متى يمكن لمالك العقار في دبي أن يطردني؟

<h1>متى يمكن لمالك العقار في دبي أن يطردني؟</h1>

<p><em>صورة بطل: متى يمكن لمالك العقار في دبي أن يطردك — مباني سكنية في دبي على طريق الشيخ زايد.</em></p>

<p>إذا كنت تستأجر في دبي وكان مالك العقار يلمح إلى الإخلاء، فإن الإجابة تتوقف على سؤال واحد: هل يطردونك في منتصف العقد لشيء فعلته، أم في نهاية المدة لأسبابهم الخاصة؟ الطريق القانوني مختلف تماماً. وكذلك دفاعك.</p>

<h2>الإجابة المختصرة</h2>

<p>يمكن لمالك العقار في دبي أن يطردك في حالتين بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (معدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008). أولاً، الإخلاء في منتصف العقد بموجب المادة 25(1) — لكن فقط لأسباب محددة متعلقة بالمستأجر مثل عدم السداد بعد إشعار لمدة 30 يومًا، أو الاستخدام غير القانوني، أو التأجير من الباطن بدون موافقة. ثانياً، الإخلاء في نهاية العقد بموجب المادة 25(2) — بيع العقار، الاستخدام الشخصي للمالك، أو تجديد رئيسي، مع إشعار كتابي لمدة 12 شهراً عبر كاتب عدل أو بريد مسجل. أي شيء آخر ليس إخلاءً قانونياً. إنه طلب يمكنك رفضه.^[1][2]</p>

<h2>الإخلاء في منتصف العقد (المادة 25(1))</h2>

<p>هذه هي الطريقة السريعة. يمكن لمالك العقار أن يطلب من مركز فض منازعات الإيجار (RDC) — محكمة دبي التي تتولى جميع قضايا الإيجار، الموجودة في ديرة — إنهاء الإيجار قبل انتهائه إذا قمت بأحد الأمور التالية:</p>

<ul> <li>عدم دفع الإيجار خلال 30 يومًا من إشعار الدفع الرسمي</li> <li>تأجير الوحدة من الباطن بدون موافقة كتابية</li> <li>استخدام العقار لأغراض غير قانونية أو بطريقة تنتهك النظام العام</li> <li>التسبب في أضرار تهدد سلامة العقار، أو إجراء تعديلات غير مأذونة</li> <li>استخدام وحدة سكنية لأغراض تجارية (أو العكس) بدون إذن</li> <li>حكم على العقار من بلدية دبي بالهدم</li> <li>إخلالك بالتزام قانوني أو شرط صريح في العقد خلال 30 يومًا من إخطارك</li> </ul>

<p>بصراحة، معظم حالات الإخلاء في منتصف العقد التي أراها تتعلق بتأخر الإيجار أو تجاوز الشيكات. إشعار الـ 30 يومًا لتصحيح الوضع هو حليفك هنا. إذا دفعت خلال هذه الفترة، فإن مطالبة الإخلاء عادةً ما تنهار.</p>

<p>رسوم التقديم في مركز فض منازعات الإيجار هي 3.5% من الإيجار السنوي (الحد الأدنى 500 درهم إماراتي، الحد الأقصى 20،000 درهم إماراتي) اعتباراً من 2024. عادةً ما تحصل القضايا على جلسة استماع أولى خلال 2-3 أسابيع.^[3]</p>

<h2>الإخلاء في نهاية العقد (المادة 25(2))</h2>

<p>هذه هي الطريقة التي يستخدمها ملاك العقارات في الواقع في معظم الأحيان، وهي الطريقة التي يسيء المستأجرون فهمها في أغلب الأحيان. حتى عند التجديد، لا يمكن لمالك العقار أن يخبرك للمغادرة. يحتاجون إلى سبب صحيح من قائمة محددة:</p>

<ul> <li>يريد مالك العقار <strong>بيع</strong> العقار</li> <li>يريد مالك العقار، أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى، <strong>الاحتلال الشخصي</strong> له (ويجب على المالك إثبات أنه لا يملك بديلاً مناسباً)</li> <li>يتطلب العقار <strong>تجديداً رئيسياً أو هدماً</strong> لا يمكن إجراؤه وجود المستأجر (مطلوب تصريح من البلدية كإثبات)</li> </ul>

<p>القواعد الإجرائية صارمة. يجب أن يكون الإشعار لمدة 12 شهراً. يجب أن يكون كتابياً. يجب تسليمه عبر كاتب عدل أو بريد مسجل — رسالة واتس أب أو حتى رسالة بريد إلكترونية عادية لن تكون كافية. إذا أخطأت في أي من هذه الأمور، فإن الإشعار يكون غير صحيح.^[1][2]</p>

<div style="border:1px solid #ccc;padding:12px;margin:16px 0;"> <strong>تنبيه:</strong> إذا أخلاك مالك العقار للاستخدام الشخصي ثم أعاد تأجير الوحدة لشخص آخر خلال سنتين، يمكنك مقاضاته للحصول على تعويض بموجب المادة 26. منح مركز فض منازعات الإيجار المستأجرين تعويضات كبيرة في هذه الحالات. راقب قوائم Bayut و Property Finder الخاصة بعنوانك القديم. </div>

<h2>ما ليس سبباً صحيحاً للإخلاء</h2>

<p>الكثير. وهذا هو المكان الذي يخطئ فيه معظم الموكلين.</p>

<p>لا يمكن لمالك العقار أن يطردك لأن:</p>

<ul> <li>رفضت زيادة الإيجار (مؤشر الإيجار من هيئة تنظيم العقارات (RERA) — الهيئة المنظمة للعقارات في دبي — يحد من الزيادات على أي حال)</li> <li>حصل على عرض أفضل من مستأجر آخر</li> <li>يريدون الوحدة ببساطة بدون سبب مؤهل</li> <li>انتهى العقد (عقود الإيجار في دبي تتجدد تلقائياً بنفس الشروط ما لم يتم إنهاؤها بشكل صحيح)</li> </ul>

<p>إذا تلقيت إشعاراً لا يندرج تحت المادة 25(1) أو 25(2)، يمكنك تجاهله — لكن لا تفعل. قدم دعوى في مركز فض منازعات الإيجار للحصول على قرار يقضي بأن الإشعار غير صحيح. يكلفك بضع مئات من الدراهم وينهي المشكلة بوضوح.</p>

<h2>ماذا تفعل إذا تلقيت إشعار إخلاء</h2>

<p>ثلاثة أشياء، بالترتيب.</p>

<p>تحقق من تسجيل العاجري — العاجري هو نظام التسجيل الإلزامي للإيجار الذي تدير به هيئة تنظيم العقارات. العقد غير المسجل يضعف موقف مالك العقار بشكل كبير.</p>

<p>تحقق من الإشعار نفسه: 12 شهراً؟ كاتب عدل أو بريد مسجل؟ سبب محدد من القائمة؟ إذا كانت أي إجابة بـ لا، فإن الإشعار قد يكون معيباً.</p>

<p>ثم قدم دعوى في مركز فض منازعات الإيجار قبل أن تغادر. بمجرد إخلاؤك للمكان، تختفي قوتك التفاوضية. للمزيد عن جانب التجديد، انظر دليلنا حول <a href="/tenancy/dubai-rent-increase-rules">قواعد زيادة الإيجار في دبي</a> و<a href="/tenancy/rdc-filing-process">كيفية تقديم دعوى في مركز فض منازعات الإيجار</a>.</p>

<div style="border:1px solid #ccc;padding:12px;margin:16px 0;"> <strong>التكاليف (2024):</strong> تقديم في مركز فض منازعات الإيجار — 3.5% من الإيجار السنوي (500 درهم إماراتي الحد الأدنى، 20،000 درهم إماراتي الحد الأقصى). خدمة كاتب عدل للإشعار — حوالي 220 درهم إماراتي. التمثيل القانوني — عادةً 5،000-15،000 درهم إماراتي لدفاع مباشر عن الإخلاء. </div>

<p>هل تحتاج إلى التحقق من هذا لموقفك؟ تحدث إلى محام مرخص في الإمارات المتحدة →</p>

<hr>

<p><strong>الاستشهادات</strong></p> <ol> <li>قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي، المادة 25.</li> <li>قانون دبي رقم 33 لسنة 2008 المعدل لقانون رقم 26 لسنة 2007.</li> <li>جدول الرسوم الخاص بقسم الأراضي بدبي / مركز فض منازعات الإيجار، المنشور على dubailand.gov.ae.</li> </ol>