازعات الإيجارية، المنشور على dubailand.gov.ae.