Ипотечный кредит в ОАЭ: На что вы действительно можете рассчитывать
Если вы присматриваетесь к недвижимости в Дубае или Абу-Даби и интересуетесь, что на самом деле представляет собой ипотечный кредит в ОАЭ, вот краткий ответ: правила строже, чем ожидают большинство экспатриантов, первоначальный взнос больше, и банк будет уделять больше внимания стабильности вашей зарплаты, чем самому имуществу.
Краткий ответ
Ипотечный кредит в ОАЭ требует минимум 20% первоначального взноса для экспатриантов и 15% для граждан ОАЭ на имущество стоимостью до 5 млн дирхамов ОАЭ (первое имущество). Банки предоставляют кредиты на срок до 25 лет, с предельным возрастом 65 лет для наемных экспатриантов и 70 лет для граждан. Вам потребуется стабильный доход около 15 000 дирхамов ОАЭ+ в месяц, чистый кредитный отчет Бюро кредитов Этихад (Al Etihad Credit Bureau), а также 4% комиссионных в пользу Департамента земли Дубая плюс примерно 4% в виде связанных расходов поверх первоначального взноса. Предварительное одобрение занимает 3-7 рабочих дней.[1][2]
Сколько вы можете занять на самом деле?
Центральный банк ОАЭ устанавливает предельные значения коэффициента кредита к стоимости (LTV), и банки не отступают от них. Для экспатриантов, покупающих первое имущество стоимостью до 5 млн дирхамов ОАЭ, вы получаете финансирование в размере 80%. Для имущества стоимостью более 5 млн дирхамов оно снижается до 70%. Второе имущество? 60%, независимо от цены. Внеочередные проекты ограничены 50%.[1]
Граждане ОАЭ получают немного более выгодные условия — 85% LTV на первое имущество стоимостью до 5 млн дирхамов ОАЭ.
Очень часто покупатели застревают именно на этапе первоначального взноса. На квартиру стоимостью 2 млн дирхамов ОАЭ в JVC экспатриант должен иметь 400 000 дирхамов ОАЭ наличными для первоначального взноса, плюс еще 80 000 дирхамов ОАЭ для комиссионных Департамента земли Дубая (DLD), 4 000 дирхамов ОАЭ за услуги опекуна, комиссионные агента 2% и примерно 3 000 дирхамов ОАЭ за регистрацию ипотеки. Планируйте потратить 25% стоимости имущества наличными, а не 20%.
Коэффициент долговой нагрузки — это другой потолок. Ваши общие ежемесячные долговые обязательства — включая новую ипотеку — не могут превышать 50% вашего валового ежемесячного дохода.[2] Это включает минимальные платежи по кредитным картам, автокредиты, личные кредиты, все, что видит ACBC (Al Etihad Credit Bureau).
Что действительно проверяют банки
Три вещи имеют значение, в таком порядке: стабильность дохода, кредитная история и тип имущества.
Стабильность дохода означает, что наемные работники с 6+ месячным стажем работы у одного и того же работодателя получают более легкое одобрение, чем самозанятые лица, которым требуются 2 года аудированных финансовых отчетов и выписок из банка. Владельцы компаний в зонах свободной торговли часто относятся к категории «самозанятых» с более высокими ставками и более низким LTV.
Ваша оценка в Бюро кредитов Этихад должна быть выше минимума 620, в идеале 700+. Одна просрочка платежа по кредитной карте за последние 12 месяцев может привести к отклонению заявки. Большинство клиентов не понимают, что отчет AECB показывает каждый отскочивший чек, каждый отложенный ежемесячный платеж (EMI), каждый кредитный запрос — получите свой отчет перед подачей заявки (105 дирхамов ОАЭ онлайн).
Тип имущества — это скрытый убийца. Некоторые банки не финансируют определенные башни, некоторые внеочередные разработки или имущество в сообществах, которые они внутри занесли в черный список. Всегда получайте предварительное одобрение перед подписанием соглашения о намерениях (MOU) и выплатой 10% депозита — в противном случае этот депозит становится юридически невозвратным согласно статье 11 Закона Дубая № 19 от 2017 года о недвижимости вне очереди.
Фиксированные и переменные ставки — в чем подвох?
Большинство продуктов ипотечных кредитов в ОАЭ предлагают фиксированную ставку на 1-5 лет, а затем переходят на переменную ставку, привязанную к EIBOR (Предложенная ставка межбанковского рынка Эмиратов) плюс маржа банка 1,5%-2,5%.
В конце 2024 года и в начале 2025 года фиксированные ставки составляют около 3,99%-4,75% для основных заявителей на 3-летний фиксированный период. Переменные ставки отслеживают EIBOR + маржу, что было нестабильно. Подвох, о котором никто не упоминает: ставка возврата на переменную ставку по истечении фиксированного периода часто значительно выше рыночной, и банки рассчитывают на инерцию клиентов.
Рефинансирование — ваш помощник. Большинство ипотек позволяют вам рефинансировать или переключиться на другой банк по истечении фиксированного периода без жестких штрафов — комиссионные за досрочное погашение ограничены 1% от оставшейся суммы кредита или 10 000 дирхамов ОАЭ, в зависимости от того, что меньше, согласно правилам Центрального банка.[3]
Внимание: Некоторые банки взимают премии по «страхованию жизни», включенные в ипотеку, которые могут добавить 0,4%-0,8% к вашей эффективной ставке. Запросите расценку без связанных услуг и сравните.
График от предложения до ключей
Для готового имущества со стандартным покупателем-экспатриантом ожидайте 4-6 недель от подписанного соглашения о намерениях (MOU) до передачи имущества. Сначала предварительное одобрение (3-7 дней), оценка (3-5 дней, стоит 2 500-3 500 дирхамов ОАЭ), окончательное письмо-предложение, затем письмо об отсутствии возражений (NOC) от разработчика (1-2 недели, 500-5 000 дирхамов ОАЭ в зависимости от разработчика), и, наконец, передача в офисе опекуна DLD.
Внеочередные проекты отличаются. Ипотека начинает действовать только при передаче имущества, и банк повторно проверяет вашу пригодность в этот момент — что означает, что потеря работы или снижение зарплаты между бронированием и передачей может разрушить финансирование.
Для получения дополнительной информации о процессе передачи имущества и том, что происходит в офисе опекуна DLD, в категории недвижимости представлена полная последовательность действий.
Когда ипотеки идут не так
Если вы не выполняете обязательства, банк издает уведомление через Департамент земли Дубая в соответствии с Федеральным законом № 14 от 2018 года (Закон о банках) и Законом об ипотеке (Закон Дубая № 14 от 2008 года). Обычно у вас есть 30 дней для исправления нарушения. После этого банк может приступить к аукциону под контролем суда.[4]
По моему опыту, банки предпочитают переструктурирование аукциону — аукционы занимают 6-12 месяцев и редко возмещают полную стоимость. Если вы направляетесь к неприятностям, поговорите с банком перед тем, как пропустить третий платеж. После трех пропущенных ежемесячных платежей (EMI) ваше дело обычно переводится на правовое взыскание, и ваше переговорное положение быстро сокращается.
Отскочившие датированные чеки раньше означали уголовную ответственность. С 2 января 2022 года чеки с частичным платежом начисляются, а отскочившие чеки в основном являются гражданским делом, хотя умышленное выдача чеков без средств может все еще привлекать штрафы в соответствии с измененным Федеральным указом-законом № 14 от 2020 года.[5]
Сводка по расходам
Помимо первоначального взноса, планируйте бюджет: комиссионные за передачу DLD (4% стоимости имущества), регистрация ипотеки (0,25% кредита + 290 дирхамов ОАЭ), комиссионные за офис опекуна (4 200 дирхамов ОАЭ для имущества выше 500 000 дирхамов ОАЭ), оценка (2 500-3 500 дирхамов ОАЭ), комиссионные за обработку банком (обычно 1% кредита, ограничено 10 500 дирхамов ОАЭ согласно правилам Центрального банка), и комиссионные агента (2% + 5% НДС).
Всего ожидайте 7-8% стоимости имущества наличными плюс первоначальный взнос. Та квартира стоимостью 2 млн дирхамов ОАЭ? Примерно 560 000 дирхамов ОАЭ всего наличными.
Нужно проверить для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным адвокатом ОАЭ →
---
Цитаты:
[1] Центральный банк ОАЭ, Положения об ипотечных кредитах (Уведомление № 31/2013 и последующие поправки).
[2] Центральный банк ОАЭ, Правила розничного банковского дела — руководство по коэффициенту долговой нагрузки.
[3] Центральный банк ОАЭ, Положение о защите прав потребителей (Циркуляр № 8/2020), предельный размер комиссионных за досрочное погашение.
[4] Закон Дубая № 14 от 2008 года об ипотеке в эмирате Дубай, статьи 25-26 (процедура исполнения).
[5] Федеральный указ-закон № 14 от 2020 года, вносящий поправки в отдельные положения Закона о торговых операциях
Это общая юридическая информация, не консультация. Для совета по вашему делу обратитесь к лицензированному юристу в ОАЭ.