Ипотечный кредит в ОАЭ: на что вы действительно сможете претендовать
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Дубае или Абу-Даби и задаетесь вопросом, что на самом деле подразумевает ипотечный кредит в ОАЭ, вот краткое резюме: правила жестче, чем ожидают большинство экспатов, первоначальный взнос больше, и банк больше интересуют стабильность вашей зарплаты, чем сама недвижимость.
Краткий ответ
Ипотечный кредит в ОАЭ требует минимум 20% первоначального взноса для экспатов и 15% для граждан ОАЭ на недвижимость стоимостью до 5 млн AED (первая недвижимость). Банки предоставляют кредиты на срок до 25 лет с предельным возрастом 65 лет для зарплатных экспатов и 70 лет для граждан. Вам потребуется стабильный доход около 15 000+ AED в месяц, чистый отчет бюро кредитной информации Al Etihad, а также сборы в размере 4% в Департамент земельных участков Дубая плюс примерно 4% в виде сопутствующих расходов на сумму первоначального взноса. Предварительное одобрение занимает 3-7 рабочих дней.[1][2]
Сколько вы действительно можете занять?
Центральный банк ОАЭ устанавливает предельные значения соотношения заимствованных средств к стоимости имущества (LTV), и банки не отступают от них. Для экспатов, покупающих первую недвижимость стоимостью менее 5 млн AED, финансирование составляет 80%. Свыше 5 млн AED — 70%. Вторая недвижимость? 60%, независимо от цены. До завершения проекта — максимум 50%.[1]
Граждане ОАЭ получают немного лучшие условия — 85% LTV на первую недвижимость стоимостью до 5 млн AED.
Честно говоря, первоначальный взнос — это то место, где больше всего застревают покупатели. Для квартиры стоимостью 2 млн AED в JVC экспату потребуется 400 000 AED наличными только для первоначального взноса, плюс еще 80 000 AED за переводное свидетельство DLD (Департамент земельных участков Дубая), 4 000 AED за сборы доверительного управления, комиссию агента в размере 2% и примерно 3 000 AED за регистрацию ипотеки. Закладывайте 25% от стоимости недвижимости наличными, а не 20%.
Соотношение долга — это еще один потолок. Ваши общие ежемесячные долговые обязательства — включая новую ипотеку — не могут превышать 50% вашего валового ежемесячного дохода.[2] Сюда входят минимальные платежи по кредитным картам, автокредиты, личные ссуды, все, что видит ACBC (Al Etihad Credit Bureau).
Что действительно проверяют банки
Три вещи имеют значение в следующем порядке: стабильность дохода, кредитная история и тип недвижимости.
Стабильность дохода означает, что наемные работники, проработавшие 6+ месяцев у одного и того же работодателя, получают более легкие одобрения, чем самозанятые лица, которым требуется 2 года проверенной финансовой отчетности и выписок из банка. Владельцы компаний в свободных зонах часто попадают в категорию «самозанятые» с повышенными ставками и более низким LTV.
Ваш балл Al Etihad Credit Bureau должен быть выше минимум 620, в идеале 700+. Один просроченный платеж по кредитной карте в течение последних 12 месяцев может привести к отказу в кредите. Большинство покупателей не знают, что отчет AECB показывает каждый возвращенный чек, каждую отложенную ежемесячную амортизацию, каждый запрос кредитной информации — получите свой отчет перед подачей заявки (105 AED онлайн).
Тип недвижимости — скрытый убийца. Некоторые банки не финансируют определенные башни, отдельные объекты до завершения проекта или недвижимость в сообществах, которые они внутренне внесли в черный список. Всегда получайте предварительное одобрение перед подписанием MOU и выплатой 10% задатка — иначе этот задаток становится юридически невозвратным согласно статье 11 Закона Дубая № 19 2017 года о недвижимости до завершения проекта.
Фиксированные и переменные ставки — в чем подвох
Большинство продуктов ипотечных кредитов в ОАЭ предлагают фиксированную ставку на 1-5 лет, затем переходящую на переменную ставку, привязанную к EIBOR (предложенная межбанковская ставка ОАЭ) плюс маржа банка 1,5%-2,5%.
В конце 2024 года и в начале 2025 года фиксированные ставки составляют около 3,99%-4,75% для высокоприоритетных заемщиков с 3-летней фиксацией. Переменные ставки отслеживают EIBOR + маржу, которая была волатильной. Подвох, о котором никто не упоминает: постфиксированная переходная ставка часто значительно выше рыночной, и банки рассчитывают на инерцию клиентов.
Рефинансирование — ваш помощник. Большинство ипотек позволяют вам перекредитоваться или переключиться между банками после фиксированного периода без серьезных штрафов — комиссии за досрочное погашение ограничены 1% от непогашенного остатка или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше, согласно нормативам Центрального банка.[3]
Будьте осторожны: некоторые банки взимают премии «страховки жизни», включенные в ипотеку, которые могут добавить 0,4%-0,8% к вашей эффективной ставке. Запросите предложение без привязки и сравните.
График от предложения до получения ключей
Для готовой недвижимости со стандартным экспатом ожидайте 4-6 недель от подписанного MOU до передачи. Сначала предварительное одобрение (3-7 дней), оценка (3-5 дней, стоимость 2 500-3 500 AED), письмо окончательного предложения, затем NOC от застройщика (1-2 недели, 500-5 000 AED в зависимости от застройщика), и наконец передача в офисе доверительного управления DLD.
До завершения проекта — это другое. Ипотека включается только при сдаче, и банк повторно проверяет вашу соответствие в этот момент — что означает, что потеря работы или снижение зарплаты между бронированием и сдачей могут сорвать финансирование.
Для получения дополнительной информации о процессе передачи недвижимости и том, что происходит в офисе доверительного управления DLD, категория по недвижимости содержит полную последовательность.
Когда ипотеки идут неправильно
При неисполнении обязательств банк выдает уведомление через Департамент земельных участков Дубая согласно Федеральному закону № 14 2018 года (Закон о банковской деятельности) и Закону об ипотеке (Закон Дубая № 14 2008 года). Обычно у вас есть 30 дней, чтобы исправить ситуацию. После этого банк может приступить к судебному аукциону.[4]
На практике банки предпочитают реструктуризацию аукциону — аукционы занимают 6-12 месяцев и редко возвращают полную стоимость. Если вы движетесь к проблемам, поговорите с банком до того, как пропустите третий платеж. После трех пропущенных ежемесячных амортизаций ваш файл обычно переходит к судебному взысканию, и ваше переговорное пространство быстро сжимается.
Возвращенные датированные чеки раньше означали уголовную ответственность. С 2 января 2022 года чеки с частичной оплатой выполняются, а возвращенные чеки в основном являются гражданским вопросом, хотя предумышленное выписание чеков без средств может привести к штрафам согласно измененному Федеральному декретному закону № 14 2020 года.[5]
Сводка расходов
Помимо первоначального взноса, закладывайте: переводное свидетельство DLD (4% от стоимости недвижимости), регистрацию ипотеки (0,25% от ссуды + 290 AED), сборы доверительного управления (4 200 AED для недвижимости стоимостью выше 500 000 AED), оценку (2 500-3 500 AED), банковский сбор за обработку (обычно 1% от ссуды, ограничено 10 500 AED согласно правилам Центрального банка) и комиссию агента (2% + 5% НДС).
Всего рассчитывайте на 7-8% от стоимости недвижимости наличными в дополнение к первоначальному взносу. Для той квартиры стоимостью 2 млн AED? Примерно 560 000 AED всего выплачено наличными.
Нужно это проверить для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Ссылки:
[1] Центральный банк ОАЭ, Нормативные акты, касающиеся ипотечных кредитов (Уведомление № 31/2013 и последующие изменения).
[2] Центральный банк ОАЭ, Нормативные акты розничной банковской деятельности — руководство по соотношению долга.
[3] Центральный банк ОАЭ, Нормативный акт о защите прав потребителей (Циркулярное письмо № 8/2020), лимит комиссии за досрочное погашение.
[4] Закон Дубая № 14 2008 года об ипотеке в Эмирате Дубай, статьи 25-26 (процедура принудительного исполнения).
[5] Федеральный декретный закон № 14 2020 года, вносящий изменения в отдельные положения о коммерческих операциях.
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.