DXB Off Plan: Как работают покупки недвижимости до завершения строительства в Дубае
Если вы рассматриваете покупку недвижимости DXB off plan — то есть апартамент, таунхаус или виллу в Дубае до того, как они построены — вам нужно понимать, кто держит ваши деньги, что вас защищает, если застройщик задерживается, и что вы фактически должны платить на каждом этапе. Вот краткая версия и затем детали.
Краткий ответ
Покупка DXB off plan в Дубае означает подписание Договора купли-продажи (SPA) с застройщиком на объект, который еще не существует, оплату в рассрочку, привязанную к вехам строительства, и регистрацию сделки в Департаменте земли Дубая (DLD) через систему Oqood. Ваши взносы поступают на счет условного депозита, находящийся под надзором RERA, а не в карман застройщика. Стандартная первоначальная стоимость составляет 24% — 20% авансового платежа, 4% регистрации DLD, плюс сборы Oqood примерно AED 3000. Передача обычно происходит через 2–4 года после запуска, и объект становится зарегистрированным свидетельством права собственности только после завершения проекта и полной оплаты.
Что на самом деле означает "off plan" в Дубае
Off plan означает, что застройщик продает вам будущий объект. Строительство может находиться на стадии фундамента или может еще не начаться. Вы покупаете обещание, подкрепленное регулятором.
Этим регулятором является Агентство регулирования недвижимости (RERA), часть Департамента земли Дубая. Каждый проект off plan должен быть зарегистрирован в RERA до продажи ни одного объекта, и все платежи покупателя должны поступать на счет условного депоузита, специфичный для проекта, в соответствии с Законом № 8 2007 г. об учетных записях условного депоузита для развития недвижимости в Дубае.[1]
Правило условного депозита является единственной наиболее важной защитой прав потребителей на рынке DXB off plan. Застройщики не могут снять ваши деньги для финансирования несвязанных проектов, образа жизни или маркетинга. Средства выводятся по проверенному ходу строительства.
Цифры: что вы фактически платите
Расходы разбиваются на три категории — застройщику, государству и любому, кто вам помогает.
Застройщику: Авансовый платеж, обычно 10–20% при подписании. Затем взносы на вехах строительства. Затем финальный взнос при передаче. Некоторые застройщики предлагают планы после передачи, растянутые на 2–5 лет после завершения.
Государству:
- Плата за регистрацию DLD: 4% от цены покупки, обычно разделена поровну между покупателем и продавцом при перепродаже, но в off plan обычно полностью перекладывается на покупателя. Проверьте ваш SPA.
- Oqood (промежуточная регистрация, которая защищает ваше договорное право до выдачи свидетельства права собственности): примерно AED 3000 на объект.[2]
Брокерам, если они используются: 2% комиссия плюс 5% VAT на комиссию.
Честно говоря, плата DLD в размере 4% — это то, где большинство покупателей в первый раз недооценивают необходимые средства при подписании. Бюджетируйте это с первого дня.
Внимание: Акция "без комиссии DLD" обычно означает, что застройщик платит ее от вашего имени и встраивает стоимость в цену объекта. Это маркетинг, а не скидка.
Условный депозит, Oqood и что вас защищает
Три юридических механизма стоят между вами и плохим исходом.
Счета условного депозита в соответствии с Законом № 8 2007 г. Ваши деньги находятся у одобренного банка, и застройщик снимает средства в соответствии с прогрессом строительства, сертифицированным утвержденным RERA консультантом.[1]
Регистрация Oqood — арабское слово для "контрактов" — это промежуточная регистрация вашего off plan SPA в DLD. Она записывает вас в качестве контрактного владельца до завершения. Без Oqood нет обеспечиваемого иска против проекта застройщика.[2]
Правила отмены проекта и возврата средств в соответствии с Законом № 13 2008 г. (измененным Законом № 19 2017 г.) о регулировании Промежуточного реестра недвижимости. Если застройщик не доставляет, RERA может отменить проект и приказать возврат из баланса условного депоузита. Если вы не выполняете взносы, застройщик должен дать вам 30-дневное уведомление через DLD перед расторжением — и сумма, которую они могут удержать, зависит от процента завершения на момент невыполнения.[3]
Этот последний момент важен. Если проект завершен на 80% и вы не выполняете, застройщик может оставить до 40% цены покупки. Менее 60% завершено? Они оставляют 25%. Менее 60% без начавшегося строительства? Они возвращают все, кроме 30%.[3]
Передача, выявление дефектов и свидетельство права собственности
Когда проект завершается, застройщик выдает Свидетельство завершения строительства и уведомляет вас о передаче. Вы получите окно для выявления дефектов — обычно 30 дней — для проверки и составления списка недостатков.
Платите финальный взнос, оплачивайте сборы за содержание на год и застройщик подает заявку на ваше свидетельство права собственности в DLD. Промежуточная регистрация Oqood преобразуется в постоянное право собственности на ваше имя.
Вот где люди ошибаются: не подписывайте форму принятия передачи, пока объект не соответствует спецификации SPA. После подписания претензии по дефектам становятся сложнее. Используйте профессиональную компанию для выявления дефектов. Они стоят AED 1500–3000 и обычно находят более 50 пунктов.
Ключевые даты: - Подписание SPA: плата авансового платежа + DLD + Oqood в течение 7–14 дней - Вехи строительства: взносы подлежат оплате в течение 14–30 дней после каждого уведомления - Уведомление о передаче: обычно 30 дней для проверки и завершения финального платежа - Выдача свидетельства права собственности: обычно 30–90 дней после передачи
Перепродажа до передачи
Вы можете продать объект off plan до завершения, но только после того, как вы оплатили установленный застройщиком порог — обычно 30–40% цены покупки. Застройщик выдает Сертификат отсутствия возражений (NOC) за комиссию, обычно AED 5000–10000.
Новый покупатель берет на себя Oqood и оставшийся план платежей. DLD взимает 4% комиссию за передачу стоимости перепродажи. Если вы переворачиваете для прибыли, учтите это перед празднованием.
Распространенные ошибки DXB off plan
Несколько моделей повторяются:
- Покупка из незарегистрированного проекта. Всегда проверяйте проект в приложении Dubai REST перед оплатой чего-либо.
- Перевод денег на счет застройщика, который не является указанным счетом условного депоузита. Перепроверьте IBAN по сравнению с банком условного депоузита, указанным в SPA.
- Игнорирование приблизительной оценки сборов за содержание после передачи. Сообщества, такие как Dubai Hills, Downtown и Palm Jumeirah, работают с AED 15–30 за кв. фут ежегодно. Это реальные деньги для апартамента площадью 800 кв. футов.
- Предположение, что обещания "гарантированной доходности от аренды" выживают при передаче. Они редко выживают, и их нельзя применять в отношении ассоциации владельцев здания.
Для более широкого контекста по покупке недвижимости в эмирате см. наши руководства по недвижимости в Дубае.
Ссылки
[1] Закон № 8 2007 г. об учетных записях условного депоузита для развития недвижимости в Эмирате Дубай — Департамент земли Дубая: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/ [2] Департамент земли Дубая — услуга Oqood: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/oqood/ [3] Закон № 19 2017 г., вносящий изменения в Закон № 13 2008 г. о Промежуточном реестре недвижимости в Дубае — Департамент земли Дубая: https://dubailand.gov.ae/en/legislation/
Нужна консультация по вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.